Yapılaşma koşulları ilgili uygulama imar planına ve parsele göre değişir; kesin emsal/KAKS güncel imar durumu ve parsele özel fizibilite ile netleşir.
Cevizli'de ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı bulunmuyor; dönüşüm, 6306 sayılı Kanun kapsamında bina bazlı riskli yapı tespitleriyle ve parsel/ada birleştirmesi (tevhit) üzerinden ilerliyor. Ancak süreç boş bir zeminde yürümüyor: Cevizli'nin bağlı olduğu 1/1000 ölçekli Maltepe E-5 Güneyi ve E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planlarına eklenen 6306 odaklı 'toplu uygulama' ilave plan notları (sırasıyla 26.05.2022 ve 18.12.2023 tasdik tarihli), riskli yapı içeren parseller aynı imar adasında tevhit edildiğinde kademeli emsal/kat artışı tanımlayarak dönüşümü doğrudan teşvik ediyor. Parselinizin hangi plana ve hangi yapılanma şartına tabi olduğu ada-parsel bazında değişir; imar durumu belgesiyle teyit edilmelidir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Maltepe’nin Ömerli ve Elmalı içme suyu havzalarında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 20/25 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Cevizli'ye özgü ilan edilmiş bir riskli alan, rezerv yapı alanı veya kentsel dönüşüm alanı kararı bulunmuyor. Buna karşılık mahallenin yapılaşma hakkını belirleyen resmî imar süreci nettir ve tarihlidir: Cevizli, 26.02.2007 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Maltepe E-5 Güneyi ve 15.02.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Maltepe E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planları kapsamındadır; her ikisinin üst ölçekli 1/5000 nazım imar planları 16.04.2005 onaylıdır. Mahallenin bir kesimi D-100'ün güneyinde, bir kesimi kuzeyinde kaldığından parselin hangi plana tabi olduğu ada-parsel bazında teyit edilmelidir. Cevizli, İBB Kentsel Dönüşüm Planlama Şube Müdürlüğü'nün 'Maltepe İlçesi, Riskli Yapılara İlişkin Plan Notu Değişikliği' kapsamında listelenen mahalleler arasında yer alır. Bu planlara sonradan eklenen 6306 odaklı toplu uygulama plan notları, dönüşümü emsal/kat artışıyla teşvik eden asıl mekanizmadır.
Maliğe pratik anlamı şudur: Cevizli'de bir 'alan ilanı' beklemenin anlamı yok — dönüşüm bugün mümkün ve mekanizma parsel birleştirmesi (tevhit) üzerine kurulu. Binanız tek başına yenilenirse, plan notu gereği kural olarak ruhsat/iskân belgenizdeki kat adedi ve bölgenin kat adedi sınırlaması esas alınır; kendiliğinden kayda değer ek hak doğmaz. Buna karşılık aynı imar adasındaki komşu riskli yapılarla tevhit edilirseniz 26.05.2022 (güney) ve 18.12.2023 (kuzey) tarihli plan notlarındaki kademeli artıştan yararlanabilirsiniz: en az 2 parselde +0,10; 3'te +0,15; 5'te +0,25; 7'de +0,35; 10 parselde +0,50 emsal ya da 1 kat. Ayrıca yol ve diğer donatılarla ayrılmış, net alanı 5.000 m² ve üzeri tek parselde de +0,50 emsal veya 1 kat verilir. Bu artışların şartı, uygulamanın ve kamuya terklerin eş zamanlı yapılmasıdır; ayrıca plan notlarının onayından önce ifraz ve/veya tevhit yapılarak oluşmuş parseller bu haklardan yararlanamaz (6306 kapsamında binası yıkılmış, tevhit ve kamuya terk işlemlerini yapmış parseller istisnadır). Plan notlarında konut alanlarında TAKS 0,20–0,40, ticaret+konut alanlarında TAKS 0,20–0,40 ve KAKS 1,75 gibi çerçeve değerler yer alır; 600 m²'den büyük parsellerde otoparkın parsel bünyesinde çözülmesi zorunludur. Plan notlarında sayılan dere güzergâhlarına yakın parsellerde İSKİ görüşü, 25 m sınırı, su kanalları koruma kuşağı ve dere kret kotuna 1,50 m eklenerek bulunan taşkın kotu kuralları devreye girer; bu kısıtların parselinizi kapsayıp kapsamadığı ancak parsel bazında anlaşılır. Kesin değer her zaman ada-parsel bazında güncel imar durumu belgesiyle ve Maltepe Belediyesi e-imar (KEOS) sorgusuyla teyit edilmelidir.
