Boğaziçi 2960 kapsamında gerigörünüm yükseklik sınırı belirleyici; emsal parsele göre değişir, kaynaklı genel sayı yoktur, fizibilite gerekir.
İncirköy'de mahalleye özgü ilan edilmiş bir riskli alan veya kentsel dönüşüm alanı bulunmuyor; İBB Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın proje listesinde Beykoz'dan yalnızca Çubuklu Mahallesi Riskli Alanı (03.03.2022) yer alıyor. Dönüşüm bu nedenle bina bazlı 6306 yoluyla ilerliyor. Mahallenin yapılaşma hakkını belirleyen üst plan katmanı ise hareket hâlinde: Beykoz Boğaziçi Alanı gerigörünüm ve etkilenme bölgelerine ait 1/5000 ölçekli 1. Etap koruma amaçlı plan 2021–2022'de mahkemece iptal edilmiş, revize plan 2024'te İBB Meclisi'nde karara bağlanıp kurum görüşü aşamasına geçmiştir. İBB, 17.10.2017 onaylı 1/1000 ölçekli uygulama imar planının Beykoz Belediyesi uygulamasında halen yürürlükte olduğunu belirtmektedir. Bu tabloda tek tek parsellerde yapılaşma koşulu, ancak Beykoz Belediyesi'nden alınacak güncel imar durumu belgesiyle netleşir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Beykoz’un Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 30/50 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
İncirköy'e özgü ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı kararı yoktur; ancak mahallenin bağlı olduğu Beykoz Boğaziçi Alanı Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgeleri koruma amaçlı imar planları, 2017'den bu yana onay–iptal–yeniden onay döngüsünden geçen resmî ve hâlâ süren bir plan sürecidir. 17.10.2017 onaylı 1/5000 ölçekli 1. Etap planı İstanbul 6. İdare Mahkemesi'nin iki ayrı kararıyla iptal edilmiş, revize plan 12.06.2024'te İBB Meclisi'nde karara bağlanarak Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü görüşüne gönderilmiştir. Bu nedenle İncirköy'de yapılaşma hakkı, ilçe-geneli bir emsal rakamıyla değil, parselin hangi etapta ve hangi Boğaziçi bölgesinde (öngörünüm / gerigörünüm / etkilenme) kaldığına göre belirlenir.
Malik açısından pratik anlamı şudur: İncirköy'de dönüşüm, mahalleye toplu bir ilan geldiği için değil, kendi binanız riskli yapı tespiti aldığı için başlar — yani süreci başlatan sizsiniz. Ancak yıkım sonrası ne yapabileceğinizi belirleyen üst plan katmanı hareket hâlindedir: 2017 tarihli 1/5000 nazım plan mahkemece iptal edilmiş, revize plan 2024'te meclisten geçmiş ama koruma kurulu ve bakanlık görüşü zinciri devam etmektedir. Bu nedenle müteahhitten gelen 'şu kadar kat çıkar' vaadi ile Beykoz Belediyesi'nden alacağınız güncel imar durumu belgesi arasında fark çıkabilir. Sözleşme imzalamadan önce ada-parselinizin hangi etapta ve hangi Boğaziçi bölgesinde kaldığını belediyeden yazılı olarak teyit ettirmek, Boğaziçi'nde standart 6306 kat-karşılığı ekonomisinin çoğu zaman geçerli olmaması nedeniyle kritik önemdedir.
İncirköy, Beykoz'un iç-kuzey kesiminde değil, Boğaz kıyı bandında — kuzeyde Gümüşsuyu, güneyde Paşabahçe arasında — yer alan ve yaklaşık 2 km²'lik alanda TÜİK 2024 verisine göre 16.602 kişiyi barındıran, ilçenin nüfusça kalabalık mahallelerinden biridir. Mahalle, Türkiye'nin en eski cam üretim tesislerinden Şişecam/Paşabahçe fabrikasının bulunduğu (sonradan taşınan) alanı içerdiği için yerleşim dokusu büyük ölçüde bu sanayi çevresinde gelişmiştir; Boğaziçi yükseklik sınırları nedeniyle yamaçlara yayılan ağırlıklı olarak az ve orta katlı betonarme doku ile daha eski köy ve kendiliğinden gelişmiş yapı dokusu iç içe geçmiştir. Nüfusun 2007'deki 18.910 seviyesinden düzenli biçimde gerilemesi, stoğun yenilenmekten çok yaşlandığına işaret eder; İstanbul genelinde deprem risk çalışmalarında ağır hasar beklentisinin ağırlıkla 2000 öncesi yapılarda ve zayıf zeminlerde yoğunlaşması, kıyı bandındaki bu eski stok için deprem kırılganlığını gündemde tutar. Mahalleye özgü bina sayısı veya hasar yüzdesi resmî olarak yayımlanmadığından, bina bazında değerlendirme ancak riskli yapı tespitiyle netleşir.
İncirköy'e metro erişimi yoktur — M5 Üsküdar–Çekmeköy hattı Beykoz'a girmez ve mahalleye yürüme mesafesinde raylı sistem bulunmaz. Erişim, Gümüşsuyu ile Paşabahçe arasında uzanan Boğaz sahil yolu ve otobüs hatları, komşu Paşabahçe/Beykoz iskelelerinden kalkan Boğaz vapur seferleri ve karayolunda FSM ile Kuzey Marmara Otoyolu bağlantıları üzerinden sağlanır. Kavacık iş merkezine ve köprü bağlantılarına sahil yolundan bağlı olması mahalleyi Beykoz'un kuzeyindeki kırsal köylere göre erişilebilir kılar; ancak raylı sistem yokluğu ve sahil yolundaki trafik yükü, arsa değerinde belirleyici unsurun ulaşım değil Boğaz manzarası ile 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu'nun getirdiği yapılaşma sınırı olmasına yol açar.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Beykoz geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Beykoz’da başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
İncirköy için ücretsiz fizibilite