Onaylı planda 'eşit hizmet, eşit emsal' ilkesiyle kat sayısı parsel büyüklüğüne göre 3-8 arasında değişir; belediye beyanına göre ilave 2 kat teşviki gündemdedir. Kesin emsal/kat parsele ve güncel plan notlarına bağlıdır.
Başıbüyük, imar planı belirsizliği resmî olarak çözülmüş ve dönüşümü fiilen başlamış mahallelerden biridir: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı 17.03.2017, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ise 14.09.2018 tasdik tarihiyle onaylanmıştır (İBB Kentsel Dönüşüm Planlama Şube Müdürlüğü plan listesi). Mahallede geçmişte TOKİ-belediye iş birliğiyle kamu eliyle etaplı bir gecekondu dönüşümü projesi yürütülmüştür. Bugün pratikte iki hat paralel ilerler: kamu eliyle yürütülen etaplı dönüşüm ile onaylı plana dayanarak parsel/ada bazında yapılan 6306 sayılı Kanun kapsamındaki bina yenilemeleri. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Maltepe’nin Ömerli ve Elmalı içme suyu havzalarında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 20/25 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Başıbüyük, Maltepe'de mahalle ölçeğinde onaylanmış ve resmî kaynakla belgelenebilen bir imar/planlama sürecine sahip sayılı bölgelerden biridir. İBB Kentsel Dönüşüm Planlama Şube Müdürlüğü'nün Maltepe plan notu değişikliği sayfasında, mahalleye ait 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı'nın 17.03.2017, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nın ise 14.09.2018 tasdik tarihli olduğu listelenir. Bunun yanında mahallede 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesine dayalı arazi ve arsa düzenlemeleri (imar uygulaması) yapılmıştır; Maltepe Belediyesi bu düzenlemeler için bölge bazlı bilgilendirme/askı paftaları yayımlamıştır (ör. Başıbüyük 1. Bölge). Ayrıca mahallenin kuzeyinde eski Orgeneral Kenan Evren Kışlası alanında Marmara Üniversitesi yerleşkesi amaçlı Bakanlık onaylı plan değişiklikleri askıya çıkmıştır.
Malik açısından bunun pratik anlamı şudur: Başıbüyük'te dönüşümün önündeki asıl engel uzun yıllar plan belirsizliği ve mülkiyet karmaşasıydı; 2017-2018'de nazım ve uygulama imar planlarının onaylanmasıyla parsellerin imar durumu hukuken tanımlanabilir hale geldi. Buna karşılık plan onayı tek başına inşaat izni değildir — arada 3194/18. madde imar uygulaması (arazi düzenlemesi, DOP kesintisi ve yeni ada-parsel oluşumu) adımı vardır ve mahallede bu düzenleme bölge bölge yürütülmüştür. Parseliniz düzenlemeye girdiyse eski tapunuz yeni ada-parsele dönüşür ve inşaat hakkınız yeni parsel üzerinden hesaplanır. Bu nedenle ilk yapılacak iş, kendi ada-parseliniz için Maltepe Belediyesi'nden güncel imar durumu belgesi almak ve 18. madde uygulamasının parselinizde tamamlanıp tamamlanmadığını, tapunuzun hisseli/tahsisli olup olmadığını netleştirmektir. Belediyenin Başıbüyük'ün de aralarında sayıldığı mahallelerde duyurduğu 'ilave 2 kat' teşviki ise belediye beyanı/duyuru niteliğindedir; kesinleşmiş bir hak olarak değil, ilgili plan değişikliğinin onayı ve askı süreci tamamlandıktan sonra ada-parsel bazında imar durumu belgesiyle teyit edilmesi gereken bir olasılık olarak değerlendirilmelidir.
Başıbüyük, yaklaşık 10,2 km²'lik yüzölçümüyle Maltepe'nin alan bakımından en geniş mahallelerinden biridir ve alanının önemli bölümü ormanlıktır; 2024 nüfusu yaklaşık 26 bindir (Vikipedi/TÜİK ADNKS). Yapı stokunun karakterini belirleyen temel gerçek, mahallenin uygulamaya esas 1/1000 imar planının ancak 14.09.2018'de onaylanmış olmasıdır: mevcut binaların ağırlıklı kısmı bu tarihten çok önce, gecekondu çekirdeği üzerine kat ilaveleriyle büyümüş, düşük katlı ve büyük ölçüde ruhsatsız/kısmi ruhsatlı yapılardır; mülkiyet tarafında da hisseli tapu ile tapu tahsis belgesi/hazine kaydı kökenli parseller karışık biçimde bulunabilir. Bu tür yapılarda proje-denetim zinciri eksik olduğu için deprem kırılganlığı yapım yılından bağımsız olarak yüksektir. İBB-Kandilli olası deprem senaryosu çalışmaları ilçe ölçeğinde Maltepe genelinde ciddi bir hasar beklentisine işaret etmekle birlikte, mahalle bazında bina adedi/yüzde verisi resmî kaynakta ayrıştırılmış olarak yayımlanmadığından, sizin için tek geçerli ölçüt binanız için yapılacak riskli yapı tespitidir.
Başıbüyük, D-100 (E-5) karayolunun kuzeyindeki yamaçta yer alır ve mahalle içinden raylı sistem geçmez; erişim, mahalleden D-100 hattına inen otobüs/minibüs bağlantılarıyla M4 Kadıköy-Tavşantepe metrosuna aktarma şeklinde sağlanır — mahalleye en yakın M4 istasyonları D-100 üzerindeki Gülsuyu ve Esenkent'tir. Sahil şeridinden geçen Marmaray hattı ise mahalleye görece uzaktır. Buna karşılık mahalle, kuzeyden TEM otoyolu ve Sancaktepe/Samandıra yönüne bağlanabildiği için Sabiha Gökçen Havalimanı ve Anadolu Yakası iş merkezlerine araçla erişimde görece avantajlıdır. Bu "metroya doğrudan cepheli değil ama iki ana arter arasında" konum, arsa değerini merkez sahil mahallelerinin altında tutarken; imar planının çözülmüş olması ve orman sınırındaki manzaralı yamaç dokusu, dönüşüm sonrası değer artışı beklentisini yüksek tutan asıl unsurlardır.
TOKİ Başıbüyük Parsel 49 (Atelye 70 tasarımı, 305 konut, 2021) projesi; mahallenin uzun süredir devam eden imar/tapu sorununu çözen 2018 onaylı uygulama imar planı.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Maltepe geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Maltepe’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Başıbüyük imar durumu sorgula