Kıyı, doğal sit ve askeri kısıtlar nedeniyle güvenilir genel emsal sayısı yoktur; yapılaşma parsel ve koruma statüsüne göre değişir, fizibilite gerekir.
Poyrazköy'de mahalle ölçeğinde ilan edilmiş bir dönüşüm alanı yoktur; İBB Kentsel Dönüşüm Daire Başkanlığı'nın yayımladığı proje listesinde Beykoz için görünen tek alan Çubuklu Mahallesi Riskli Alanı'dır (3 Mart 2022). Poyrazköy seyrek yerleşimli, düşük katlı bir kıyı köy-mahallesidir ve burada dönüşüm ancak tekil binada 6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapı tespitiyle, üstelik kıyı mevzuatı, olası koruma statüleri ve askeri güvenlik bölgesi kısıtlarının izin verdiği ölçüde ilerler. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Poyrazköy'e özgü ilan edilmiş resmî bir riskli alan, rezerv yapı alanı veya 3194 sayılı Kanun'un 18. maddesi imar uygulaması bulunmuyor; İBB'nin kentsel dönüşüm proje listesinde Beykoz'da yalnızca Çubuklu Mahallesi Riskli Alanı yer alıyor. Poyrazköy'ü de kapsayan yürüyen tek resmî planlama, ilçenin tamamını (yaklaşık 31.000 hektar) kapsayan Beykoz İlçesi 1/25.000 Ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı çalışmasıdır: İBB Şehir Planlama Müdürlüğü'nün aktarımına göre plan 9 Ocak 2023'te İBB Meclisi'ne sunulmuş, 12 Eylül 2024 tarihli Meclis kararıyla Beykoz Belediyesi'nin görüşü alınmak üzere müdürlüğe iade edilmiştir; yani plan henüz yürürlüğe girmemiştir. Bu tabloda Poyrazköy'de dönüşüm, mahalle ölçeğinde bir kamu ilanıyla değil, bina bazlı 6306 süreciyle yürür.
Pratikte şu anlama gelir: Poyrazköy'de malikleri toplu olarak sürece sokan bir kamu ilanı yok, inisiyatif tamamen bina sahiplerinde. Yol şudur — önce Bakanlık lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılır, rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nce onaylanıp tapuya şerh düşülür ve tebligattan sonra itiraz süresi işler. Kesinleşmenin ardından maliklerin arsa payı çoğunluğuna göre salt çoğunlukla (yarıdan bir fazla, P+1) alacağı kararla yıkım ve yeniden yapım kararlaştırılır. Ancak Poyrazköy'de kritik fark şudur: yeniden yapımda elde edilecek inşaat hakkı, kıyı mevzuatı çekme mesafeleri, parsel üzerinde geçerli olabilecek koruma statüleri, askeri güvenlik bölgesi görüşleri ve henüz kesinleşmemiş koruma amaçlı nazım imar planı nedeniyle mevcut yapıya yakın veya daha düşük çıkabilir. Bu yüzden Poyrazköy'de kat karşılığı beklentisiyle yola çıkmadan önce Beykoz Belediyesi'nden ada-parsel bazında imar durumu belgesi almak ve gerekiyorsa koruma bölge kurulu şartlarını öğrenmek şarttır.
"Poyrazköy, 8,6 km²'lik geniş bir alanda 2024 itibarıyla 881 kişinin yaşadığı (2013'te 942), nüfusu azalan seyrek yerleşimli bir kıyı köy-mahallesidir; yapı stoku apartman bloklarından değil, balıkçı barınağı ve koylar çevresinde toplanmış genellikle bir ile üç katlı müstakil ve bahçeli konutlar ile ikincil/yazlık kullanımlı yapılardan oluşur. Doku ağırlıklı olarak köy tipi yığma ve düşük katlı betonarme karışımıdır; mühendislik denetiminin zayıf olduğu dönemlerde yapılmış eski yapılar ile daha yeni bahçeli konutlar yan yana bulunur. Deprem kırılganlığı açısından İstanbul'un genelinde olduğu gibi burada da belirleyici olan yapının yaşı, taşıyıcı sistemi ve zemin koşullarıdır; 2000 öncesi yönetmeliklere göre yapılmış stok risk unsuru olarak öne çıkar. Poyrazköy özelinde yayımlanmış mahalle bazlı bina sayısı veya hasar yüzdesi bulunmadığından, tekil binanın durumu ancak Bakanlık lisanslı kuruluş tarafından yapılacak riskli yapı tespitiyle netleşir."
"Poyrazköy'e raylı sistem erişimi yoktur; Beykoz ilçesinde metro veya benzeri raylı sistem hattı bulunmamaktadır ve mahalleye toplu taşıma esas olarak İETT'nin 135 (Poyrazköy-Sultaniye) hattıyla sağlanır; Beykoz ilçe merkezine mesafe yaklaşık 13 kilometredir. Buna karşılık Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nün Anadolu yakası ayağı Poyrazköy mevkiindedir (köprü 26 Ağustos 2016'da hizmete açıldı) ve Kuzey Marmara Otoyolu bağlantısı mahallenin Avrupa yakasına ve kuzey aksa araç erişimini iyileştirmiştir. Bu erişim iyileşmesi arsaya ilgiyi artırmış olsa da kıyı mevzuatı, olası koruma statüleri ve askeri güvenlik kısıtları yapılaşma hakkını sınırladığı için ulaşım avantajı Poyrazköy'de yoğun bir kentsel dönüşüm hareketine dönüşmemiştir."
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Poyrazköy için ücretsiz fizibilite