Yapılaşma koşulları Maltepe merkez/E-5 güneyi uygulama imar planına ve parsel büyüklüğüne göre değişir; kesin emsal/KAKS güncel imar durumu ve parsele özel fizibilite ile netleşir.
Altayçeşme için ilan edilmiş bir riskli alan, rezerv yapı alanı veya alan bazlı dönüşüm projesi tespit edilmemiştir; dönüşüm 6306 sayılı Kanun kapsamında tekil bina/parsel bazında ilerlemektedir. Buna karşılık mahalleyi kapsayan 'Maltepe Merkez, Meydan ve Çevresi' revizyon imar planları İBB Meclisi'nce 15.01.2026'da onaylanmış ve 30.04.2026-01.06.2026 arasında askıya çıkarılmıştır (İBB Şehir Planlama Müdürlüğü). Yani alan bazlı bir dönüşüm ilanı yok, ancak yapılaşma koşulları yeni bir plan dönemine girmiştir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Maltepe’nin Ömerli ve Elmalı içme suyu havzalarında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 20/25 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Altayçeşme, Bağlarbaşı ve Feyzullah mahallelerini kapsayan 'Maltepe Merkez, Meydan ve Çevresi' 1/5000 ölçekli Nazım ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Revizyonu ile Kentsel Tasarım Rehberi, İBB Şehir Planlama Müdürlüğü tarafından katılımcı bir süreçle hazırlanmıştır. Planın resmî amacı, yıpranmış yapı stokunun dönüşümü yoluyla nitelikli ve depreme dayanıklı yapılaşmanın sağlanması olarak tanımlanmıştır. İBB'nin kendi aktarımına göre süreç boyunca 35'ten fazla etkinlikte yaklaşık 3.000 kişiyle doğrudan temas kurulmuş ve sürece ilişkin bir ilerleme raporu yayımlanmıştır (raporun tarihi sayfada net değildir). Ayrıca Altayçeşme, İBB Kentsel Dönüşüm Planlama Şube Müdürlüğü'nün 'Maltepe İlçesi, Riskli Yapılara İlişkin Plan Notu Değişikliği' kapsamında listelenen mahalleler arasında yer almaktadır. Not: Altayçeşme için ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı kararı tespit edilmemiştir.
Malik açısından pratik anlamı şudur: Altayçeşme'de arsanızın emsal, kat, çekme mesafesi ve fonksiyon hakları artık 15.01.2026'da onaylanan Maltepe Merkez revizyon planı ve eki plan notları ile belirlenir. Dönüşüm kararı hâlâ bina bazlı 6306 süreciyle alınır — plan kendiliğinden binanızı dönüşüme sokmaz — ama yıkım sonrası ne inşa edebileceğinizi bu plan tanımlar. Bu nedenle 2026 öncesi alınmış imar durumu belgeleri, taslak proje ve müteahhit teklifleri güncelliğini yitirmiş olabilir; sözleşme imzalamadan önce Maltepe Belediyesi'nden ada-parsel bazında yeni tarihli imar durumu belgesi alınmalı ve fizibilite bu belgeye göre yeniden kurulmalıdır. Askı süresi kapandığı için idareye itiraz yolu tükenmiş kabul edilir; plana karşı kalan yol idari yargıda iptal davasıdır ve süreler kısadır — bu konuda avukatınıza danışın.
Altayçeşme, Vikipedi'de aktarılan verilere göre yaklaşık 1,3 km² alanı ve 32.397 kişilik nüfusuyla (2024) Maltepe'nin en büyük mahallesidir; İdealtepe, Feyzullah, Bağlarbaşı ve Girne mahalleleriyle komşu, yoğun bir merkez dokusudur. Yapı stoku ağırlıklı olarak eski plan dönemlerinde yapılmış betonarme apartmanlardan oluşur; bu tür merkez dokularda tipik olarak parsel ölçeği küçük, ada içi yoğunluk yüksek, otopark ve yeşil alan ihtiyacı belirgindir. İBB Şehir Planlama Müdürlüğü'nün Altayçeşme'yi de kapsayan Maltepe Merkez planlama çalışmasının resmî gerekçesi, yıpranmış yapı stokunun dönüşümü yoluyla nitelikli ve depreme dayanıklı yapılaşmanın sağlanması olarak tanımlanmıştır — yani mahallenin yapı stoku, planlama kurumunun kendi ifadesiyle yenilenmesi gereken bir stok olarak ele alınmaktadır. Mahalle bazında doğrulanmış bina yaşı veya riskli yapı sayısı kamuya açık değildir; bina bazlı kesin durum ancak lisanslı kuruluşça yapılacak riskli yapı tespiti ile belirlenir.
Altayçeşme, Maltepe'nin merkezinde, hem D-100 (E-5) hem sahil aksına yakın bir konumdadır ve çevresinde iki farklı raylı sistem bulunur. Kuzeyde, D-100 Maltepe kavşağının altında M4 Kadıköy-Tavşantepe hattının Maltepe istasyonu yer alır (17 Ağustos 2012'de açıldı; komşu istasyonlar Küçükyalı ve Huzurevi). Bu istasyon idari olarak Zümrütevler Mahallesi sınırları içindedir — yani Altayçeşme'nin içinde değil, yakınındadır. Güneyde ise Marmaray'ın (12 Mart 2019'da yeniden hizmete açıldı) İdealtepe istasyonu komşu İdealtepe Mahallesi'nde, Maltepe istasyonu ise Bağlarbaşı ile Yalı mahalleleri arasında konumlanır. Buna D-100, sahil yolu ve Sabiha Gökçen Havalimanı erişimi eklenince mahalle, hem Kadıköy hem Pendik/Gebze yönüne raylı erişimi olan bir merkez konumundadır. Önemli uyarı: istasyonların hiçbiri Altayçeşme sınırları içinde olmadığı için gerçek yürüme mesafesi parselden parsele ciddi biçimde değişir; ulaşım avantajını fizibiliteye yazmadan önce kendi ada-parseliniz için mesafeyi ölçün. Genel olarak raylı sisteme yakınlık arsa değerini ve müteahhit ilgisini olumlu etkiler, ancak bunun paylaşım oranına yansıması parsel bazında hesaplanmalıdır.
Maltepe merkezine ve sahile yürüme mesafesindeki konumu nedeniyle bina bazlı yenileme talebi yüksek bir mahalle.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Maltepe geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Maltepe’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Altayçeşme imar durumu sorgula