yapıyo
Ücretsiz fizibilite
Çatalca’de otomatik emsal · maliğe ₺0 komisyon

Çatalca kentsel dönüşüm
ücretsiz fizibilite ve süreç

Çatalca, İstanbul'un batı ucunda, orman-tarım ağırlıklı ve düşük yoğunluklu bir ilçesidir; nüfusun büyük kısmı Ferhatpaşa ve Kaleiçi merkez mahallelerinde toplanır, kalan mahallelerin çoğu eski köy yerleşimidir. İlçedeki kentsel dönüşümün ağırlık merkezi merkez mahalleler ve özellikle Ferhatpaşa'dır: burada hem 6306 sayılı Kanun kapsamında ilan edilmiş bir rezerv yapı alanı hem de tamamlanmış/sürmekte olan somut projeler (İlke Sitesi dönüşümü, TOKİ İstanbul Çatalca Evleri) bulunur. Bu sayfada her mahalle için konum, dönüşüm bağlamı ve emsal çerçevesini uydurmadan, doğrulanmış kaynaklarla aktarıyoruz.

Çatalca için fizibilite Sık sorulanlar
ÇATALCA · EMSAL (KAKS)

Çatalca’de emsal kaç, binam kaç daireye dönüşür?

Çatalca, İstanbul'un en düşük yapılaşma yoğunluklu ilçelerinden biridir; merkez dışı ve meskûn az yoğunluklu alanların büyük bölümünde emsal (E/KAKS) genelde çok düşüktür (örneğin ilçedeki bazı uygulama imar planlarında meskûn az yoğunluklu konut alanları için E:0,16-0,35 bandında değerler geçer) ve parselin imar planındaki fonksiyonuna, ada-parsele ve plan notlarına göre değişir. Tek bir "ilçe emsali" yoktur; kesin değer ancak ada-parsel bazında Çatalca Belediyesi imar durumu ve ilgili uygulama imar planı ile belirlenir. yapıyo, belediyenin imar sisteminden parsele özel veriyi çekerek fizibilitede netleştirir.

Emsal parsele özeldir — tek bir “Çatalca emsali” yoktur. Kesin değer, binanızın ada/parseli için ücretsiz fizibilite ile belirlenir.

Çatalca’de neden yapıyo?

Sahte sayaç yok; güveni ürün gerçeğiyle kuruyoruz.

Otomatik emsal

Çatalca Belediyesi imar sistemi (Netcad KEOS / e-İmar: keos.catalca.bel.tr)’nden emsal otomatik çekilir; siz elle girmezsiniz.

Maliğe ₺0 komisyon

Gelir, süreci yürüten müteahhitten gelir; siz tek kuruş ödemezsiniz.

Tarafsız + denetimli

Bağımsız denetçi + hakediş blokajı; para iş ilerlemeden ödenmez.

Her adım kayıt altında

Tespitten teslime audit log; süreç şeffaf, geri alınamaz.

Çatalca’de süreç nasıl işler?

6306 sayılı Kanun kapsamında, tespitten teslime sekiz aşama. Detaylı anlatım →

01 · TESPİT

Risk + ücretsiz ön fizibilite.

02 · MUTABAKAT

Salt çoğunluk (arsa payı, P+1), baskı yok.

03 · MÜTEAHHİT

Şeffaf teklif; tercih sizin.

04–08 · TESLİM

Sözleşme, ruhsat, inşaat, teslim.

Çatalca’de kentsel dönüşüm — bölgeler ve gerçekler

Kaynaklı, güncel saha bilgisi.

BÖLGE Öne çıkan dönüşüm

Ferhatpaşa Rezerv Yapı Alanı (yaklaşık 15,3 ha, 6306 kapsamında 29.11.2021 Bakanlık kararıyla ilan) + TOKİ İstanbul Çatalca Evleri (648 konut + cami)

BÖLGE Dönüşüm bölgesi

İlke Sitesi dönüşümü (Ferhatpaşa, İstasyon Cad.; 1989 yapımı 8 bloklu/71 konutluk site, 2020'de riskli ilan/yıkım; KİPTAŞ-Çatalca Belediyesi protokolü ile 94 hak sahibi için 220 konutluk yeni proje)

ZEMİN Deprem ve zemin riski

Çatalca, İstanbul'un batı sınırında ve Ana Marmara (Kuzey Anadolu) fay segmentlerinden görece uzakta konumlanır; bu nedenle konum olarak sahil/merkez ilçelerinden farklı bir risk profilinde anılır. Bu, ilçenin risksiz olduğu anlamına gelmez: İBB'nin 2019 tarihli zemin/Vs30 çalışmasında ilçe içinde zemini görece zayıf (Vs30 düşük) mahalleler tespit edilmiştir: Karacaköy Merkez, Ormanlı, Hallaçlı, Atatürk, Ferhatpaşa, Elbasan, Ovayenice ve Muratbey Merkez. Görece daha sağlam zeminli alanlar arasında ise Fatih'in bazı kesimleri anılır. Bina ölçeğinde risk her zaman riskli yapı tespiti ile belirlenir. (Kaynak: haberturk.com'da aktarılan İBB 2019 zemin verisi; depremzemin.ibb.istanbul)

