Kıyı, doğal sit ve dere koruma kısıtları belirleyici; emsal için güvenilir genel sayı yoktur, parsel ve plan durumuna göre değişir, fizibilite gerekir.
Riva'da klasik anlamda yoğun kentsel dönüşüm yoktur; mahalle köy kökenli, düşük yoğunluklu ve önemli bölümü orman, kıyı ve Riva Deresi çevresi koruma rejimi altındadır (doğal sit statüsü parsel bazında değişir). Bunun yerine 2023'ten bu yana Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı onaylı koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planları (Riva Deresi Çevresi 1. ve 2. Etap ile Riva Köyiçi Alanı) askı-itiraz döngüleriyle şekilleniyor; yenileme bina ve parsel bazında ilerliyor. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Riva, Beykoz'da mahalleye özgü RESMÎ plan süreci bulunan az sayıdaki yerden biridir. Ancak bu süreç bir 'riskli alan' veya 'kentsel dönüşüm alanı' ilanı değil, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylanan KORUMA AMAÇLI imar planlarıdır (1/5000 KANİP + 1/1000 KAUİP). Planlar üç ayrı paket hâlinde yürüyor: Riva Deresi Çevresi 1. Etap (Riva, Alibahadır, Paşamandıra, Göllü, Öğümce ve Bozhane mahallelerini kapsıyor), Riva Deresi Çevresi 2. Etap ve ayrıca Riva Mahallesi Köyiçi Alanı planı. Her paket onaydan sonra 30 gün askıya çıktı, itirazlar değerlendirildi ve itiraz sonucu değişiklikler yeniden askıya çıkarıldı — yani plan hükümleri hâlâ oturmakta olan, canlı bir süreç. Askı ilanları İstanbul Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü ilan panosunda, istanbul.csb.gov.tr'de ve e-plan.gov.tr'de yayımlanıyor.
Malik için pratik anlamı: Riva'da yapılaşma hakkınızı belirleyen belge, belediyenin sıradan uygulama imar planı değil, Bakanlık onaylı KORUMA AMAÇLI uygulama imar planı (KAUİP) ve onun plan notlarıdır. Bu üç somut sonuç doğurur. Birincisi, emsal, kat ve çekme mesafesi gibi haklar 'ilçe ortalaması' üzerinden tahmin edilemez; parselinizin hangi etapta ve hangi fonksiyon lekesinde kaldığına bağlıdır — Riva Deresi Çevresi 1. Etap mı, 2. Etap mı, yoksa Köyiçi Alanı planı mı? İkincisi, planlar 2023'ten 2025 sonuna kadar defalarca itiraz-değişiklik-yeniden askı döngüsünden geçtiği için elinizdeki eski imar durumu belgesi güncelliğini yitirmiş olabilir; her işlemden önce Beykoz Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden GÜNCEL imar durumu belgesi (çap) almak gerekir. Üçüncüsü, parselin koruma statüsüne ve kıyıya yakınlığına göre ruhsat öncesinde ayrıca tabiat varlıklarını koruma birimi ve kıyı kenar çizgisi onayları gerekebilir; bu, standart 6306 takvimini uzatabilir. Riva'da kâğıt üstünde 'emsal artışı' beklemek yerine önce parselin plan durumunu netleştirip fizibiliteyi bu belgeye göre kurmak gerekir.
Riva köy kökenli bir yerleşimdir (7 Şubat 1959'da köy statüsü kazanmış, 6360 sayılı Kanunla yeniden mahalleye dönüşmüştür) ve 22,5 km²'lik geniş bir alanda 2024 yılı itibarıyla yaklaşık 3.555 kişi yaşar; yani yapı stoku son derece düşük yoğunluklu, yatay ve dağınıktır. Baskın doku köyiçinde bir-üç katlı müstakil ve bahçeli konut, kıyı bandında ise yazlık/ikinci konut ile düşük katlı site tipi yapılardan oluşur; çok katlı apartman stoku Beykoz'un kentsel mahallelerine kıyasla çok sınırlıdır. Deprem kırılganlığı açısından dikkat çeken nokta, yerleşimin Riva Deresi'nin Karadeniz'e döküldüğü dere ağzında ve alüvyon taban üzerinde kurulmuş olmasıdır; gevşek alüvyon zeminler genel olarak deprem dalgasını büyütme eğilimindedir. Riva özelinde yayımlanmış mahalle bazlı bir hasar tahmini bulunmadığından, mahalle ortalamasına değil bina bazında zemin etüdü ve yapı performans değerlendirmesine dayanmak gerekir.
Riva'da ve Beykoz genelinde raylı sistem hattı yoktur; metro, Marmaray ve metrobüs mahalleye girmez, en yakın raylı sistem durakları Anadolu yakasının güney omurgasında kalır. Erişim Beykoz merkezden iç yollar ve İETT otobüs hatlarıyla, ayrıca Çavuşbaşı–Şile aksı ve Kuzey Marmara Otoyolu (O-7) bağlantıları üzerinden karayoluyla sağlanır. Bu ulaşım profili Riva'daki arsa değerini toplu taşıma erişilebilirliğinden çok deniz, plaj, dere ve doğa manzarasına — yani ikinci konut ve turizm talebine — bağlar; dolayısıyla dönüşüm cazibesi bir raylı sistem beklentisiyle değil, koruma amaçlı planın verdiği yapılaşma hakkıyla belirlenir.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Riva için ücretsiz fizibilite