Riskli yapı parsellerinde plan değişikliğiyle belirlenen koşullar geçerli olabilir; emsal/KAKS parsele özeldir ve güncel imar durumu ile netleşir.
Bağlarbaşı'nda dönüşüm iki koldan ilerliyor: bir yandan 6306 sayılı Kanun kapsamında tekil riskli yapı dönüşümleri (ör. 16435 ada 17 parselde 20.02.2024 onaylı 1/1000 plan değişikliği), diğer yandan mahallenin BİR BÖLÜMÜNÜ kapsayan "Maltepe Merkez, Meydan ve Çevresi" revizyon imar planı süreci. İBB Şehir Planlama Müdürlüğü'nün planlama geçmişinde 28.12.2023 tarihli Başkanlık Oluru'nun gerekçesi birebir "kötü yapı stokunun dönüşümünün sağlanması" olarak yazılıdır. Yani plan alanına düşen kesimde dönüşüm nokta bazlı olmaktan çıkıp plan düzeyinde ele alınmıştır; plan sınırı dışında kalan parsellerde ise dönüşüm bina bazlı 6306 süreci olarak devam eder. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Maltepe’nin Ömerli ve Elmalı içme suyu havzalarında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 20/25 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. ⛔ İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMI DIŞINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanının esas alınmasını sağlar; İBB Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir. İBB'nin bu ilçeye ait kaydındaki kapsam listesinde BU MAHALLE YER ALMAZ. ⚠ Bunun sizin için anlamı: burada dönüşüm, "ruhsattaki toplam inşaat alanı korunur" kuralına değil, parselinizin MERİ İMAR PLANINDAKİ haklarına göre yürür — fizibilitenizi buna göre kurun. Kapsam listeleri idarece güncellenebildiği için parselinizin güncel durumunu ada-parsel imar durumu belgesiyle doğrulayın.
Bağlarbaşı'nın bir bölümü, İBB'nin "Maltepe Merkez, Meydan ve Çevresi" 1/5000 Revizyon Nazım ve 1/1000 Revizyon Uygulama İmar Planı çalışmasının kapsamındadır. Plan alanı Altayçeşme, Bağlarbaşı ve Feyzullah mahallelerinin birer bölümünü kapsar; İBB Maltepe Merkez Sonuç Raporu'na göre alan 77 hektar büyüklüğünde olup yaklaşık 21.880 kişinin yaşadığı ve 1.273 yapının bulunduğu bir bölgedir. 1/5000 ölçekli Revizyon Nazım İmar Planı İBB Meclisi'nin 15.01.2026 tarihli ve 111 sayılı kararıyla, 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı, Plan Raporu ve Kentsel Tasarım Rehberi ise aynı tarihli ve 114 sayılı kararıyla onaylanmış; planlar 30.04.2026 – 01.06.2026 tarihleri arasında İBB Planlama Müdürlüğü'nde askıya çıkarılmıştır. Bunun yanında mahallede 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi kapsamında tekil riskli yapı parsellerine özel 1/1000 plan değişiklikleri de işlenmektedir (16435 ada 17 parsel: 20.02.2024 onay, 28.02.2024'ten itibaren 15 gün askı — Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İstanbul İl Müdürlüğü duyurusu).
Bağlarbaşı maliki için pratik anlamı şudur: mahallenin bir bölümünde, yürürlükteki uygulama imar planının yerini 15.01.2026 tarihinde onaylanan yeni bir revizyon uygulama imar planı almıştır. Bu, plan sınırı içindeki parsellerin emsal/kütle/kat koşullarının değişmiş olabileceği anlamına gelir — İBB'nin kendi raporlarında plan revizyonu talebinin gerekçesi "meri uygulama imar planının dayanıksız yapı stokunun dönüşümüne el vermemesi" olarak kayıtlıdır. Bu nedenle 2026 öncesinde alınmış bir imar durumu belgesine veya eski bir müteahhit hesabına GÜVENMEYİN; Maltepe Belediyesi e-imar (KEOS) sorgusundan ve İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden ada-parsel bazında GÜNCEL imar durumu alın — parselinizin plan sınırı içinde kalıp kalmadığı da ancak böyle netleşir. Askı süreci 01.06.2026'da kapandığı için askı itirazı penceresi geçmiştir; plana karşı kalan yol idari yargıdır (askı bitiminden itibaren 60 gün içinde iptal davası). Bu plan mahalleye toplu bir "kentsel dönüşüm alanı" veya "riskli alan" statüsü getirmez — kamulaştırma, zorunlu taşınma veya devletin binanızı otomatik yenilemesi söz konusu değildir. Binanızın dönüşümü hâlâ 6306 kapsamında bina bazlı işler: lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılır, tespit kesinleşince malikler arsa payı salt çoğunluğu (yarıdan fazlası, P+1) ile ortak karar alır; imar planı yalnızca bu kararın sonunda ne kadar inşaat hakkınız olacağını belirler.
