Onaylı planda 'eşit hizmet, eşit emsal' ilkesiyle kat sayısı parsel büyüklüğüne göre 3-8 arasında değişir. Belediye beyanına göre ilave 2 kat teşviki gündemdedir; uygulaması plan onayına bağlıdır. Kesin değer parsele ve güncel plan notlarına bağlıdır.
Gülsuyu'nda 1/5000 ölçekli nazım imar planı (16.12.2016) ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı (14.09.2018) onaylanmıştır; bu, dönüşümün plan düzeyinde hukuki zemine kavuştuğu anlamına gelir. Mahalle bütününde tek elden yürüyen ilan edilmiş bir proje bilgisi yoktur; onaylı plan çerçevesinde ada-parsel ölçeğinde ilerleyen ve 6306 sayılı Kanun'a dayanan bina bazlı süreçler ağırlıktadır. 📐 AYRICA: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü'nün kentsel tasarım projeleri listesinde bu mahalle için "Gülsuyu Mahallesi Kentsel Tasarım Projesi" (2019) yer almaktadır. ⚠ Kentsel tasarım projesi bir ALAN KARARI DEĞİLDİR: riskli alan, rezerv yapı alanı ve kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilmiş statülerdir; tasarım projesi ise Kentsel Tasarım Değerlendirme Komisyonu'nca onaylanan bir tasarım belgesidir. Varlığı, idarenin o alanda aktif çalıştığını gösterir; hak sahipliğinizi doğrudan belirlemez. Projenin sınırı ve sizin parselinizi kapsayıp kapsamadığı idareden sorulmalıdır. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Maltepe’nin Ömerli ve Elmalı içme suyu havzalarında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 20/25 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Gülsuyu'nda mahalleye özgü, resmî kaynakta doğrulanabilen bir planlama ve imar uygulaması zinciri vardır: İBB Kentsel Dönüşüm biriminin Maltepe plan notu değişikliği sayfasındaki plan envanterinde 1/5000 ölçekli Gülsuyu-Gülensu Mahalleleri Nazım İmar Planı 16.12.2016, 1/1000 ölçekli Gülsuyu-Gülensu Mahalleleri Uygulama İmar Planı ise 14.09.2018 tasdik tarihiyle listelenmektedir. Ayrıca mahallenin 16087 ada 1, 16093 ada 87-88 ve 16094 ada 1 parsellerini kapsayan alanda Bakanlık onaylı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği ve buna dayalı 3194 sayılı İmar Kanunu 18. madde imar uygulaması yürütülmüş, ilgili askı duyuruları Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nce yayımlanmıştır.
Malik açısından pratik anlamı şudur: Gülsuyu'nda onaylı bir 1/1000 uygulama imar planı vardır; yani parselinizin fonksiyonu ve yapılaşma koşulları plan düzeyinde belirlenmiştir ve bu, planı olmayan mahallelere göre önemli bir avantajdır. Ancak plan onayı tek başına inşaat izni değildir: planın kadastro parseline yansıması için 3194/18. madde imar uygulaması (parselasyon, düzenleme ortaklık payı kesintisi) ve tapu tescili gerekir; 2018 ve 2022'deki askı işlemleri bu zincirin halkalarıdır. Bu nedenle dönüşüme başlamadan önce (1) güncel imar durumu belgesini ada-parsel bazında Maltepe Belediyesi'nden almak, (2) parselinizde 18. madde uygulamasının tamamlanıp tamamlanmadığını ve tapunuzun imar parseline dönüşüp dönüşmediğini kontrol etmek, (3) planla ilgili derdest dava veya itiraz olup olmadığını sormak gerekir. Askı süreleri kaçırılırsa itiraz hakkı düşer; askıya çıkan plan ve imar uygulamalarına askı süresi (bu örneklerde 1 ay / 30 gün) içinde itiraz edilebilir.
Gülsuyu, 1970'lerden itibaren yoğun iç göçle hızla büyümüş gecekondu kökenli bir yamaç mahallesidir; yaklaşık 0,91 km²'lik alanda 2024 yılı ADNKS verilerine göre 14.534 kişi yaşamaktadır (nüfus 2007'deki 17.120 zirvesinden bu yana genel olarak azalma eğilimindedir). Yapı stoku ağırlıklı olarak tek-iki katlı gecekondu çekirdeğinin zamanla çok katlı betonarme yapılara dönüştüğü, bir bölümü tam ruhsat-proje denetiminden geçmemiş, kendi imkânlarıyla ve etaplı kat ilaveleriyle büyümüş yapılardan oluşur. Bu tip stok, dik eğimli topoğrafya ve düzensiz parsel dokusuyla birleşince deprem kırılganlığı açısından dikkat gerektirir. Mahallede uzun yıllar süren imar belirsizliği, 14.09.2018 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Gülsuyu-Gülensu Mahalleleri Uygulama İmar Planı ile plan düzeyinde çözüme bağlanmıştır. Bina bazında gerçek risk yalnızca lisanslı kuruluşça yapılacak riskli yapı tespitiyle belirlenir; mahalle geneli için doğrulanmış bir riskli yapı sayısı veya hasar yüzdesi yayımlanmamıştır.
Mahalle, M4 Kadıköy-Sabiha Gökçen Havalimanı metro hattının Gülsuyu istasyonuna adını verir; istasyon Huzurevi ile Esenkent arasında yer alır ve hattın 17 Ağustos 2012'de hizmete giren Kadıköy-Kartal ilk etabındaki istasyonlardandır. Hat 2022'de Sabiha Gökçen Havalimanı'na kadar uzatılmıştır, dolayısıyla havalimanı erişimi aktarmasız sağlanır. Gülsuyu D-100 (E-5) karayolunun kuzeyindeki yamaçta konumlanır; sahil bandında ayrıca Marmaray hattı ve sahil yolu bulunur. Metro istasyonunun mahalleye adını verecek kadar yakın olması, mahallenin toplu taşıma erişilebilirliğini Maltepe'nin yamaç mahalleleri arasında öne çıkaran unsurdur; arsa değeri ve talep üzerindeki etkisi ise ada-parsel bazında değişir, tek bir genel oranla ifade edilemez.
Gülsuyu-Gülensu ortak dönüşümü: ~1,5 milyon m², ~35.000 kişi, ~7.000 bina; kamu arazisinin yaklaşık %30'u tapu sorunlu maliklere tahsis edilecek şekilde planlanmış, 2018 onaylı planla 40 yıllık imar sorunu çözülmüştür.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Maltepe geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Maltepe’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Gülsuyu imar durumu sorgula