Yapılaşma koşulları ilgili uygulama imar planına ve parsele göre değişir; belediye beyanına göre ilave 2 kat teşviki söz konusudur, uygulaması plan onayına bağlıdır. Kesin emsal/KAKS güncel imar durumu ve fizibilite ile netleşir.
Küçükyalı'da dönüşüm, mahalle bütününü kapsayan bir riskli alan ilanıyla değil, riskli yapı tespiti alan tek tek parsellerin 6306 sayılı Kanun kapsamında yenilenmesiyle ilerliyor; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın resmî askı duyuruları mahallede parsel ölçekli riskli yapı imar planı değişikliklerinin en az 2016'dan bu yana sürdüğünü belgeliyor (15872 ada 31 parsel, 15748 ada 21 parsel). Maltepe'de zaman zaman gündeme gelen 'ilave kat' teşviki ise resmî kaynaklarla doğrulanamamış bir belediye beyanı düzeyindedir; üst ölçekli plan onayına bağlıdır ve parselinizin imar durumu belgesine yansımadan uygulanabilir bir hak olarak dikkate alınmamalıdır. 📐 AYRICA: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü'nün kentsel tasarım projeleri listesinde bu mahalle için "Küçükyalı Mahallesi Kentsel Tasarım Projesi" (2016) yer almaktadır. ⚠ Kentsel tasarım projesi bir ALAN KARARI DEĞİLDİR: riskli alan, rezerv yapı alanı ve kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilmiş statülerdir; tasarım projesi ise Kentsel Tasarım Değerlendirme Komisyonu'nca onaylanan bir tasarım belgesidir. Varlığı, idarenin o alanda aktif çalıştığını gösterir; hak sahipliğinizi doğrudan belirlemez. Projenin sınırı ve sizin parselinizi kapsayıp kapsamadığı idareden sorulmalıdır. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Maltepe’nin Ömerli ve Elmalı içme suyu havzalarında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 20/25 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Küçükyalı Merkez Mahallesi'nin tamamını kapsayan, Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı bulunmuyor. Mahalle, resmî askı tutanaklarında adı geçen 1/1000 ölçekli Maltepe E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı hükümlerine tabi; ayrıca İBB'nin riskli yapılara ilişkin ilave plan notu uygulamasının yürürlükte olduğu Maltepe mahalleleri listesinde 'Küçükyalı-Merkez' adıyla yer alıyor. Mahallede Bakanlıkça uygun bulunmuş bir Kentsel Tasarım Projesi (üç ada ile sınırlı) ve resmî askı tutanaklarıyla belgelenmiş parsel ölçekli riskli yapı plan değişiklikleri mevcut. Üst ölçekli planların onay tarihleri bu derlemede resmî kaynakla teyit edilemediği için verilmemiştir; güncel plan durumu ada-parsel bazında imar durumu belgesiyle öğrenilmelidir.
Küçükyalı maliki için pratik sonuç şu: mahallenizi topluca kapsayan bir ilan beklemenize gerek yok, ama toplu bir ilan koruması da yok - süreç sizin parselinizde başlar ve biter. Yol, lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırmak, tescil edildikten sonra arsa payı salt çoğunluğuyla (yarıdan fazla, P+1) karar almak ve gerekiyorsa parsele özel imar planı değişikliği talep etmektir. 15748 ada 21 parsel örneğinde görüldüğü gibi riskli yapı parsellerinde kat artışı mümkün olabiliyor - ancak bu otomatik değil; her parsel için ayrı ayrı onaylanıp 30 gün askıya çıkarılıyor ve askı süresinde itiraza açık. Bu tek örnekten mahalle geneline bir kural çıkarılamaz. Ayrıca İBB'nin riskli yapılara ilişkin ilave plan notu, ruhsatı ve yapı kullanma izni bulunan riskli yapılarda mevcut inşaat hakkının korunmasını amaçlıyor. Bu nedenle Küçükyalı'da doğru başlangıç noktası, ada-parsel numarasıyla güncel imar durumu belgesi almak ve parselin İBB ilave plan notundan yararlanıp yararlanamadığını belediyeden teyit etmektir.
Küçükyalı, Anadolu yakasının eski yerleşimlerinden biri; istasyonu 22 Eylül 1872'de Kadıköy-İzmit demiryolu kapsamında açılmış, sayfiye karakterli bir alan olarak gelişmiş, sonraki dönemde sahil şeridinin düzenlenmesiyle birlikte yoğun apartman dokusuna evrilmiştir. Bugünkü stokun büyük bölümü eski yönetmelik dönemine dayanan orta katlı apartmanlardan oluşuyor; bina bazında yaş ve taşıyıcı sistem farklılık gösterir. Yapılaşma koşullarına dair resmî ve doğrulanabilir tek örnek, 15748 ada 21 parselde 2020 öncesinde geçerli olan 'Ayrık Nizam 4 Kat' koşulunun aynı yıl 'Ayrık Nizam 5 Kat'a yükseltilmiş olmasıdır; bu tek parsele ait bir düzenlemedir ve mahalle geneli için tipik koşul olarak okunmamalıdır. Küçükyalı Merkez Mahallesi'nin nüfusu 2024 itibarıyla yaklaşık 25.192 kişidir. Sahil bandına yakın konum ve eski yapı stoku birlikte değerlendirildiğinde deprem performansının bina bazında incelenmesi gerekir; zemin özellikleri ve kesin risk durumu ancak parsele özel zemin etüdü ve lisanslı kuruluş tespitiyle belirlenir.
Küçükyalı'da adını paylaşan iki ayrı raylı sistem durağı bulunuyor: sahil tarafında Bağdat Caddesi üzerindeki Küçükyalı istasyonu (Marmaray hattında Bostancı ile İdealtepe arasında; istasyon 22 Eylül 1872'de Kadıköy-İzmit demiryolu kapsamında açılmış, peronları yenilenerek 12 Mart 2019'da hizmete giren Marmaray hattına dahil edilmiştir) ve D-100 (E-5) aksındaki M4 Kadıköy-Sabiha Gökçen Havalimanı metro hattının 9. istasyonu olan Küçükyalı (17 Ağustos 2012'de Kadıköy-Kartal etabıyla açıldı). İki istasyon farklı akslarda ve ayrı konumlarda; aralarındaki geçiş yürüyüş veya yüzey ulaşımıyla sağlanıyor. Mahalle hem sahil yoluna hem D-100'e cephelendiği için Kadıköy, Ataşehir ve havalimanı yönlerine çok kanallı erişim sunuyor. Bu ikili raylı erişim ve sahil bandına yakınlık, mahallede konut talebini ve dolayısıyla dönüşüm projelerine müteahhit ilgisini destekleyen unsurlar arasında sayılıyor; ancak parsel bazında değer ve pay oranı yalnızca fizibilite hesabıyla netleşir.
Sahil, banliyö (Marmaray) ve E-5 erişimiyle güçlü; belediyenin ilave kat teşviki açıkladığı mahallelerden biri.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Maltepe geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Maltepe’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Küçükyalı imar durumu sorgula