Yapılaşma koşulları ilgili uygulama imar planına ve parsele göre değişir; kesin emsal/KAKS güncel imar durumu ve parsele özel fizibilite ile netleşir.
Feyzullah'ta dönüşüm ağırlıkla tekil bina/parsel bazlı riskli yapı (6306) süreçleriyle yürüyor; mahalleye özgü ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı kararı resmî kaynaklarda tespit edilmedi. Bunun üzerine, mahalleyi kapsayan 'Maltepe Merkez, Meydan ve Çevresi' 1/5000 Revizyon Nazım ve 1/1000 Revizyon Uygulama İmar Planı, İBB Meclisi'nin 15.01.2026 tarihli 111 ve 114 sayılı kararlarıyla uygun bulunmuş ve 30.04.2026-01.06.2026 tarihleri arasında askıya çıkarılmıştır (kaynak: İBB Şehir Planlama). Yani yapılaşma çerçevesi yenilenme aşamasındadır. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Maltepe’nin Ömerli ve Elmalı içme suyu havzalarında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 20/25 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Feyzullah, İBB Şehir Planlama Müdürlüğü'nün yürüttüğü 'Maltepe Merkez, Meydan ve Çevresi' planlama çalışmasının üç mahallesinden biridir (diğerleri Altayçeşme ve Bağlarbaşı). İBB'nin plan gerekçesinde amaç, 'nitelikli, depreme dayanıklı yapılaşmaların oluşturulabilmesi' ve konut alanlarının dönüşümünün sağlanması olarak tanımlanmıştır. Ayrıca Feyzullah, İBB Kentsel Dönüşüm Planlama Şube Müdürlüğü'nün Maltepe ilçesi 'Riskli Yapılara İlişkin Plan Notu Değişikliği' kapsamında 1/5000 ölçekli nazım imar planı onaylanan mahalleler arasında sayılmaktadır. Bunların dışında Feyzullah'a özgü ilan edilmiş bir riskli alan / rezerv yapı alanı kararı resmî kaynaklarda tespit edilmemiştir; bina ölçeğindeki dönüşüm 6306 sayılı Kanun ile ilerler.
Malik açısından pratik anlamı şudur: Feyzullah'ta parselinizin emsal/KAKS, kat adedi, çekme mesafesi ve fonksiyonu, askıya çıkan Maltepe Merkez revizyon planı ve plan notlarıyla yeniden belirlenmektedir. Bu, mahalleyi 'riskli alan' ilan eden bir karar DEĞİLDİR; toplu kamulaştırma anlamına gelmez, dönüşüm yine bina bazlı yürür. Ancak binanızın yenilenmesinde alacağınız hak, bu revizyon planına bağlıdır. Askı süresi kaçırılsa dahi plan hükümleri parsele uygulanır; bu nedenle proje veya müteahhit sözleşmesi öncesinde Maltepe Belediyesi'nden ada-parsel bazında güncel imar durumu alınması ve fizibilitenin bu belgeye göre kurulması şarttır. Askıya çıkan planlara yapılan itirazlar ilgili idarelerin gündeminde değerlendirilebildiğinden, plan hükümlerinde parsel bazlı düzeltmeler olabileceği de hesaba katılmalıdır.
Feyzullah, TÜİK verilerine göre 2024'te 20.217 nüfusa sahip, yaklaşık 0,81 km² yüzölçümünde bir mahalledir (Vikipedi); bu da kilometrekareye yaklaşık 25 bin kişilik yüksek bir yoğunluğa karşılık gelir ve Maltepe merkezinin yoğun yerleşik apartman dokularından biri olduğuna işaret eder. İBB'nin Feyzullah'ı da kapsayan Maltepe Merkez plan gerekçesinde amacın 'nitelikli, depreme dayanıklı yapılaşmaların oluşturulabilmesi' ve konut alanlarının dönüşümünün sağlanması olarak yazılması, dokunun önemli bölümünün yenilenmeye ihtiyaç duyduğunu resmî ağızdan ortaya koyar. İlçe ölçeğinde İBB'nin olası deprem senaryolarına dayalı kayıp tahminleri Maltepe genelinde kayda değer sayıda binada orta ve üzeri hasar riskine işaret eder; bu tahminler ilçe geneline aittir, mahalle kırılımı vermez ve bina bazında bağlayıcı değildir. Feyzullah'a özgü bina yaşı veya hasar oranı için tek geçerli veri, binanızın kendi riskli yapı tespit raporudur.
Feyzullah, Maltepe'nin merkez mahallelerinden biridir; Maltepe Belediyesi de bu mahallede bulunur (Vikipedi). Mahalle kuzeyde D-100 (E-5) aksı ile güneyde sahil bandına komşu Yalı Mahallesi arasında, Bağdat Caddesi aksına yakın bir konumdadır. D-100 üzerindeki M4 Kadıköy-Tavşantepe metro hattının Maltepe istasyonu ile sahil hattındaki Marmaray Maltepe istasyonu mahalleye yakın mesafededir; bu iki raylı sistem arasında kalmak erişim açısından güçlü bir konum sağlar. Merkezî konum ve raylı sistem erişimi, genel olarak arsa payı değerini ve müteahhit ilgisini destekleyen unsurlar arasında sayılır; ancak parsel bazında değer ve teklif koşulları, güncel imar durumu ve piyasa koşullarına göre değişir.
Maltepe merkezine ve sahile yakınlığıyla bina bazlı yenileme talebi olan bir mahalle.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Maltepe geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Maltepe’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Feyzullah imar durumu sorgula