Polonezköy kentsel dönüşüm

Polonezköy’de emsal ve dönüşüm hakkı

Tabiat parkı ve sit koruma kısıtları nedeniyle yapılaşma çok sınırlı; emsal için güvenilir genel sayı yoktur, parsel ve koruma statüsüne göre değişir, fizibilite şart.

Polonezköy'de çok katlı kentsel dönüşüm baskısı yoktur; 1994'te tabiat parkı ilan edilen Polonezköy Tabiat Parkı sınırları ile orman/doğal koruma rejimi, yapılaşmayı belirleyen esas çerçevedir. Mahalle kırsal-köy dokusunu koruyan yatay bir yerleşimdir. Dönüşüm ancak tekil, riskli hâle gelmiş yapılarda ve mevcut dokuyu koruyacak ölçekte, bina bazlı 6306 süreciyle gündeme gelir; mahalleye özgü toplu bir dönüşüm programı yoktur. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.

Polonezköy’de dönüşüm resmî olarak nerede?

Polonezköy'e özgü ilan edilmiş bir kentsel dönüşüm alanı, riskli alan, rezerv yapı alanı ya da 3194 sayılı Kanun md.18 imar uygulaması kaydı resmî kaynaklarda bulunmuyor; mahalleyi bağlayan resmî çerçeve dönüşüm ilanı değil, koruma statüsüdür. Mahalle, 1994'te ilan edilen Polonezköy Tabiat Parkı sınırları içinde yer alır ve alan Tarım ve Orman Bakanlığı'nın koruma rejimine tabidir; yapılaşma bu plan kararlarıyla sınırlanır. Beykoz genelinde bilinen dönüşüm gündemi, kentsel yoğunluğun bulunduğu mahallelerde (örneğin Tokatköy çevresi) yoğunlaşır; Polonezköy bu odakların dışındadır. Burada dönüşüm, mahalleye özgü bir ilanla değil, tek tek binalar üzerinden 6306 sayılı Kanun ile ilerler. İlçe geneli riskli yapı tespiti/yıkım sayıları ve senaryo deprem hasar rakamları, resmî kaynaktan teyit edilemediği için bu metinde verilmemiştir.

Malik için pratik anlamı: Polonezköy'de 'mahallem dönüşüme girdi' diye beklenecek bir ilan yoktur; süreci malik kendisi başlatır. Bakanlıkça lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılır, rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne bildirilir, itiraz süresi geçtikten sonra yapı riskli olarak kesinleşir ve tapuya şerh düşülür. Sonrasında karar, arsa payının salt çoğunluğu (paydaşların yarıdan fazlası, P+1) ile alınır. Ancak Polonezköy'de riskli yapı kesinleşse bile yeni yapının hakları tabiat parkı ve koruma planı kararlarıyla belirlenir; başka ilçelerdeki gibi 'yıkıp kat ekleme' beklentisi burada geçerli değildir. Bu nedenle önce ada-parsel bazında imar/koruma durumunun Beykoz Belediyesi ve ilgili koruma idaresinden resmî olarak öğrenilmesi, sonra fizibilite yapılması gerekir.

Polonezköy, 1842'de Polonyalı göçmenlerce kurulmuş bir köy yerleşimi olduğu için yapı stoku apartman değildir; ağırlıkla müstakil, bahçe içinde, bir-iki katlı ahşap ve kagir/betonarme evlerden oluşan yatay bir dokudur ve bu evlerin bir bölümü zamanla pansiyon, butik otel ve restoran olarak kullanılmaktadır. Stokun önemli bölümü 2000 öncesi, yani güncel deprem yönetmeliği ve zorunlu yapı denetimi öncesi dönemin ürünüdür; eski köy evlerinde yığma/ahşap taşıyıcı sistem, sonradan yapılan bahçe eklentileri ve bakımsızlık başlıca kırılganlık kaynağıdır. Beykoz, yoğun apartmanlaşmış ilçelere kıyasla daha düşük yoğunluklu bir yapı stokuna sahip sayılsa da, bu tekil eski yapılarda dayanım sorusunu ortadan kaldırmaz; bir binanın durumu ancak Bakanlıkça lisanslı kuruluşun yapacağı riskli yapı tespitiyle anlaşılır. Polonezköy birkaç yüz kişinin yaşadığı küçük bir yerleşimdir; yani buradaki risk, kalabalık apartman göçmesinden çok tek tek eski yapıların dayanıksızlığı biçimindedir. Bina sayısı, hasar oranı ve nüfus gibi rakamlar resmî kaynaktan teyit edilmeden bu metinde verilmemiştir.

Polonezköy'e raylı sistem erişimi yoktur: mahallede planlanmış bir metro veya tramvay istasyonu bulunmuyor ve M5 Üsküdar-Çekmeköy metrosu Beykoz sınırlarına girmez. Erişim tümüyle karayoluyladır; mahalleye genellikle Fatih Sultan Mehmet Köprüsü sonrası Kavacık yönünden, Beykoz-Şile aksına bağlanan orman içi yollarla ulaşılır. Toplu taşıma seçenekleri sınırlı ve sefer sıklığı düşüktür, günlük hareketlilik büyük ölçüde özel araca dayanır; güncel hat, sefer ve mesafe bilgisi için İBB/İETT verileri esas alınmalıdır. Bu tablo hafta sonu doğa ve gastronomi turizmi üzerinden arsaya ilgiyi canlı tutsa da, yapılaşma hakkı tabiat parkı ve koruma planı kararlarıyla sınırlı olduğu için kat karşılığı tipi dönüşüm cazibesi düşük kalır.

1842'de Adam Czartoryski öncülüğünde kurulan, Türkiye'nin tek Polonya kökenli yerleşimi; tabiat parkı içinde koruma altında.

Polonezköy’de dönüşüm malike ne kazandırır?