2024 planında parsel-bazlı emsal kısıtı ve minimum parsel şartı kaldırıldı; net emsal yine parsele ve Boğaziçi bandına göre değişir, fizibilite ile belirlenir.
Göztepe'de mahallenin tamamını kapsayan ilan edilmiş bir kentsel dönüşüm alanı veya riskli alan kararına resmî kaynaklarda rastlanmamıştır; buna karşılık mahalle, Boğaziçi Alanı gerigörünüm ve etkilenme bölgeleri koruma amaçlı imar planları kapsamında olduğu için plan düzeyinde hareketli bir alandır. Nitekim 10.05.2023'te Kavacık, Rüzgarlıbahçe ve Göztepe Mahallelerinin bir kısmına ilişkin plan değişikliği, 01.07.2026'da ise Göztepe 2760 ada 110 parsele ilişkin ayrı bir 1/1000 plan değişikliği Bakanlıkça onaylanıp askıya çıkarılmıştır (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü duyuruları). Dönüşüm ise mahalle ilanıyla değil, bina/parsel bazında, 6306 sayılı Kanun yoluyla ilerlemektedir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Göztepe'de mahalleye özgü, resmî kaynakta doğrulanmış imar plan süreçleri vardır. Bunlar riskli alan ilanı değil, Boğaziçi Alanı koruma amaçlı imar planı ve plan değişikliği süreçleridir. En güncel olanı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Makamınca 01.07.2026 tarihinde onaylanan ve 21.07.2026'da bir ay süreyle askıya çıkarılan 'Beykoz İlçesi, Göztepe Mahallesi, 2760 ada 110 parsele ilişkin 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı Değişikliği'dir. Daha önce, Bakanlık Makamınca 10.05.2023'te onaylanan ve 11.05.2023-09.06.2023 arasında askıya çıkarılan 'Kavacık, Rüzgarlıbahçe ve Göztepe Mahallelerinin bir kısmına ilişkin 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım ve Uygulama İmar Planı Değişikliği' yürürlüğe girmiştir. ÖNEMLİ AYRIM: 'Göztepe', İstanbul'da birden fazla ilçede bulunan yaygın bir mahalle adıdır (Beykoz dışında Bağcılar ve Kadıköy'de de Göztepe vardır). Bu nedenle basında 'Göztepe Mahallesi riskli alan ilan edildi' başlığıyla çıkan haberler başka bir ilçenin Göztepe Mahallesi'ne ait olabilir; haberin hangi ilçeye ait olduğu mutlaka teyit edilmelidir.
Bu süreçlerin Göztepe'deki malik için pratik anlamı üç başlıkta toplanır. Birincisi, Göztepe'de yapılaşma hakkınızı belirleyen şey ilçe geneli bir emsal değil, parselinizin Boğaziçi Alanı içindeki konumu (gerigörünüm mü, etkilenme bölgesi mi) ve yürürlükteki 1/1000 Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı ile plan notlarıdır; bu nedenle emsal ancak ada-parsel bazlı imar durumu belgesiyle ve fizibiliteyle netleşir. İkincisi, 21.07.2026'da askıya çıkan 2760 ada 110 parsel plan değişikliği hâlen askı süresi içindedir: parseliniz bu ada-parselde veya etkilenen çevresinde ise, itiraz hakkınızı askı süresi bitmeden İstanbul Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne yazılı olarak kullanmanız gerekir; askı süresi kaçırıldığında geriye kalan tek yol dava açmaktır. Üçüncüsü, bu plan süreçleri kendi başına binanızı dönüştürmez; Göztepe'de dönüşüm mahalle ilanıyla değil, 6306 sayılı Kanun kapsamında bina bazlı riskli yapı tespitiyle başlar. 2021 ve 2022'deki mahkeme iptalleri de gösteriyor ki Beykoz'da plan zemini oynaktır; bu yüzden hem plan askılarını düzenli takip etmek hem de kararınızı güncel imar durumu belgesine dayandırmak kritiktir.
Göztepe, 2,6 km² yüzölçümü ve 2024 nüfus verilerine göre 9.388 kişilik nüfusuyla Beykoz'un orta ölçekli, düşük-orta yoğunluklu mahallelerinden biridir; kuzeyde Kavacık, kuzeybatıda Anadoluhisarı, doğuda Rüzgârlıbahçe, batıda Göksu ve güneyde Yenimahalle ile komşudur. Kavacık'a bakan kesiminde ofis ve iş merkezi nitelikli yapılar, iç kesimlerde ise bahçeli müstakil konut ve az katlı apartman dokusu bir arada bulunur. Mahalle Boğaziçi Alanı gerigörünüm ve etkilenme bölgeleri koruma amaçlı imar planlaması kapsamında olduğu için yükseklik ve yoğunluk plan yoluyla sıkı biçimde sınırlanmıştır; bu nedenle yapı stoku ağırlıkla az katlı yapılardan oluşur ve mahallede yüksek bloklu toplu konut dokusu hâkim değildir. Deprem kırılganlığı açısından İstanbul genelinde olduğu gibi burada da belirleyici olan, stokun bir bölümünün 2000 öncesi deprem yönetmeliği koşullarında üretilmiş olmasıdır. Göztepe için mahalle bazında açıklanmış, doğrulanabilir resmî bir bina sayısı veya hasar yüzdesi tespit edilememiştir; bu nedenle tek geçerli yol, binanızın ada-parsel bazında riskli yapı tespitine tabi tutulmasıdır.
Göztepe'nin en büyük ulaşım avantajı, Fatih Sultan Mehmet Köprüsü ve O-2 (TEM) otoyolunun Kavacık kavşağına komşu olmasıdır; mahalle kuzeyde Kavacık ile sınırdır ve Kavacık'ın önemli otobüs aktarma noktalarından biri olmasından doğrudan yararlanır; köprü üstü hatlarla Mecidiyeköy, Levent ile Üsküdar yönüne erişim sağlanır. Boğaz sahil yolu üzerinden Anadoluhisarı, Kanlıca ve Beykoz merkez yönü ile yakın vapur iskeleleri erişilebilir durumdadır. Ancak Göztepe'de raylı sistem yoktur: M5 Üsküdar-Çekmeköy metrosu Beykoz ilçesine girmez, Marmaray ve M4 hattı mahalleye uzaktır ve yalnızca aktarmalı ulaşılır. Bu tablo mahallenin arsa değerini ağırlıkla otoyol/köprü erişimine ve Kavacık iş merkezine yakınlığa bağlar; dönüşüm cazibesini ise ulaşımdan çok, Boğaziçi koruma rejiminin izin verdiği yapılaşma hakkı belirler.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Göztepe için ücretsiz fizibilite