Cevizli, yaklaşık 2,2 km²'lik alanda 2024 ADNKS nüfusu 40.777 kişiyle Maltepe'nin kalabalık ve yoğun yerleşik mahallelerinden biridir; doku, D-100 (E-5) ile Bağdat Caddesi aksı çevresine yerleşmiş, ağırlıklı olarak orta yükseklikli betonarme apartmanlardan oluşur. Yapı stokunun önemli bölümü, bugün yürürlükte olan 1/1000 ölçekli planlar (E-5 Güneyi 26.02.2007, E-5 Kuzeyi 15.02.2008 tasdik tarihli) yürürlüğe girmeden önce oluşmuş görünmektedir; nitekim plan notları "Yapı ruhsatları ve iskanları verilmiş binaların kat adetleri, müktesep haktır. Binaların yıkılıp yeniden yapılmaları halinde bulundukları bölgenin kat adedi sınırlaması uygulamasına tabii olurlar" diyerek eski ruhsatlı stoku ayrıca düzenler ve yol cephelerinde "%51 yapılanması teşekkül etmiş" ada tanımı yapar. Deprem kırılganlığı açısından bağlam ilçe geneliyle aynıdır: İBB–Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi ve Deprem Araştırma Enstitüsü senaryo çalışmasında Maltepe'de incelenen yaklaşık 28.742 binadan 237'sinin çok ağır, 690'ının ağır, 3.388'inin orta hasar görebileceği öngörülmüştür. Zemin koşulları mahalle içinde parselden parsele değişir; ayrıca Maltepe E-5 Güneyi plan notlarında sayılan dere güzergâhları çevresinde İSKİ dere koruma kuşağı ve "taşkına maruz alan" hükümleri uygulanır. Parsel bazında zemin etüdü ve gerekiyorsa İSKİ görüşü belirleyicidir.
Cevizli, Maltepe'nin raylı sistem, otoyol ve büyük ticaret odaklarının kesiştiği kesiminde yer alır. Marmaray B1 (Halkalı–Gebze) hattında Maltepe ile Atalar durakları arasında bulunan Cevizli İstasyonu mahalleyle aynı adı taşır; ancak istasyonun kendisi mahalle sınırları içinde değil, Maltepe Yalı Mahallesi ile Kartal Orhantepe Mahallesi arasında konumlanır — yani Cevizli'ye kısa mesafede bir raylı sistem erişimi sağlar. 1872'de açılan tarihî istasyon, yeniden yapımının ardından 12 Mart 2019'da Marmaray istasyonu olarak hizmete alınmıştır. Mahallenin bir kesimi D-100 (E-5) karayolunun güneyinde, bir kesimi kuzeyinde kalır; güneyde Bağdat Caddesi ve sahil aksı, kuzeyde M4 Kadıköy–Tavşantepe metro hattının Gülsuyu, Esenkent ve Hastane–Adliye istasyonları kısa mesafe/aktarma ile erişilebilir konumdadır. TEM ve Sabiha Gökçen Havalimanı bağlantısı da görece kısadır. Bu çoklu erişim ile Maltepe Park, Piazza ve Ritim İstanbul gibi büyük ticaret merkezlerinin mahallede bulunması arsa değerini destekleyen unsurlardır; bu da genel eğilim olarak müteahhit ilgisini ve dönüşümde malik lehine paylaşım pazarlığını güçlendirir.
E-5 ve Kartal aksına yakınlığıyla ulaşım ve ticaret erişimi güçlü bir mahalle.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Maltepe geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Maltepe’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Cevizli imar durumu sorgula