Kıyıya yakınlık ve plan notları yapılaşmayı etkiler; emsal/KAKS parsele ve uygulama imar planına göre değişir, kesin değer fizibilite ile belirlenir.
İdealtepe'de ilan edilmiş bir riskli alan, rezerv yapı alanı veya mahalle ölçekli kentsel dönüşüm projesi bulunmuyor; dönüşüm tek tek binalarda riskli yapı tespiti (6306 sayılı Kanun) ile ve komşu parsellerin tevhidi yoluyla ilerliyor. Buna karşılık mahalle, 26.02.2007 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Maltepe E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı'nın kapsamında olup bu plana 2020-2025 arasında riskli yapı, kat adedi, taşkın alanı ve toplu uygulama başlıklarında art arda plan notu değişiklikleri işlenmiştir; yani hukuki çerçeve hareketlidir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Maltepe’nin Ömerli ve Elmalı içme suyu havzalarında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 20/25 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
İdealtepe'ye özgü ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı kararı bulunmuyor; ancak mahalledeki yapılaşmayı belirleyen resmî plan süreci nettir. İdealtepe, İBB Kentsel Dönüşüm Planlama Şube Müdürlüğü'nün 'Maltepe İlçesi, Riskli Yapılara İlişkin Plan Notu Değişikliği' kapsamında saydığı mahalleler arasındadır ve 1/5000 ölçekli Maltepe E-5 Güneyi Nazım İmar Planı ile 1/1000 ölçekli Maltepe E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı'na tabidir. Maltepe Belediyesi'nin yayımladığı yürürlükteki E-5 Güneyi plan notları derlemesinde, riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılmasına, kat adedi tavanlarına, İdealtepe (Büyükyalı) Deresi taşkın bandına ve 6306 kapsamında tevhid ile emsal artışına dair tarihli plan notu değişiklikleri yer alır.
Maliğe pratik anlamı: İdealtepe'de dönüşümü başlatmak için mahalle ölçekli bir kararın 'ilan edilmesini' beklemeye gerek yok — süreç bina bazında başlatılabilir. Ancak kazanç hesabı doğrudan bu plan notlarına bağlıdır. Üç kritik nokta var: (1) Ruhsatlı ve iskanlı binaların bugünkü fazla katları müktesep haktır ama bina yıkılıp yeniden yapıldığında bölgenin kat sınırına düşer; buna karşılık 18.01.2022–18.12.2023 tasdik tarihli plan notu, riskli yapı tespiti yapılmış binalarda ruhsat/iskandaki toplam inşaat alanının korunmasına imkân tanır — yani daire metrekaresi çoğu zaman korunabilirken kat sayısı değişebilir. (2) Ek hak, tek parselde değil ölçekte gizlidir: aynı imar adasında riskli yapı içeren parsellerin tevhidi 2 parselde +0,10, 5 parselde +0,25, 10 parselde +0,50 emsal veya +1 kat getirebilir. (3) Sahile ve dere bandına yakın parsellerde taşkın hükümleri bodrum kullanımını kısıtlar; bunun karşılığında plan notları ilave kat hakkı öngörür. Bu nedenle İdealtepe'de ilk adım, ada-parsel numarası ile Maltepe Belediyesi e-imar üzerinden güncel imar durumu ve plan notu sorgusu yapmaktır; buradaki rakamlar plan notlarının genel hükümleridir, parselinize uygulanıp uygulanmadığı imar durumu belgesiyle teyit edilmelidir.
İdealtepe, yaklaşık 1,3 km²'lik yüzölçümünde 24.601 kişinin yaşadığı (Vikipedi/ADNKS 2024), genel olarak yoğun apartman dokusuna sahip bir sahil mahallesidir. İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü ile Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi'nin Haziran 2020 tarihli Maltepe Olası Deprem Kayıp Tahminleri Kitapçığı'na göre ilçe genelindeki 28.742 binanın %63'ü (18.144 bina) 1980–2000 bandında, yani çalışmanın kabulüyle 1975 deprem yönetmeliğine göre tasarlandığı varsayılan dönemde inşa edilmiştir; 2000 ve sonrası yönetmeliklere göre üretilmiş stok bu dağılımda azınlıkta kalmaktadır (bu oran ilçe geneline aittir, mahalle kırılımı ayrıca yayımlanmamıştır). Aynı çalışmanın Mw=7,5 senaryosunda İdealtepe özelinde 4 çok ağır, 12 ağır, 84 orta ve 270 hafif hasarlı bina ile 702 hane için geçici barınma ihtiyacı, 7 can kaybı ve 22 hastanede tedavi gerektiren yaralı öngörülmektedir (çalışma, bu tahminlerin model belirsizliği nedeniyle hata payı içerebileceğini kendisi belirtir). Kırılganlığı artıran ikinci etken zemindir: sahil bandındaki zemin koşulları ve İdealtepe (Büyükyalı) Deresi'nin taşkına maruz bandı nedeniyle yürürlükteki plan notları parsel bazında zemin etüt raporu onayını ve 19.01.2010 onaylı 1/2000 ölçekli yerleşime uygunluk (mikrobölgeleme) haritasındaki hususlara uyumu zorunlu tutar.
İdealtepe'nin ulaşım avantajı doğrudan mahalle sınırları içindedir: Marmaray İdealtepe istasyonu (İdealtepe Mahallesi, Hatboyu Caddesi / Turgut Özal Bulvarı; Küçükyalı ile Süreyya Plajı istasyonları arasında) 19 Haziran 2013'te Marmaray yapımı için kapatılmış, yaklaşık 100 m batıya kaydırılarak yeniden inşa edilmiş ve 12 Mart 2019'da hizmete açılmıştır; hat Halkalı–Gebze ile Ataköy–Pendik seferlerine erişim sağlar. Mahallenin kuzeyinde, D-100 (E-5) üzerinde M4 Kadıköy–Sabiha Gökçen Havalimanı metrosunun Küçükyalı istasyonu bulunur (mahalleden aktarmalı erişim); Bağdat Caddesi'nden geçen toplu taşıma hatlarıyla mahallenin hem sahil hem yukarı kesimlerine ulaşılabilir. Raylı sistem + sahil + Bağdat Caddesi üçlüsü arsa değerini ve müteahhit ilgisini yukarı çeker; ancak plan notları Bağdat Caddesi ile sahil arasında (kat sayısı belirlenmemiş/H:Serbest alanlarda) Yençok'u 10 kat, E-5 ile Bağdat Caddesi arasında 15 kat ile sınırladığından, yüksek arsa değeri otomatik olarak yüksek kat hakkına dönüşmez.
Sahil ve banliyö (Marmaray) erişimiyle talebi yüksek, konut ağırlıklı bir kıyı mahallesi.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Maltepe geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Maltepe’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
İdealtepe imar durumu sorgula