6306 Riskli yapı durumu

Çatalca'nın riskli yapı/kentsel dönüşüm iş ve işlemleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Marmara Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü bünyesindeki Çatalca İrtibat Bürosu üzerinden yürür. Ferhatpaşa'da İlke Sitesi 2020'de riskli yapı ilan edilip yıkılmış; 17.10.2024'te imzalanan KİPTAŞ-Çatalca Belediyesi protokolü sonrası hak sahipleriyle sözleşmeler imzalanarak yeni proje sürecine girilmiştir. (Kaynaklar: kiptas.istanbul; silivri.tv.tr)

EMSAL İmar ve emsal

Çatalca, orman-tarım ağırlıklı ve İstanbul'un en düşük yapılaşma yoğunluklu ilçelerinden biridir. Tek bir ilçe emsali yoktur; ilçedeki bazı uygulama imar planlarında meskûn az yoğunluklu konut alanları için E:0,16-0,35 bandında düşük emsaller yer alır. Kesin değer parselin imar planı fonksiyonuna, ada-parsele ve plan notlarına bağlıdır ve ada-parsel bazlı imar durumuyla netleşir.

Çatalca mahalleleri — kentsel dönüşüm rehberi

Mahallenizi seçin; emsal, dönüşüm bağlamı ve sık sorulanlar mahalleye özel.

Ferhatpaşa Çatalca merkezinin doğu kanadı; istasyon ve İstasyon Cadde… Kaleiçi Çatalca merkezinin tarihi çekirdeği; eski kale ve eski yer… Atatürk Çatalca merkez mahallelerinden; ilçe merkezi yerleşiminin … Fatih Çatalca merkez mahallelerinden; ilçe merkezi yerleşiminin … İzzettin Çatalca merkez mahallelerinden; ilçe merkezi yerleşiminin …

Çatalca kentsel dönüşüm — sık sorulanlar

Aklınızdaki soruya dürüst bir cevap.

Çatalca'da kentsel dönüşüm kararı için kaç malik gerekir?
6306 sayılı Kanunda 2023'te 7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle eski 2/3 çoğunluk şartı kalkmıştır. Artık riskli yapıda yıkıp yeniden yapma kararı için arsa paylarının SALT ÇOĞUNLUĞU, yani toplam arsa payının yarısından fazlasına (P+1) sahip maliklerin onayı yeterlidir. Hesap, bağımsız bölüm sayısına göre değil tapudaki arsa payı oranına göre yapılır.
Çatalca'da emsal (KAKS) kaçtır?
Çatalca'da tek bir ilçe emsali yoktur. İlçe düşük yoğunluklu olduğundan, özellikle merkez dışı ve kırsal karakterli mahallelerde emsal genelde çok düşüktür; değer parselin imar planındaki fonksiyonuna, ada-parsele ve plan notlarına göre değişir. Kesin emsal ancak ada-parsel bazında belediyenin imar durumu belgesiyle netleşir.
Çatalca deprem riski yüksek bir ilçe mi?
Çatalca, İstanbul'un batı sınırında ve Ana Marmara fay segmentlerinden görece uzakta yer aldığından, konum olarak sahil ilçelerine kıyasla farklı bir risk profilinde değerlendirilir; ancak bu, ilçenin risksiz olduğu anlamına gelmez. İBB'nin 2019 zemin/Vs30 çalışmasında ilçe içinde zemini görece zayıf mahalleler tespit edilmiştir: Karacaköy Merkez, Ormanlı, Hallaçlı, Atatürk, Ferhatpaşa, Elbasan, Ovayenice ve Muratbey Merkez. Bina ölçeğindeki risk her zaman riskli yapı tespitiyle belirlenir.
Çatalca'da öne çıkan kentsel dönüşüm projeleri hangileri?
Ferhatpaşa Mahallesi öne çıkar: 2021'de yaklaşık 15,3 hektarlık alan 6306 kapsamında rezerv yapı alanı ilan edilmiş; bölgede TOKİ İstanbul Çatalca Evleri (648 konut + cami) ve İstasyon Caddesi'ndeki eski İlke Sitesi'nin (2020'de riskli ilan edilip yıkılan, 1989 yapımı 8 bloklu/71 konutluk site) KİPTAŞ-Çatalca Belediyesi iş birliğiyle 220 konutluk yeni proje olarak dönüşümü yürütülmektedir.
Riskli yapı tespiti Çatalca'da nasıl yapılır?
Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum/kuruluşlarca yapılır; malik veya kanuni temsilci başvurur, tespit raporu Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na işlenir. Yapı riskli çıkarsa tapuya şerh düşülür ve yasal süreç başlar. Çatalca'nın iş ve işlemleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Marmara Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü bünyesindeki Çatalca İrtibat Bürosu üzerinden yürütülür.
yapıyo Çatalca'da otomatik emsal verebiliyor mu?
Evet. yapıyo, Çatalca Belediyesi'nin imar sisteminden (KEOS tabanlı e-İmar) parsele özel imar verisini çekerek fizibilitede otomatik emsal/yapılaşma çerçevesi üretir. Yine de nihai değerler için ada-parsel bazlı resmi imar durumu belgesi esastır; yapıyo bu veriyi şeffaf biçimde kaynağıyla gösterir.

Daha fazlası için tüm SSS · Bilgiler platform önerisidir, hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.

Kaynaklar ve referanslar

Çatalca’deki binanız ne kazandırır?

Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok, bağlayıcı değil — maliğe ₺0 komisyon.

Çatalca için ücretsiz fizibilite
Çatalca için kısa bilgi
Belediye sistemiOtomatik emsal
Karar eşiğiSalt çoğunluk (P+1)
Malik komisyonu₺0
WhatsApp Ücretsiz fizibilite