Orman/sit kısıtları nedeniyle güvenilir genel emsal sayısı yoktur; parsele göre değişir, fizibilite gerekir.
Göllü, Beykoz'un kuzeydoğusunda yaklaşık 14,7 km²'lik alana yayılan, 2024 nüfusu 252 kişi düzeyinde kalan bir köy-mahalledir; toplu kentsel dönüşüm baskısı yoktur ve mahalle ölçeğinde ilan edilmiş bir riskli alan ya da rezerv yapı alanı bilgisine ulaşılamamıştır. Buna karşılık mahalle 'plansız' değildir: Sıtmapınar Mevkii için 2018 ve 2021'de Bakanlık onaylı koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planları askıya çıkarılmıştır. Dönüşüm burada toplu değil, parsel/bina bazlı ve koruma rejimi içinde ilerler. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Göllü, mahalleye özgü resmî plan süreci belgelenebilen bir kırsal Beykoz mahallesidir. Mahallenin Sıtmapınar Mevkii'ndeki parseller için, komşu köylerle birlikte hazırlanan koruma amaçlı imar planları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (Tabiat Varlıklarını Koruma Genel Müdürlüğü) tarafından onaylanmış ve iki ayrı dönemde askıya çıkarılmıştır. Bunun üstünde, ilçenin tamamını kapsayan yaklaşık 31.000 hektarlık Beykoz 1/25.000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı süreci İBB'de halen devam etmektedir. Bu planlar 'emsal artışı' getiren dönüşüm planları değil, orman-sit-havza rejimi içinde yapılaşma sınırlarını tanımlayan koruma planlarıdır.
Malik açısından pratik anlamı şudur: Göllü'de yapılaşma hakkınız, kentsel dönüşüm plan tadilatlarıyla değil, yürürlükteki koruma amaçlı 1/1000 uygulama imar planı ve parselinizin orman/sit/havza sınırlarına göre belirlenir. Parseliniz Sıtmapınar Mevkii kapsamındaysa 2021'de onaylanan plan hükümleri geçerlidir; kapsam dışındaysa köy yerleşik alanı sınırı ve üst ölçek plan kararları belirleyicidir. İlçe geneli 1/25.000 planın İBB'de sonuçlanmamış olması, bugün alacağınız imar durumu belgesinin ileride üst ölçekte değişebileceği anlamına gelir — bu yüzden her yatırım kararından önce Beykoz Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden ada-parsel bazlı güncel imar durumu, ayrıca orman kadastro (2/B) ve sit sorgusu alınmalıdır. Yeni bir plan askıya çıktığında itiraz hakkınız 30 günlük askı süresiyle sınırlıdır; bu süre kaçırılırsa yalnızca yargı yolu kalır.
"Göllü'nün yapı stoku, İstanbul'un apartman dokusundan tamamen farklı bir kırsal köy stokudur: yaklaşık 14,7 km²'lik geniş bir alana dağılmış, 2024 nüfusu 252 kişi düzeyinde kalan mahallede baskın doku müstakil, bahçeli, çoğunlukla bir-iki katlı köy evleri ile çiftlik ve müştemilat yapılarıdır. Yapılar ağırlıklı olarak köy yerleşik alanı içinde yer alır ve genel olarak mühendislik hizmeti sınırlı alınmış eski yığma ile kısmen betonarme yapıların karışımından oluşur; deprem kırılganlığı çok katlı bina riskinden değil, yaşlı yığma duvar sistemleri ve denetimsiz eklerden kaynaklanır. İBB'nin İstanbul geneli senaryo deprem çalışmaları ilçe ölçeğinde yayımlanmakta olup Göllü gibi kırsal mahalleler için kamuya açık, mahalle bazlı bina hasar kırılımı bulunmamaktadır; bu nedenle burada mahalleye özgü bir hasar oranı vermek doğru olmaz. Düşük katlı ve seyrek yerleşim toplu can kaybı riskini görece azaltsa da, tek tek eski yapıların riskli çıkma ihtimali göz ardı edilmemeli, karar bina bazlı riskli yapı tespitine dayandırılmalıdır."
"Göllü'ye raylı sistem erişimi yoktur; M5 Üsküdar-Çekmeköy metrosu Beykoz ilçesine girmez, Marmaray ve metrobüs hatları da mahalleye uzaktır. Mahalle Beykoz ilçe merkezine yaklaşık 24 km mesafede, Şile-Riva yönündeki kuzeydoğu kırsalında yer alır; erişim pratikte özel araç, kırsal mahallelere hizmet veren otobüs hatları ve Kuzey Marmara Otoyolu ile Şile aksı bağlantıları üzerinden sağlanır. Bu uzaklık ve toplu taşıma seyrekliği, arsa değerini konut talebinden çok tarım-hayvancılık, bağ-bahçe ve hafta sonu kullanımına bağlar; kat karşılığı dönüşüm için gereken talep yoğunluğunu genel olarak oluşturmaz."
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Göllü için ücretsiz fizibilite