Mahallenin bir bölümünde daha eski tarihli plan altyapısı bulunduğundan parsellerde plan notu/değişiklik kontrolü önemlidir; emsal/KAKS parsele özeldir ve güncel imar durumu ile netleşir.
Büyükbakkalköy'de mahallenin konut dokusunu kapsayan ilan edilmiş bir riskli alan, rezerv yapı alanı veya alan bazlı kentsel dönüşüm projesi tespit edilemedi; dönüşüm hareketi köy çekirdeği ve çevresindeki tekil parsellerde yeni yapılaşma ile 6306 sayılı Kanun kapsamında bina bazlı yenileme şeklinde ilerler. İBB'nin mahalle bazlı bina analiz veri setine göre stokun büyük çoğunluğu az katlı (1–4 kat) olduğundan, klasik çok daireli apartman dönüşümü yerine müstakil/az katlı parsel dönüşümü ve arsa geliştirme baskındır; bu da süreci kat karşılığı pazarlığından çok imar durumu ve parsel büyüklüğü sorusu hâline getirir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Maltepe’nin Ömerli ve Elmalı içme suyu havzalarında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 20/25 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Büyükbakkalköy'ün konut dokusunu kapsayan bir riskli alan/rezerv yapı alanı ilanı ya da alan bazlı kentsel dönüşüm projesi tespit edilemedi; buna karşılık mahalleye özgü, resmî kaynaklarda doğrulanabilen plan süreçleri mevcuttur. Mahallenin üst ölçekli imar altyapısı 29.12.2003 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Büyükbakkalköy Çevresi Nazım İmar Planı'na dayanır; bu plan, İBB Kentsel Dönüşüm Planlama Şube Müdürlüğü'nün Maltepe İlçesi riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği kapsamına alınan planlar arasında adı ve tasdik tarihiyle listelenmektedir. Son yıllarda mahallede Bakanlıkça onaylanan plan değişiklikleri ise konut dışı kullanımlara (Maltepe Üniversitesi yerleşkesi; fuar ve kongre alanı) ilişkindir. Konut parsellerinde dönüşüm bina bazlı 6306 yoluyla, riskli yapı tespiti ile yürür.
Malik açısından pratik anlamı şudur: Büyükbakkalköy'de dönüşümü başlatan şey bir 'mahalle ilanı' değil, kendi binanız için alacağınız riskli yapı tespit raporudur. Plan tabanı 2003 tarihli olduğu için parselinizde geçerli emsal/KAKS, kat adedi, yol-yeşil terki ve varsa sonradan gelen plan notu değişiklikleri ada-parsel bazında Maltepe Belediyesi imar durumu belgesi (webgis e-imar/KEOS) ile teyit edilmelidir; bu plan, İBB'nin riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği kapsamındaki planlar arasında listelendiğinden, riskli yapılara uygulanabilecek güncel plan notu metnini yazılı olarak istemek gerekir. Mahallede zaman zaman konut dışı amaçlı plan değişiklikleri askıya çıkmaktadır; askı süresi bir aydır ve bu süre içinde ilgili idareye yazılı itiraz hakkınız vardır, süre geçerse plan kesinleşir ve yalnızca dava yolu kalır.
İBB'nin mahalle bazlı bina analiz veri seti (2016–2017 yıllarındaki MAKS verileri altlık alınarak hazırlanmış, 20 kattan düşük binaları kapsayan çalışma) binaları yapım dönemi (1980 öncesi / 1980–2000 / 2000 sonrası) ve kat aralığı (1–4 / 5–9 / 9–19 kat) kırılımlarıyla verir. Büyükbakkalköy'e ilişkin satır bazlı rakamlar bağımsız resmî kaynakla teyit edilemediğinden burada kesin adet verilmemektedir; genel tablo, stokun kayda değer bir bölümünün 2000 öncesi yapım dönemine ait olduğu ve dokunun ezici çoğunlukla yatay — yani 1–4 katlı — olduğu yönündedir. Bu, Maltepe'nin sahil bandındaki apartman dokusundan farklı, köy çekirdeği + müstakil/az katlı yapı karakteridir. Kırılganlık burada \"çok katlı apartman riski\"nden çok, eski tarihli ve çoğu kez ruhsat/proje geçmişi zayıf az katlı betonarme ve yığma yapılarda yoğunlaşır. Zemin koşulları ve deprem davranışı mahalle geneline değil parsele özgüdür; risk ancak zemin etüdü ve bina bazında yapılacak riskli yapı tespitiyle netleşir. Ayrıca veri setinin 2016–2017 tabanlı olduğu, o tarihten bu yana stokun değişmiş olabileceği unutulmamalıdır.
Büyükbakkalköy, 21,7 km²'lik yüzölçümüyle Maltepe'nin alan olarak en büyük mahallesidir ve sınırları içinde raylı sistem istasyonu bulunmamaktadır; erişim ağırlıkla karayolu, İETT otobüs ve minibüs hatlarıyla sağlanır. En yakın raylı seçenekler güneyde M4 Kadıköy–Sabiha Gökçen Havalimanı metrosunun Maltepe–Kartal kesimindeki istasyonlar, kuzeydoğuda ise M5 Üsküdar–Sultanbeyli hattının Sancaktepe ve Samandıra Merkez istasyonlarıdır; ayrıca TEM Otoyolu bağlantısı ve Sabiha Gökçen Havalimanı erişimi görece yakındır. \"Metroya yürüme mesafesi yok, otoyola yakın\" karakterindeki bu konumun arsa değerine etkisi mahalle geneli için resmî bir kaynakla sayısallaştırılamamaktadır; genel beklenti, raylı sisteme yürüme mesafesindeki sahil bandı mahallelerine kıyasla birim değerin daha düşük seyretmesi ve buna bağlı olarak dönüşümde müteahhit kâr marjının, malik payının ve satış hızının ulaşım erişilebilirliğine duyarlı olmasıdır. Kesin değerlendirme için parsel bazında güncel piyasa ve emsal verisine bakılmalıdır.
İlçenin kuzeyinde, kentsel yoğunluğun göreceli olarak düştüğü, yeşil alanlara komşu bir geçiş mahallesi.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Maltepe geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Maltepe’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Büyükbakkalköy imar durumu sorgula