Merkezefendi Mahallesi kentsel dönüşüm

Merkezefendi Mahallesi’nde emsal ve dönüşüm hakkı

Merkezefendi için tek emsal değeri yoktur; yapılaşma hakkı parselin imar planı, koruma/sur yakınlığı koşulları ve Kasım 2021 plan notlarına göre değişir. Net değer parsel-bazlı fizibilite ile belirlenir.

Merkezefendi Mahallesi'ndeki İETT Blokları dönüşümü TAMAMLANMIŞTIR. Zeytinburnu Belediyesi'nin duyurusuna göre 1972-1975 arasında inşa edilen ve 1999 Marmara Depremi sonrasında riskli yapı statüsünde değerlendirilen 252 bağımsız bölümlük yapı yerine, 28 bin m²'lik alanda 467 konut ve 15 ticari ünite üretilmiş; anahtarlar 22 Haziran 2026'da törenle teslim edilmiştir (Alya Merkezefendi Konutları, yüklenici BOSS4 İnşaat). ⏳ SÜRE UYARISI: bu dönüşüm yaklaşık 25 YIL sürdü — riskli yapı statüsünden teslime kadar. Kentsel dönüşümde sürenin ne kadar uzayabileceğini gösteren somut bir örnektir; sözleşmede süre ve gecikme cezası şartı bu yüzden kritiktir. Mahallenin proje dışı kalan dokusu için dönüşüm 6306 kapsamında bina bazlı ilerler. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

Merkezefendi Mahallesi’nde dönüşüm resmî olarak nerede?

Merkezefendi'de tamamlanan İETT Blokları projesi, riskli YAPI statüsünden yürüyen bir dönüşümdür; belediye duyurusunda mahalle ölçeğinde ilan edilmiş bir riskli ALAN kararından söz edilmemektedir — ikisi farklı hukuki yollardır. Proje dışındaki parsellerde süreç bina bazlı işler: lisanslı kuruluşça riskli yapı tespiti, tebliğ, 15 gün içinde itiraz, kesinleşme ve arsa payı salt çoğunluğuyla malik kararı. Zeytinburnu, Bakanlık kaynaklarında riskli alan çalışması sürdürülen ilçeler arasında anılmakta olup ilan edilmiş bir alan kararı çıkarsa çerçeve değişir; güncel durumu idareden teyit ettirin. Parselinizin hangi plan kapsamında kaldığı ve güncel plan notu değişiklikleri Zeytinburnu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden teyit edilmelidir.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin mahalle bazlı bina envanterine göre Merkezefendi’de yaklaşık 969 bina bulunmaktadır (2016-2017 verisi, 20 kattan az yapılar). Yapım yılına göre bu binaların %19’u 1980 öncesi, %64’ü 1980-2000 arası ve %17’si 2000 sonrasıdır. Kat sayısına göre dağılım ise %48 1-4 katlı, %48 5-9 katlı ve %3 9-19 katlı biçimindedir. Yani yapı stokunun yaklaşık %83’ü 2000 yılından önce inşa edilmiştir. İBB'nin 7,5 büyüklüğünde ve gece meydana geldiği varsayılan deprem senaryosu modellemesinde Merkezefendi için 29 bina çok ağır, 60 bina ağır, 216 bina orta ve 369 bina hafif hasarlı öngörülmüştür; bu bir senaryo modellemesidir, gerçekleşecek bir tahmin değildir. Karşılaştırma için: bugün yürürlükte olan Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 18.03.2018 tarihli 30364 mükerrer sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmış ve 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girmiştir — dolayısıyla 2000 sonrası yapılan binalar da bu yönetmelikten önceki kurallara göre inşa edilmiştir. ⚠ Bu sayılar MAHALLE GENELİNE aittir ve tek bir binanın riskli olup olmadığını göstermez: riskli yapı tespiti ancak Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşun sizin binanızda yapacağı incelemeyle belirlenir. Envanter de 2016-2017 fotoğrafıdır; sonrasında yıkılan veya yapılan binaları yansıtmaz.

Merkezefendi (Arnavut Mahallesi) Dönüşüm Projesi — uzun süredir bekleyen bölgede acele kamulaştırmayla hızlandırılan yenileme; çalışmalar sürüyor.

Merkezefendi Mahallesi’nde dönüşüm malike ne kazandırır?