Belediye beyanına göre ilave 2 kat teşviki söz konusudur; ancak uygulaması ilgili plan onayına ve hukuki sürece bağlıdır. Kesin emsal/kat parsele ve güncel plan notlarına bağlıdır, fizibilite ile netleşir.
Esenkent'te dönüşüm hem bina bazlı 6306 süreciyle hem de resmî imar araçlarıyla ilerliyor: mahallede 3194 sayılı Kanun'un 18. maddesi kapsamında imar uygulaması yapılmış (12.04.2023 ve 18.10.2023 Bakanlık onayları), parsel bazlı plan değişiklikleri askıya çıkmış (2018) ve Atışokulu bölgesinde TOKİ tarafından hazırlanan yeni yerleşim ile altyapı planları onaylanmıştır (2024–2025). Buna karşılık mahalle için ilan edilmiş bir riskli alan kararına resmî kaynaklarda rastlanmamıştır; mevcut binaların dönüşümü bina/parsel ölçeğinde yürür. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Maltepe’nin Ömerli ve Elmalı içme suyu havzalarında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 20/25 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Esenkent (resmî duyurularda "Atışokulu" adıyla da geçen) mahallede, mahalleye özgü nazım ve uygulama imar planları, parsel bazlı plan değişiklikleri, 3194/18. madde imar uygulaması ve Atışokulu bölgesinde TOKİ tarafından hazırlanıp Bakanlıkça onaylanan yeni yerleşim ve altyapı planları olmak üzere birden çok resmî süreç eş zamanlı işlemektedir. Mahalle için Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilmiş bir riskli alan/rezerv yapı alanı kararına resmî kaynaklarda rastlanmamıştır; mevcut binaların dönüşümü 6306 sayılı Kanun kapsamında bina bazlı ilerler.
Bunun malik için pratik anlamı üç başlıkta toplanır. Birincisi, 18. madde (arazi ve arsa düzenlemesi) uygulanan alanlarda parsel sınırları, hisse yapısı ve düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi değişebildiği için, fizibiliteye başlamadan önce tapunuzun uygulama sonrası güncel ada-parsel numarasıyla imar durumu almanız gerekir; eski numarayla yapılan hesap yanıltıcı olur. İkincisi, askı süreleri hak düşürücüdür: askıya çıkan plan veya imar uygulamasına bir ay içinde ilgili idareye itiraz edilmezse plan kesinleşir, sonrasında yalnızca idari yargı yolu kalır. Üçüncüsü, Atışokulu bölgesinde TOKİ eliyle yürüyen yaklaşık 50 hektarlık yeni yerleşim planı ile sizin binanızın 6306 kapsamındaki bina bazlı dönüşümü ayrı süreçlerdir — biri diğerini otomatik kapsamaz; ancak yeni altyapı ve yapılaşma kararları çevre yapılaşma koşullarını ve arsa değerini etkileyebilir. Her durumda kesin emsal ve kat hakkı, Maltepe Belediyesi e-imar sorgusu ve güncel plan notlarıyla ada-parsel bazında teyit edilmelidir.
Esenkent, D-100'ün (E-5) kuzeyinde; Gülsuyu, Gülensu, Cevizli ve Büyükbakkalköy ile komşu, yamaç topoğrafyalı yerleşik bir mahalledir. Yaklaşık 1,2 km²'lik alanda nüfus 2024'te 18.361 olup 2013'teki 24.711 zirvesinden gerilemiştir (mahalle nüfus serisi; TÜİK-ADNKS'ye dayalı derleme). Yapı stoku ağırlıklı olarak orta katlı betonarme apartman dokusundan oluşur; mahalleye özgü 1/5000 ölçekli nazım imar planı 01.12.2010, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ise 10.12.2012 tasdik tarihlidir (İBB Kentsel Dönüşüm plan listesi) — yani yapılaşmanın önemli bölümü bu planlardan ve 1998 sonrası ile 2007/2018 deprem yönetmeliklerinden önceki dönemde üretilmiştir. Bu \"önce yapılaşma, sonra planlama\" örüntüsü, İstanbul için hazırlanan olası deprem kayıp tahminleriyle birlikte mahalle ölçeğinde de ciddiye alınmasını gerektirir; ilçe geneline ait senaryo bina/hasar rakamları mahalle ölçeğine indirgenemeyeceği için burada sayı verilmemiştir. Binanızın gerçek yaşı, taşıyıcı sistemi ve risk durumu ancak bina bazlı tespitle netleşir; mahalle geneli için doğrulanmış bir riskli bina sayısı yayımlanmış değildir.
M4 (Kadıköy–Sabiha Gökçen Havalimanı) metro hattının Esenkent istasyonu 17 Ağustos 2012'de açılmıştır; istasyon D-100 karayolunun altında, Cevizli kavşağının hemen batısında yer alır ve Maltepe'nin en doğudaki metro istasyonudur (Vikipedi/hat bilgileri). D-100 cephesi sayesinde İETT hatları ve minibüs güzergâhlarına, TEM bağlantısına ve M4 üzerinden Sabiha Gökçen Havalimanı'na erişim güçlüdür; Marmaray ise sahil bandında olduğu için mahalleye aktarmalı ulaşılır. Metro istasyonu ile E-5 cephesinin bir arada olması, arsa değeri ve müteahhit ilgisi açısından mahallenin en belirgin avantajıdır; aynı nedenle parsel bazlı emsal farkları dönüşüm pazarlığında belirleyici olur.
Belediyenin ilave kat teşviki açıkladığı dönüşüm gündemli mahallelerden biri; teşvikin hukuki uygulanabilirliği tartışmalıdır.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Maltepe geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Maltepe’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Esenkent imar durumu sorgula