Bostancı, 11.05.2006 onaylı 'Kadıköy Merkez E-5 (D-100) Otoyolu Ara Bölgesi' 1/1000 ölçekli uygulama imar planının kapsadığı Bağdat Caddesi koridorunun parçasıdır. Bu plan kapsamında Bağdat Caddesi cepheli bazı 'Ticaret+Konut' parsellerinde KAKS (emsal) 2.07 ve TAKS 0.35 değerleri geçmektedir; ancak bu değer parsele/adaya ve fonksiyona göre değişir, mahalle geneline tek bir değer olarak genellenemez. Kesin emsal, parselin imar durumu ve fizibilite ile belirlenir.
Bostancı, Bağdat Caddesi koridorundaki yenileme hareketliliğinin yoğun olduğu mahallelerden biridir; dönüşüm bir alan ilanıyla değil, riskli yapı tespitine dayalı bina bazlı 6306 süreciyle ilerler ve pek çok sokakta eski apartmanların yerini yeni konut projeleri almaktadır. 🏗 RİSKLİ YAPI MÜKTESEP HAK PLAN NOTU — BU MAHALLE KAPSAMDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Kentsel Dönüşüm Planlama Şube Müdürlüğü'nün "Kadıköy İlçesi, Riskli Yapılara İlişkin Plan Notu Değişikliği" kaydına göre değişiklik iki nazım imar planına işlenmiştir: 22.03.1994 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Kadıköy Merkez Nazım İmar Planı ve 09.03.2005 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Kadıköy Merkez ve E5 Otoyolu Ara Bölgesi Nazım İmar Planı. Kapsamdaki 19 mahalle: Bostancı, Caddebostan, Caferağa, Dumlupınar, Eğitim, Erenköy, Fenerbahçe, Feneryolu, Fikirtepe, Göztepe, Hasanpaşa, Kozyatağı, Merdivenköy, Osmanağa, Rasimpaşa, Sahrayıcedit, Suadiye, Zühtüpaşa ve 19 Mayıs — bu mahalle o listededir. ⚠ Bunun sizin için anlamı: müktesep hak plan notu, riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken binanın RUHSAT VE İSKÂN BELGESİNDEN GELEN haklarının korunmasını düzenleyen çerçevedir; meri imar planı daha fazla hak veriyorsa plan geçerli olur. Yani teklifi değerlendirirken tek başına emsale bakmayın, mevcut ruhsat/iskân alanınızla da karşılaştırın — ücretsiz fizibilitemiz ikisini birlikte hesaplar. İBB kaydı plan notunun KAPSAMINI verir, madde metnini yayımlamaz; parselinize hangi koşulların uygulanacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir, Kadıköy Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Bostancı'da mahalleye özgü ilan edilmiş bir riskli alan, rezerv yapı alanı veya devam eden 18. madde imar uygulaması/plan askısı bulunmuyor; dönüşüm bina bazlı olarak, riskli yapı tespiti ve 6306 sayılı Kanun üzerinden ilerler. Bununla birlikte mahalle, İBB'nin riskli binaların hak kaybı olmadan yenilenmesini sağlayan İlave Plan Notu (İBB Meclisi, Aralık 2020) kapsamındadır; bu düzenlemenin Kadıköy uygulaması, Bostancı'nın da aralarında bulunduğu 19 mahalleyi kapsar. Kadıköy'ün resmi riskli alan ilanı ise Bostancı'yı değil, 31.05.2013 tarihli Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen Fikirtepe-Dumlupınar-Eğitim-Merdivenköy hattını kapsar.
Malik için pratik anlamı: dönüşüm için mahalle çapında bir 'alan' kararı beklemek gerekmez, her bina ayrı ayrı ilerler. Bakanlıkça lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılır; yıkım-yeniden yapım kararı ve müteahhitle sözleşme, arsa payı salt çoğunluğu (P+1) ile alınır; ardından tahliye, yıkım-ruhsat ve inşaat gelir. İBB İlave Plan Notu sayesinde yeni bina, eski yapının mevcut imar/emsal haklarını koruyacak şekilde projelendirilebilir; üst ölçekli mer'i plan, 09.03.2005 onaylı 1/5000 ölçekli Kadıköy Merkez ve E-5 (D-100) Otoyolu Ara Bölgesi Nazım İmar Planı'dır (İBB'nin bu bölge için revizyon/güncelleme çalışması sürmektedir). Kesin yapılaşma hakkı yine parselin imar durumu ve fizibilite ile netleşir.
Bostancı, Bağdat Caddesi'nin başladığı köklü sahil yerleşimlerinden biridir ve yapı stoku ağırlıkla 1970'lerden 2000'lere uzanan, çoğunlukla orta katlı (yaklaşık 5-8 kat) betonarme apartman dokusundan oluşur; bu dönem binalarının önemli bölümü güncel deprem yönetmeliklerinden önce üretildiği için ilçedeki yenileme baskısının odağındadır. Zemin genel olarak ikiye ayrılır: Kozyatağı ve D-100 yönündeki üst kesim görece daha sağlam/sıkı zemin taşırken, Bostancı Kültür Merkezi'nden sahile inen şerit ağırlıkla alüvyon zeminlidir ve olası büyük Marmara depreminde sıvılaşma, taşıma gücü ve oturma riski gündeme gelir. Kadıköy'ün tam altından aktif fay geçmese de ilçe, Marmara'daki Kuzey Anadolu Fayı'na yakınlığı nedeniyle yüksek sarsıntı riski altındadır; Kadıköy Belediyesi'nin güncel durum raporunda yer alan 7,5 büyüklüğündeki deprem senaryosunda ilçe genelinde binaların yaklaşık %13'ünün orta ve üzeri düzeyde hasar görmesi beklenmektedir.
Bostancı, Anadolu yakasının en güçlü ulaşım düğümlerinden biridir: sahilde Marmaray banliyö istasyonu ile Adalar ve hızlı deniz otobüsü seferlerinin kalktığı vapur/İDO iskelesi, iç kesimde M4 (Kadıköy-Sabiha Gökçen) metrosunun 8. durağı ve M8 (Bostancı-Parseller) metrosunun başlangıç istasyonu, ayrıca yoğun otobüs ve dolmuş terminalleri buradadır; mahalle sahilden D-100 (E-5) otoyoluna kadar uzanır. Bu çok modlu erişim ve Bağdat Caddesi'nin başlangıç noktası olması arsa değerini yüksek tutar; yüksek arsa değeri kat karşılığı dönüşümde maliğe daha güçlü pazarlık payı verirken bölgeyi müteahhitler için cazip kılar.
Bağdat Caddesi Bostancı sahilinden başlayıp Kızıltoprak'a doğru uzanır; cadde boyunca dönüşüm konutların yanı sıra ticari dokuyu da değiştirmektedir (2025 Nisan itibarıyla ~30 binada süreç başladı, bir yılda ~70 dükkân kapandığı bildirildi).
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Kadıköy geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Kadıköy’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Bostancı imar durumu sorgula