Kıyıya yakınlık ve plan notları yapılaşmayı etkiler; emsal/KAKS parsele ve uygulama imar planına göre değişir, kesin değer fizibilite ile belirlenir.
Çınar'da mahalleye özgü ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı tespit edilememiştir; dönüşüm 6306 sayılı Kanun kapsamında bina/parsel bazlı riskli yapı tespitiyle, yürürlükteki 26.02.2007 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Maltepe E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı ve üzerine işlenmiş plan notu değişiklikleri çerçevesinde yürüyor. Yapı stokunun yaklaşık %94'ünün 2000 öncesi olması (İBB 2017 açık verisi) dönüşüm baskısını yüksek tutuyor. Çınar, İBB Kentsel Dönüşüm Planlama Şube Müdürlüğü'nün Maltepe için yayımladığı riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği kapsamındaki 18 mahalle listesinde açıkça yer alıyor; ayrıca E-5 Güneyi plan notlarına işlenmiş 26.05.2022 tasdik tarihli hüküm, 6306 kapsamındaki riskli yapı içeren parsellerde tevhid kademesine göre emsal artışı öngörüyor. Bunlar mahalleyi kapsayan genel plan hükümleridir; parselinizde ne kadar hak doğduğu yalnızca ada-parsel bazında alınacak güncel imar durumu belgesiyle netleşir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Maltepe’nin Ömerli ve Elmalı içme suyu havzalarında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 20/25 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Çınar'a özgü ilan edilmiş bir riskli alan veya rezerv yapı alanı kararı tespit edilememiştir; buna karşılık mahalle, adı ve tasdik tarihi belli resmî bir plan çerçevesinin içindedir ve bu çerçeveye son yıllarda doğrudan yapılaşma hakkını etkileyen tarihli plan notu değişiklikleri işlenmiştir. Çınar, D-100 (E-5) ile Marmara kıyısı arasındaki bantta yer aldığı için 1/1000 ölçekli Maltepe E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı kapsamındadır; İBB Kentsel Dönüşüm Planlama Şube Müdürlüğü'nün 'Maltepe İlçesi Plan Notu Değişikliği' duyurusunda kapsanan 18 mahalle arasında Çınar açıkça sayılmaktadır. Aşağıdaki zaman çizelgesindeki tarih ve hükümlerin tamamı, Maltepe Belediyesi'nin yayımladığı E-5 Güneyi plan notu belgesinden veya İBB'nin resmî sayfalarından doğrulanmıştır.
Maliğin pratikte yapması gereken: (1) Parselin Bağdat Caddesi'nin denize mi yoksa D-100'e mi bakan tarafında kaldığını ve planda kat adedi belirlenmiş mi yoksa H:Serbest mi olduğunu tespit edin — 10/15 kat Yençok kuralı yalnızca kat sayısı belirlenmemiş veya H:Serbest alanlarda devreye girer. (2) Binanız ruhsatlı/iskânlı ve bugünkü plan sınırının üstünde katlıysa mevcut kat adediniz müktesep haktır, fakat yıkıp yeniden yaparsanız bölge sınırına tabi olursunuz; buna karşılık 18.01.2022-18.12.2023 tarihli riskli yapı plan notu, koşulları sağlayan parsellerde eski ruhsat/iskân inşaat alanının korunmasına ve belirli hâllerde 2 kat ilaveye imkân tanır — bu ikisini birlikte değerlendirin. (3) Emsal her yerde verilmiş değildir: plan notu özel hükümler md.5'e göre emsal değeri verilmemiş konut alanlarında yapılaşma çekme mesafeleri ve kat adediyle belirlenir; kesin hak ancak ada-parsel bazında imar durumu belgesiyle çıkar. (4) Komşu parsellerle tevhid yolu açıktır: riskli yapı içeren parsellerde 26.05.2022 tarihli plan notu 2 parselden başlayan kademeli emsal artışı, md.5'teki toplu uygulama ise 10 parsel / 5.000 m² / 3.000 m² eşiklerinde E+0,50 veya 1 kat öngörür — küçük parsellerde asıl kazanç çoğu zaman buradadır. (5) Çınar'ı ilgilendiren yeni plan ve plan notu askılarını planaski.ibb.gov.tr ile Maltepe Belediyesi e-imar/webgis sisteminden düzenli takip edin; askı süresi içinde itiraz hakkı sınırlıdır.
