Yapılaşma koşulları ilgili uygulama imar planına ve parsele göre değişir; kesin emsal/KAKS güncel imar durumu ve parsele özel fizibilite ile netleşir.
Kamuya açık resmî kaynaklarda Girne için ilan edilmiş bir riskli alan veya alan bazlı dönüşüm projesi kaydı bulunmamaktadır; dönüşüm 6306 sayılı Kanun kapsamında tekil bina/parsel bazlı yürür. Buna karşılık Girne, İBB'nin riskli yapılara ilişkin ilave plan notunun onaylandığı Maltepe mahalleleri listesinde açıkça yer alır — bu doğrulanmış bir bilgidir. Ayrıca 14.12.2023 tarihli İBB Meclis kararıyla 1/1000 ölçekli Maltepe E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planı'na bir toplulaştırma (tevhit) plan notu eklenmiştir; Girne D-100'ün kuzeyinde kaldığı için bu plan bölgesinde yer alması beklenir, ancak İBB'nin yayımladığı liste mahalle–plan eşlemesi vermediğinden bu bağlantı ada-parsel bazında teyit edilmelidir. Özetle süreç bina bazlı yürür, fakat arkasında biri kesin (riskli yapı plan notu), biri parsel bazında doğrulanması gereken (toplulaştırma plan notu) iki teşvik mekanizması vardır. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Maltepe’nin Ömerli ve Elmalı içme suyu havzalarında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 20/25 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Girne Mahallesi, Maltepe'nin D-100 (E-5) karayolunun kuzeyinde kalan kesiminde yer alır. İBB Kentsel Dönüşüm birimi tarafından yayımlanan resmî listede Maltepe'de riskli yapılara ilişkin ilave plan notunun onaylandığı 18 mahalle sayılmakta ve Girne bu listede yer almaktadır. Aynı listede Maltepe'nin plan bölgeleri de verilir: 1/5000 ölçekli Maltepe E-5 Kuzeyi Nazım İmar Planı (t.t. 16.04.2005) ve 1/1000 ölçekli Maltepe E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planı (t.t. 15.02.2008). Ancak liste mahalleleri tek tek planlarla eşleştirmediği için Girne'nin E-5 Kuzeyi planı kapsamında olduğu resmî kaynakta AÇIKÇA yazmaz; mahallenin D-100 kuzeyindeki konumu ve komşulukları bunu güçlü biçimde düşündürse de, bu bir çıkarımdır ve parsel bazında doğrulanmalıdır. Mahalleye özgü ayrı bir riskli alan veya rezerv alan ilanına ilişkin kayıt bulunamamıştır. Dönüşümü etkileyen iki plan notu ise doğrulanmıştır: İBB Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği riskli yapılara ilişkin ilave plan notu ve 14.12.2023 tarihli İBB Meclis kararıyla E-5 Kuzeyi uygulama planına eklenen toplulaştırma plan notu.
Maliğin pratikte iki ayrı kapıyı kontrol etmesi gerekir. Birincisi kesin olarak Girne'yi kapsar: binası eski ruhsatlı ve mevcut plan ruhsat tarihindeki haklardan daha az hak veriyorsa, İBB'nin riskli yapı ilave plan notu sayesinde ruhsat/yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanı üzerinden yenileme gündeme gelebilir. Doğrulanmış koşullar şunlardır: bina 6306 kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiş olmalı, İmar Kanunu'na göre ruhsatı ve/veya yapı kullanma izni bulunmalı, meri plana uygun bir konumda olmalı ve onaylı belgedeki kat yükseklikleri aşılmamalıdır. Yapı kayıt belgesi (imar barışı) kapsamındaki alanlar bu nottan yararlanamaz; ruhsat onayı tarihinden sonra parselin ifraz edilmesi halinde de bu plan notuna göre uygulama yapılamaz. Taşkın, heyelan, orman, sit ve benzeri özel kanun hükümlerine tabi alanlar da kapsam dışıdır. İkinci kapı toplulaştırma plan notudur: komşu parsellerle tevhit halinde kademeli emsal artışı sağlar ve birleşme için gereken parsel sayısını riskli yapı içeren parseller lehine düşürür — yani tek başına dönüşmek yerine bitişik komşularla birlikte hareket etmek ölçülebilir bir hak farkı yaratabilir. Ancak bu not E-5 Kuzeyi uygulama planına işlenmiştir ve parselinizin bu plan sınırı içinde olup olmadığı ayrıca doğrulanmalıdır. Her iki hakkın da parselinize uygulanıp uygulanmadığı yalnızca ada-parsel bazında Maltepe Belediyesi e-imar sorgusu ve güncel imar durumu belgesiyle netleşir.
