Yapılaşma koşulları ilgili uygulama imar planına ve parsele göre değişir; kesin emsal/KAKS güncel imar durumu ve parsele özel fizibilite ile netleşir.
Fındıklı Mahallesi'ne özgü ilan edilmiş bir riskli alan veya alan bazlı kentsel dönüşüm projesi kaydına ulaşılamadı; dönüşüm 6306 sayılı Kanun kapsamında bina/parsel bazında yürür. Buna karşılık mahalle, İBB'nin Maltepe için yayımladığı riskli yapılara ilişkin ilave plan notu kapsamındaki 18 mahalle arasında yer alıyor. Ayrıca Fındıklı D-100'ün (E-5) kuzeyinde kaldığı için, 15.02.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Maltepe E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planı ve bu plan üzerinde İBB Meclisi'nce 14.12.2023'te onaylanan toplu uygulama (parsel toplulaştırma) ilave plan notu değişikliği çerçevesinde değerlendirilir. Parselinizin hangi plan ve plan notlarına tabi olduğunu ada-parsel bazında Maltepe Belediyesi e-imar (KEOS) üzerinden teyit ettirin. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Maltepe’nin Ömerli ve Elmalı içme suyu havzalarında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 20/25 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Fındıklı Mahallesi'ne özgü ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı kararı bulunmuyor; süreç bina/parsel bazında işliyor. Buna karşılık mahalleyi doğrudan ilgilendiren iki resmî çerçeve var: (1) İBB'nin riskli yapılara ilişkin ilave plan notu — Maltepe'ye ilişkin plan notu değişikliği kapsamındaki 18 mahalle listesinde Fındıklı açıkça yer alıyor; (2) D-100 kuzeyindeki alanları düzenleyen 15.02.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Maltepe E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planı ve bu plan üzerinde 14.12.2023'te onaylanan toplulaştırma plan notu değişikliği. Ayrıca 15.01.2026'da İBB Meclisi'nce karara bağlanan Maltepe Merkez planlarının sınırı yalnızca Altayçeşme, Bağlarbaşı ve Feyzullah mahallelerini kapsıyor; Fındıklı bu plan sınırının dışında.
Fındıklı maliki için pratik anlamı şu: binanız için 'alan ilanı bekleyeceğim' diye beklemenize gerek yok, çünkü mahalleye özgü bir riskli alan/rezerv ilanı bulunmuyor ve süreç bina bazlı işliyor. Buna karşılık Fındıklı, İBB'nin Maltepe riskli yapı plan notu kapsamındaki mahalleler arasında; ayrıca D-100 kuzeyindeki alanlarda 14.12.2023 tarihli toplulaştırma plan notu değişikliği yürürlükte. Bu değişiklik, riskli yapı tespiti yaptırmış maliklerin komşu parsellerle birleşerek daha verimli bir yapılaşma hakkı elde etmesini kolaylaştırmayı amaçlıyor. Doğru sıralama: (1) güncel imar durumunu Maltepe Belediyesi e-imar (KEOS) üzerinden ada-parsel bazında alın ve parselinizin hangi plan ile plan notlarına tabi olduğunu yazılı teyit ettirin, (2) riskli yapı tespiti yaptırın, (3) komşu parsellerle toplulaştırma senaryosunu da ayrıca hesaplatın — tek parsel ile birleşik parselin sonucu belirgin şekilde farklı çıkabilir. Kesin emsal/kat hakkı yalnızca parselin güncel imar durumu ve yürürlükteki plan notlarının birlikte okunmasıyla netleşir.
Fındıklı, Maltepe'nin hızlı büyüyen iç mahallelerinden biridir: TÜİK adrese dayalı nüfus verilerine göre nüfus 2007'de 28.882 iken 2021'de 64.213 ile zirve yapmış, 2024'te 63.583'e gerilemiştir — yani yaklaşık 1,2 km²'lik bir alanda nüfus 17 yılda ikiye katlanmıştır. Bu, yapı stokunun iki katmanlı olduğunu gösterir: 2000'ler öncesine dayanan, düşük katlı ve büyük ölçüde plansız/ruhsat öncesi mantıkla oluşmuş bir çekirdek ile, 15.02.2008 tasdik tarihli E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planı sonrasında üretilmiş daha yeni apartman dokusu iç içedir. Yapılanma nizamı (ayrık/bitişik), emsal ve kat adedi ada-parsel bazında değişir; bunlar ancak imar durumu belgesiyle netleşir, mahalle geneli için tek bir kural varsaymayın. Deprem kırılganlığı bakımından Fındıklı, Maltepe'nin sahil şeridindeki dolgu ve sıvılaşma kuşağının dışında, D-100'ün kuzeyinde eğimli topoğrafyada yer alır; ancak bu "risk yok" anlamına gelmez. İBB'nin Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi ile yürüttüğü Mw=7.5 senaryolu olası deprem kayıp tahminleri çalışmasında Maltepe genelinde önemli sayıda binada ağır ve orta hasar öngörülmektedir; ilçeye ait ayrıntılı bina hasar tahminleri İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün Maltepe ilçe raporunda yayımlanmıştır. Binanızın gerçek durumu ancak parsel bazlı zemin etüdü ve riskli yapı tespiti ile belirlenir.
Fındıklı, D-100 (E-5) karayolunun kuzeyinde, iç kesimde yer alır; Vikipedi'ye göre komşuları Maltepe'de Başıbüyük, Ataşehir'de İçerenköy ve İnönü mahalleleridir. Bu nedenle mahallenin raylı erişimi sahil hattından çok, 6 Ocak 2023'te işletmeye alınan M8 Bostancı-Parseller metro hattı üzerinden kurulur; hat 13 istasyonludur ve komşu İçerenköy tarafında istasyonu vardır. M8, Kozyatağı'nda M4 Kadıköy-Sabiha Gökçen hattına, Bostancı'da ise Marmaray ve yüksek hızlı tren bağlantısına aktarma imkânı sunar (Dudullu'da M5 aktarması vardır). Mahallede İETT durakları bulunur (İETT kayıtlarında Maltepe ilçesinde "Fındıklı Mahallesi" adını taşıyan durak yer alır); otobüs ve minibüs hatları mahalleyi D-100 koridoruna ve sahil bandındaki M4 istasyonlarına bağlar — güncel hat numaraları için İETT durak sorgusunu kullanın. M8'in devreye girmesiyle Bostancı ve Kozyatağı-Ataşehir iş merkezlerine raylı erişimin güçlenmesi, mahallenin arsa değerini ve müteahhit ilgisini artıran en belirgin unsurdur; buna karşılık sahil bandındaki mahallelere kıyasla deniz cephesi rantı yoktur, değer artışı ağırlıkla ulaşım ve yeni yapı stoku üzerinden gerçekleşir.
Maltepe merkeze yakınlığı ve ulaşım erişimiyle öne çıkan konut ağırlıklı bir mahalle.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Maltepe geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Maltepe’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Fındıklı imar durumu sorgula