İBB Açık Veri Portalı'nın "2017 Yılı Mahalle Bazlı Bina Sayıları" veri setine göre (2016-2017 MAKS altlıklı tarama; 20 kattan düşük binalar) Maltepe Çınar Mahallesi'nde taranan 775 binanın 208'i 1980 öncesi, 524'ü 1980-2000 arası, yalnızca 43'ü 2000 sonrası yapımdır — yani stokun yaklaşık %94'ü 2000 öncesi döneme, güncel 2018 Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'nden önceki yönetmelik kuşaklarına aittir. Kat dağılımında 5-9 kat arası 523 bina ile baskındır (1-4 kat 252 bina); veri setinin 9-19 kat bandında Çınar için kayıtlı bina bulunmamaktadır (20 kat ve üzeri zaten kapsam dışıdır). Bu tablo, orta yükseklikli betonarme apartman dokusuna işaret eder. Deprem tarafında İBB'nin Maltepe İlçe Kitapçığı Mw=7,5 senaryosunu mahalle bazlı veriyor: Çınar'da 4 bina çok ağır, 10 bina ağır, 67 bina orta, 218 bina hafif hasarlı tahmin edilmiştir (Maltepe geneli: analiz edilen 28.742 binadan 237 çok ağır, 690 ağır, 3.388 orta, 8.156 hafif). Zemin tarafında mahalleye özgü bir etüt sonucu değil, plan hükmü bağlayıcıdır: E-5 Güneyi plan notları genel hükümler md.5 uyarınca onaylı jeolojik-jeoteknik ve yerleşime uygunluk raporlarına uyulması zorunlu, md.6 uyarınca ayrıntılı jeolojik etüt (AJE) gerektiren alanlarda parsel bazında detaylı zemin etüdü onaylatılmadan uygulama yapılamaz. Parselinizin AJE alanında olup olmadığı ancak imar durumu ve zemin etüdüyle netleşir.
Çınar, Marmara Denizi'ne kıyısı olan ve Küçükyalı, İdealtepe ile Aydınevler mahallelerine komşu, D-100 (E-5) ile sahil arasındaki bantta yer alan bir mahalledir (Vikipedi; yüzölçümü yaklaşık 1 km², 2024 nüfusu 20.702). Raylı erişimde mahallenin yakın çevresinde Marmaray'ın Küçükyalı ve İdealtepe istasyonları ile M4 Kadıköy-Tavşantepe hattının Küçükyalı istasyonu bulunur; ancak parselinizin bu istasyonlara gerçek yürüme mesafesi mahalle içindeki konuma göre belirgin şekilde değişir, mahalle geneli için "yürüme mesafesi" demek doğru olmaz. Sahil yolu ve D-100 üzerinden Kadıköy ve Kartal yönüne, TEM bağlantısıyla Sabiha Gökçen Havalimanı yönüne erişim sağlanır. Demiryolunun doku üzerindeki etkisi plan hükmüne de yansımıştır: E-5 Güneyi plan notu md.3.f, Marmaray'dan dolayı veya denizin doldurulmasıyla oluşmuş sahile cepheli parsellerin mahreç ve araç giriş-çıkış düzenini ayrıca hükme bağlar. Erişim avantajı arsa değerini destekler; buna karşılık inşaat hakkı erişimden bağımsızdır ve plan notundaki kat/emsal sınırlarıyla belirlenir.
Sahil ve ulaşım hatlarına yakın, konut ağırlıklı bir mahalle.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Maltepe geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Maltepe’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Çınar imar durumu sorgula