Girne, 0,77 km²'lik yüzölçümüne karşılık 2024 ADNKS verisine göre 19.393 kişilik nüfus barındırır; bu iki resmî rakamdan hesaplanan yoğunluk kilometrekare başına yaklaşık 25 bin kişidir ve mahalleyi Maltepe'nin en yoğun dokularından biri yapar. Bu ölçekte bir yoğunluk, pratikte dar parselli ve çok katlı bir apartman dokusuna işaret eder; ancak nizam tipi (bitişik/ayrık), kat adedi ve yapım yılı dağılımına ilişkin mahalle bazında yayımlanmış resmî bir envanter bulunmadığından bunlar kesin veri değil, yoğunluktan yapılan genel çıkarımdır. Stoğun yaşı bakımından dikkat çeken doğrulanmış nokta şudur: Girne, İBB'nin ruhsat tarihindeki yapılaşma haklarını koruyan riskli yapı ilave plan notu kapsamına alınan Maltepe mahalleleri arasındadır. Bu plan notu, ruhsat tarihindeki hakları mevcut planca korunmayan binalar için düşünüldüğünden, mahallede mevcut plan haklarıyla birebir örtüşmeyen eski ruhsatlı bina bulunduğunu düşündürür — fakat bunun stok içindeki oranına dair bir resmî rakam yoktur. Deprem kırılganlığı bakımından İstanbul geneli için hazırlanan senaryo çalışmalarında Maltepe de analiz kapsamındadır; ancak ilçe ölçeğinde dolaşan bina adedi ve hasar dağılımı rakamları doğrulanabilir resmî bir kaynağa dayandırılamadığı için burada tekrarlanmamıştır. Girne'nin yamaç topoğrafyası, kıyıdaki dolgu zemin riskinden farklı bir tablo oluşturur; eğim, zemin ve temel koşulları parsel bazında ayrı değerlendirme gerektirir ve tek belirleyici veri, binanıza özgü 6306 kapsamındaki riskli yapı tespit raporudur.
Girne, yaygın sanılanın aksine sahil bandında değil, D-100 (E-5) karayolunun kuzeyinde kalan bir yamaç mahallesidir; Aydınevler, Altayçeşme, Başıbüyük ve Zümrütevler ile komşudur. Toplu ulaşımda bölgeye hizmet eden raylı sistem, D-100'ün altından geçen M4 Kadıköy–Tavşantepe metro hattıdır; hattın Maltepe sınırlarındaki Huzurevi istasyonu D-100 Devlet Karayolu'nun altında yer alır ve 2012'de açılmıştır. Mahalle ile metro aksı arasındaki bağlantı ağırlıkla otobüs ve minibüs hatlarıyla kurulur; sahil bandındaki Marmaray hattına da aktarmayla ulaşılır. Metrobüs Anadolu yakasında Söğütlüçeşme'de sonlandığı için mahalleye doğrudan hizmet vermez. Girne'nin ulaşım konumunu belirleyen esas unsur, D-100 aksına ve buradan TEM ile Sabiha Gökçen Havalimanı yönüne olan karayolu erişimidir. Kapıdan kapıya süreler parselin mahalle içindeki yerine ve eğime göre belirgin biçimde değiştiğinden, ulaşım avantajını adres bazında değerlendirmek gerekir.
Maltepe merkeze ve sahile yakın, konut ağırlıklı bir mahalle.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Maltepe geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Maltepe’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Girne imar durumu sorgula