Kıyı bandı, doğal sit ve yenileme alanı statüleri yapılaşmayı doğrudan etkiler; emsal/KAKS parsele ve ilgili (koruma amaçlı) uygulama imar planına göre değişir. Kesin değer güncel imar durumu ve fizibilite ile netleşir.
Yalı'da dönüşüm bugün ağırlıkla bina/parsel bazında 6306 riskli yapı süreçleriyle yürüyor. Mahalle sınırları içindeki yaklaşık 31,5 hektarlık Dragos Kentsel Yenileme Alanı için hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ise İBB Şehir Planlama Müdürlüğü'nün duyurusuna göre 14.07.2025 tarihli yazıyla karar alınmak üzere yeniden İBB Meclisi'ne iletilmiş durumda; yani henüz kesinleşmiş bir onay yok. Ayrıca Maltepe'de Bakanlıkça onaylanmış bir 'Dragos 3. Derece Doğal Sit Alanı' koruma amaçlı imar planı bulunuyor; parselinizin bu sınır içinde kalıp kalmadığı ada-parsel bazında teyit edilmeli, kalıyorsa dönüşüm koruma amaçlı plan hükümleri ve ilgili koruma komisyonu izniyle birlikte işler. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Maltepe’nin Ömerli ve Elmalı içme suyu havzalarında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 20/25 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Yalı Mahallesi, Maltepe'de mahalleye özgü resmî imar süreci belgelenebilen sayılı yerlerden biri. İki ayrı resmî hat var: (1) 16.04.2005 onaylı 1/5000 ölçekli Maltepe E-5 Güneyi Nazım İmar Planı ile Yalı Mahallesi sınırları içinde yaklaşık 31,5 hektarlık alanın 'Kentsel Yenileme Proje Alanı' olarak belirlenmesi ve bunun hâlen sürmekte olan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı süreci (İBB Şehir Planlama Müdürlüğü duyurusu); (2) Maltepe Dragos 3. Derece Doğal Sit Alanı için hazırlanan koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planlarının Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca 03.06.2021'de onaylanıp askıya çıkarılması. Bunlara ek olarak İBB'nin riskli yapılara ilişkin ilave plan notu, Maltepe'de kapsama alınan mahalleler arasında Yalı'yı da sayıyor.
Malik açısından pratik anlamı şu: Yalı'da parselinizin hangi hukuki katmanda olduğunu bilmeden dönüşüme başlamak zaman kaybettirir. Üç senaryo var. (a) Parseliniz Dragos Kentsel Yenileme Alanı sınırı içindeyse, alanın 1/1000 uygulama imar planı hâlâ İBB Meclisi karar aşamasında; plan kesinleşmeden yapılaşma koşullarınız netleşmez, bu da ruhsat sürecinde bekleme riski demektir. (b) Parseliniz Dragos 3. Derece Doğal Sit Alanı sınırı içindeyse, 03.06.2021'de onaylanan koruma amaçlı uygulama imar planı hükümleri geçerli olur ve proje ayrıca ilgili tabiat varlıklarını koruma komisyonunun iznine tabidir. (c) Parseliniz bu iki sınırın dışındaki yerleşik konut dokusundaysa süreç klasik 6306 riskli yapı yolundan ilerler ve eski ruhsatlı binalar için İBB'nin ilave plan notu gündeme gelebilir. Bu üçünü ayırt etmenin tek kesin yolu, ada-parsel numarasıyla Maltepe Belediyesi'nden güncel imar durumu belgesi almaktır; askı ve meclis süreçlerini de sehirplanlama.ibb.istanbul ve istanbul.csb.gov.tr duyurularından takip etmek gerekir.
Yalı, Maltepe sahilinin güney kesimi boyunca ince-uzun biçimde uzanan bir kıyı mahallesidir; Vikipedi maddesine göre yüzölçümü yaklaşık 2,3 km², 2024 nüfusu yaklaşık 12.400'dür. Alanın önemli bir bölümünü Sahil Yolu, Maltepe Sahil Parkı ve bir sanayi sitesi kaplar; dolayısıyla konut dokusu görece dar bir bantta yoğunlaşır. İBB Şehir Planlama Müdürlüğü'nün Dragos Kentsel Yenileme Alanı dosyasında, mahalle sınırları içindeki yaklaşık 31,5 hektarlık alan için yapı fonksiyonu, kat adedi, yapım türü ve yapı durumu analizleri yapılmıştır; ancak bu analizlerin sayısal sonuçları kamuya açık duyuruda özetlenmemiştir. Yapı stokunun kırılganlığı bakımından iki başlık öne çıkar: mahallenin bütünüyle Marmara kıyı bandında yer alması — bu nedenle zemin koşullarının parsel bazında zemin etüdüyle belirlenmesi gerekir; ve İBB'nin "riskli yapılara ilişkin ilave plan notu" kapsamına alınan Maltepe mahalleleri arasında Yalı'nın da sayılması — bu plan notu, ruhsat tarihindeki yapılaşma hakkı bugünkü planın altında kalan eski ruhsatlı yapılar için düzenlendiğinden, mahallede plan öncesi dönemden kalma ruhsatlı yapı stokunun varlığına işaret eder. Yalı'ya özgü doğrulanmış bina sayısı, yapı yaşı yüzdesi veya riskli bina adedi resmî kaynakta yayımlanmadığı için burada sayı verilmemiştir; ilçe geneli için İBB-Kandilli olası deprem kayıp tahminleri ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı verileri esas alınmalıdır.
Yalı, Maltepe'nin raylı sisteme erişimi güçlü mahallelerinden biri: Marmaray B1 hattının (Halkalı–Gebze) Süreyya Plajı İstasyonu, Vikipedi maddesine göre Yalı Mahallesi sınırları içinde yer alır; istasyon Marmaray inşaatı için 19.06.2013'te kapatılmış, 12.03.2019'da yeniden hizmete açılmıştır. Aynı hat üzerindeki komşu İdealtepe ve Maltepe istasyonları da mahalleye yakın konumdadır. Mahalle Sahil Yolu üzerinde konumlanır; D-100 (E-5) ve M4 Kadıköy–Tavşantepe metro hattı kuzeyde iç kesimde kalır ve otobüs bağlantılarıyla erişilir. Raylı sisteme yakınlık ile Marmara kıyısı ve Maltepe Sahil Parkı cephesi, genel olarak arsa değerini olumlu etkileyen faktörlerdir; ancak bunun dönüşümde malike düşen paya yansıması parselin yürürlükteki emsali, cephesi ve inşaat maliyetiyle birlikte hesaplanmalıdır — mahalleye özgü resmî bir değer/pay oranı yayımlanmış değildir.
Dragos Kentsel Yenileme Alanı (~31,5 hektar, Yalı Mahallesi sahil bandı); ayrıca Dragos 3. derece doğal sit alanı koruma amaçlı imar planı kapsamında özel yapılaşma koşulları.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Maltepe geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Maltepe’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Yalı imar durumu sorgula