Yapılaşma koşulları ilgili uygulama imar planına ve parsele göre değişir; kesin emsal/KAKS güncel imar durumu ve parsele özel fizibilite ile netleşir.
Zümrütevler'de ilan edilmiş bir riskli alan, rezerv yapı alanı veya alan bazlı kentsel dönüşüm projesine dair kayda rastlanmadı; İBB Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'nün yayımlanan proje listesinde (Bayrampaşa, Sultangazi, Eyüpsultan, Üsküdar, Beykoz, Büyükçekmece, Zeytinburnu, Kağıthane, Kartal, Avcılar) Maltepe'ye ait bir alan çalışması yer almıyor. Dönüşüm burada tek tek binaların 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yaptırmasıyla, parsel parsel ilerliyor. İlçe geneli için Maltepe Belediyesi kendi web sitesinde 2014-2026 döneminde 5.886 binanın yenilendiğini beyan ediyor (belediye beyanıdır; mahalle kırılımı yayımlanmamıştır, Zümrütevler payı bilinmemektedir). 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Maltepe’nin Ömerli ve Elmalı içme suyu havzalarında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 20/25 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Zümrütevler'e özgü ilan edilmiş resmî bir riskli alan/rezerv yapı alanı kararına, 3194 sayılı Kanun md.18 imar uygulamasına ya da askıya çıkmış mahalle ölçekli bir plana dair doğrulanabilir kayda rastlanmadı. İBB Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'nün yayımlanan proje listesinde Maltepe'ye ait bir alan çalışması bulunmuyor. Maltepe'nin bilinen alan bazlı dönüşüm bölgeleri (Gülsuyu-Gülensu, Başıbüyük, Dragos/Yalı) Zümrütevler sınırları dışındadır ve komşu mahallelerdeki bu süreçler Zümrütevler parsellerine doğrudan hak doğurmaz. Dolayısıyla Zümrütevler'de dönüşüm, 6306 sayılı Kanun kapsamında bina bazlı riskli yapı tespitiyle yürür. Not: plan askısı ve güncel imar durumu her an değişebilir; bağlayıcı bilgi için Maltepe Belediyesi'nin askı panosu ve ada-parsel bazlı imar durumu belgesi esas alınmalıdır.
Pratikte bu şu demek: Zümrütevler'de kimse size 'sıra sizin binaya geldi' diye kapı çalmaz — süreci malik başlatır. Bakanlıkça lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırmak için tek malik yeterlidir; rapor Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü'nce onaylanıp tapuya şerh düşülür ve tebliğden itibaren 15 günlük itiraz süresi geçtikten sonra yapı kesin riskli hâle gelir. Yıkım ve yeni proje kararı ise arsa payı salt çoğunluğu (P+1, yani yarıdan bir fazla) ile alınır. Alan ilanı olmadığı için kamulaştırma, toplu tahliye takvimi veya bakanlık eliyle proje dayatması söz konusu değildir; buna karşılık alan bazlı bölgelerde gündeme gelen ilave kat/eşit emsal gibi teşvikler de Zümrütevler için otomatik geçerli değildir — hakkınız yürürlükteki uygulama imar planı ve parselinize özgü imar durumu belgesi ile belirlenir.
Zümrütevler, Maltepe'nin en kalabalık mahallelerinden biridir; yaklaşık 3,2 km²'lik alanda nüfus 2007'deki yaklaşık 49.881 kişiden 2024'te 88.017'ye çıkmıştır (son birkaç yılda artış yataylanmıştır). Bu uzun dönemli büyüme, mahallede genel olarak iki yapı katmanı oluşturmuştur: bir yanda 1980'ler-1990'lar döneminde, yani 1998 Deprem Yönetmeliği öncesinde ya da geçiş sürecinde inşa edilmiş orta katlı betonarme apartmanlar; diğer yanda 2000'li yıllardan sonra, güncel yönetmeliklere göre projelendirilmiş daha yeni bloklar. Genel gözlem olarak kırılganlık birinci katmanda yoğunlaşma eğilimindedir — zemin katı dükkân/otopark için boşaltılmış, kolon sürekliliği zayıf veya sonradan kat ilavesi görmüş yapılar tipik risk profilini oluşturur; ancak mahalleye özgü yayımlanmış bir yapı envanteri bulunmadığından bu bir tahmindir, bağlayıcı olan bina bazlı riskli yapı tespitidir. Mahalle E-5'in üst kotunda ve yamaç dokusunda yer aldığından zemin koşulları kıyı şeridinden farklıdır; eğimli parsellerde istinat ihtiyacı ve kot farkı, yeni projenin maliyetini ve kat kazanımını doğrudan etkiler.
Zümrütevler D-100'ün (E-5) kuzeyinde, yamaç hattında yer alır; mahalle sınırları içinde metro istasyonu yoktur. Mahalleye hizmet eden başlıca raylı erişim M4 (Kadıköy-Tavşantepe) hattının Huzurevi istasyonudur; ayrıca İETT hatları (133F, KM43) ve minibüslerle Maltepe merkeze bağlanır. D-100, TEM ve Sabiha Gökçen Havalimanı yönlerine karayolu erişimi görece kısadır. Mahalle nüfusu 2007'de yaklaşık 49.881 iken 2024'te 88.017 olarak kayda geçmiştir (Vikipedi/TÜİK ADNKS derlemesi); bu artış mahallenin uzun dönemli çekim gücünü gösterir, ancak son yıllarda büyüme yataylanmıştır. Ulaşım avantajının parsel değerine veya satış hızına etkisi mahalle bazlı doğrulanmış bir veriye dayanmamaktadır.
Metro (M4 hattı) erişimiyle ulaşımı güçlü, konut ağırlıklı yoğun bir mahalle.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Maltepe geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Maltepe’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Zümrütevler imar durumu sorgula