Onaylı planda 'eşit hizmet, eşit emsal' ilkesiyle kat sayısı parsel büyüklüğüne göre 3-8 arasında değişir. Belediye beyanına göre ilave 2 kat teşviki gündemdedir; uygulaması plan onayına bağlıdır. Kesin değer parsele ve güncel plan notlarına bağlıdır.
Gülensu, 1/5000 nazım (16.12.2016) ve 1/1000 uygulama imar planının (14.09.2018) onaylanmasıyla plansızlık dönemini geride bırakmış, imar hakkı onaylı plan ve plan notlarıyla tanımlı bir mahalledir. Mahalle bütününü kapsayan ilan edilmiş bir riskli alan kararı resmî kaynaklarda görülmemektedir; fiilî dönüşüm bina ve ada ölçeğinde, 6306 sayılı Kanun ile onaylı plan hükümleri üzerinden ilerler. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Maltepe’nin Ömerli ve Elmalı içme suyu havzalarında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 20/25 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Gülensu, onaylı imar planı bulunan bir Maltepe mahallesidir. İBB Kentsel Dönüşüm (kentseldonusum.ibb.istanbul) sayfasındaki Maltepe plan notu değişikliği listesinde mahalle, 1/5000 ölçekli Gülsuyu-Gülensu Nazım İmar Planı (onay 16.12.2016) ve 1/1000 ölçekli Gülsuyu-Gülensu Uygulama İmar Planı (onay 14.09.2018) ile yer alır; Gülensu, riskli yapılara ilişkin ilave plan notu değişikliğinin uygulandığı 18 Maltepe mahallesinden biridir. Gülensu için ayrıca ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı kararı resmî kaynaklarda görülmemektedir.
Malik açısından pratik anlamı: Gülensu'da parselinizin imar hakkı 14.09.2018 onaylı 1/1000 uygulama imar planı ve plan notlarıyla tanımlıdır; fizibilite bu nedenle tamamen tahminî değil, plan temelli kurulabilir. Aralık 2020 tarihli ilave plan notu ise, ruhsat tarihindeki yapılaşma hakları güncel planla korunmayan riskli yapıların hak kaybı olmadan yenilenebilmesini amaçlar — ancak İBB metnindeki 9 esasa bağlıdır (yapının 6306 kapsamında riskli belirlenmiş olması, geçerli ruhsatının bulunması, güncel yönetmeliklere uyum vb.) ve otomatik bir ek kat hakkı vermez. Kat adedi parsel büyüklüğü ve plan hükümlerine göre değişir; ada bazlı uygulamalarda birleşme/terk/DOP payı gündeme gelir, tapu tahsis belgesi gibi eski hak durumlarının tapuya dönüşmüş olması gerekir. Bu nedenle her işlemden önce ada-parsel bazında Maltepe Belediyesi'nden güncel imar durumu belgesi alınmalıdır.
Gülensu, 20. yüzyılın ikinci yarısında göçle büyüyen, gecekondu kökenli bir yamaç mahallesidir; yapı stokunun önemli bölümü zaman içinde kat eklenerek betonarmeye dönüşmüş, çoğunlukla az katlı, dar ve eğimli sokaklara oturan yapılardan oluşur. Bu stokun ayırt edici zaafı, katların çoğunun bütüncül bir projeye ve mühendislik denetimine bağlı olmadan aşamalı eklenmiş olması, birçok yapının uzun yıllar tapu tahsis belgesi/imar affı statüsünde kalması ve eğimli topoğrafyada kot farkı, istinat ve düzensiz oturum sorunlarının bulunmasıdır. Yaklaşık 0,90 km²'lik alanda 2024 nüfusu 13.736'dır (ADNKS/TÜİK). İBB'nin olası İstanbul depremi senaryo çalışmalarında Maltepe geneli için öngörülen hasar tablosu, bu tür denetimsiz eklemeli stok açısından ayrıca dikkat gerektirir; mahalle bazında bina sayısı ve hasar oranı için yalnızca resmî İBB ve Maltepe Belediyesi verileri esas alınmalıdır.
Gülensu'nun raylı sistem erişimi, mahallenin güneyindeki M4 Kadıköy-Sabiha Gökçen Havalimanı metro hattının Gülsuyu istasyonuyla sağlanır (hat 33,5 km, 23 istasyon — metro.istanbul). Aynı hat üzerinde doğu yönünde Esenkent, batı yönünde Huzurevi istasyonları da yürüme veya kısa besleme mesafesindeki alternatiflerdir. Mahalle D-100 (E-5) karayolunun kuzeyindeki yamaçta yer aldığından hem karayoluna hem metroya erişim kısadır; Marmaray hattı ve sahil yolu ise kıyı şeridinde, aktarmayla ulaşılabilir mesafededir. Metro ve D-100 kombinasyonu mahalleyi merkeze bağlayan güçlü bir erişim omurgası sunar; bunun arsa değerine yansıması ise piyasa koşullarına ve parsel bazlı imar durumuna göre değişir, mahalle geneli için sabit bir değer artışı iddia edilemez.
Gülsuyu-Gülensu ortak dönüşümü: ~1,5 milyon m², ~35.000 kişi, ~7.000 bina; kamu arazisinin yaklaşık %30'u tapu sorunlu maliklere tahsis edilecek şekilde planlanmıştır.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Maltepe geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Maltepe’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Gülensu imar durumu sorgula