Bağlarbaşı, D-100 (E-5) çevresinde konumlanan ve Bağdat Caddesi'ne bağlanan, yoğun ve yerleşik bir konut mahallesidir; Vikipedi'nin TÜİK ADNKS'ye dayanan verisine göre 2024 nüfusu 41.242 kişi, yüzölçümü yaklaşık 1,6 km²'dir — bu da km² başına kabaca 25 bin kişilik bir yoğunluğa karşılık gelir. Doku ağırlıklı olarak apartman nizamıdır; İBB belgelerine göre Maltepe Meydanı ve çevresindeki blok nizam yapılaşmalarda kütleler 1978 yılından itibaren imar planlarıyla belirlenmiştir, İnönü Caddesi çevresinde ise bahçeli tip apartmanlar öne çıkar. İBB'nin Maltepe Merkez Kentsel Tasarım Rehberi'nde — Bağlarbaşı'nın da bir bölümünü kapsayan 77 hektarlık merkez plan alanı için — bölgedeki afet riski (sel, taşkın, deprem) taşıyan parsel sayısı 1.248 parsel içinde 122 olarak verilmekte, 2000 yılı (1999 Gölcük depremi) öncesi inşa edilen binaların toplam yapıların yaklaşık %70'ini oluşturduğu belirtilmektedir; İBB raporlarında meydan ve çevresindeki blok nizam yapıların çoğunun riskli yapı niteliğinde olduğu da ayrıca kaydedilmiştir. Bu oranlar merkez plan alanına aittir, mahallenin tamamına genellenmez; kendi binanız için bağlayıcı olan tek veri, lisanslı kuruluşça yapılacak riskli yapı tespitidir.
Bağlarbaşı ulaşım açısından Maltepe'nin avantajlı mahallelerinden biridir: M4 (Kadıköy–Tavşantepe) hattının Huzurevi istasyonu mahalle sınırları içinde ve D-100 (E-5) altında yer alır; istasyon 17 Ağustos 2012'de hizmete girmiştir. Mahallenin İnönü Caddesi çevresi bu metro çıkışıyla doğrudan ilişkilidir ve mahalle Bağdat Caddesi üzerinden D-100'e bağlanır. İBB'nin Maltepe Merkez Kentsel Tasarım Rehberi'nde bölge, Marmaray ve M4 ile merkeze bağlanan bir alan olarak tanımlanır; aynı belgede önümüzdeki yıllarda tamamlanması planlanan tramvay projeleri de plan girdisi olarak ele alınmaktadır (tramvay hattı henüz mevcut değildir). İETT duyurusuna göre Maltepe Meydan düzenlemesi kapsamında Mimar Sinan Caddesi ile İnönü Caddesi arasında 550 metre uzunluğunda araç altgeçidi ve yaklaşık 25 bin m²'lik yayalaştırılmış meydan öngörülmüş; İBB'nin Kentsel Tasarım Rehberi bu yayalaştırma ve trafiğin yer altına alınması sürecinden bugün hâlihazırda gerçekleşmiş bir durum olarak söz etmektedir. Metro erişimi ile meydan/Bağdat Caddesi yayalaştırmasının birleşimi bölgenin çekiciliğini artıran unsurlar arasındadır; ancak arsa değerine etkisi parsel bazında değişir, tek başına bir değer taahhüdü değildir.
Riskli yapı parselleri için özel plan değişikliklerinin görüldüğü, bina bazlı dönüşümün aktif olduğu bir merkez mahalle.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Maltepe geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Maltepe’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Bağlarbaşı imar durumu sorgula