Suadiye kentsel dönüşüm

Suadiye’de emsal ve dönüşüm hakkı

Suadiye'ye özel, tek başına geçerli bir emsal sayısı resmi olarak ilan edilmiş değildir. Kadıköy ilçe genelinde belediyenin telaffuz ettiği mevcut emsal 2.07'dir; belediye bunu 2.50'ye çıkarmak istediğini belirtmiş, ancak bu artış Bakanlıkça onaylanmamıştır. Bağdat Caddesi koridorunda gerçek yapılaşma hakkı; ada/parsel, yola cephe, mevcut imar planı ve dönüşüm plan notlarına göre değişir, kesin değer fizibilite ile belirlenir.

Suadiye, Bağdat Caddesi koridorunda çok sayıda bina bazlı 6306 yıkım-yapımının sürdüğü aktif bir dönüşüm bölgesidir; hem cadde hattında hem iç kesimlerde yenileme görülür. Dönüşüm, mahalle çapında toplu bir kamu ilanına değil, ağırlıklı olarak her binanın kendi 6306 riskli yapı tespiti sürecine bağlı ilerler. 🏗 RİSKLİ YAPI MÜKTESEP HAK PLAN NOTU — BU MAHALLE KAPSAMDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Kentsel Dönüşüm Planlama Şube Müdürlüğü'nün "Kadıköy İlçesi, Riskli Yapılara İlişkin Plan Notu Değişikliği" kaydına göre değişiklik iki nazım imar planına işlenmiştir: 22.03.1994 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Kadıköy Merkez Nazım İmar Planı ve 09.03.2005 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Kadıköy Merkez ve E5 Otoyolu Ara Bölgesi Nazım İmar Planı. Kapsamdaki 19 mahalle: Bostancı, Caddebostan, Caferağa, Dumlupınar, Eğitim, Erenköy, Fenerbahçe, Feneryolu, Fikirtepe, Göztepe, Hasanpaşa, Kozyatağı, Merdivenköy, Osmanağa, Rasimpaşa, Sahrayıcedit, Suadiye, Zühtüpaşa ve 19 Mayıs — bu mahalle o listededir. ⚠ Bunun sizin için anlamı: müktesep hak plan notu, riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken binanın RUHSAT VE İSKÂN BELGESİNDEN GELEN haklarının korunmasını düzenleyen çerçevedir; meri imar planı daha fazla hak veriyorsa plan geçerli olur. Yani teklifi değerlendirirken tek başına emsale bakmayın, mevcut ruhsat/iskân alanınızla da karşılaştırın — ücretsiz fizibilitemiz ikisini birlikte hesaplar. İBB kaydı plan notunun KAPSAMINI verir, madde metnini yayımlamaz; parselinize hangi koşulların uygulanacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir, Kadıköy Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

Suadiye’de dönüşüm resmî olarak nerede?

Suadiye'ye özgü ayrı bir 'riskli alan' veya 'rezerv yapı alanı' ilanı bulunmamaktadır; Fikirtepe gibi bir kararname ile ilan edilmiş alan Suadiye'yi kapsamaz. Suadiye, İBB Kentsel Dönüşüm'ün Kadıköy geneli 'riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği'nin kapsadığı 19 mahalleden biridir ve bu düzenleme 22.03.1994 ile 09.03.2005 tasdik tarihli Kadıköy nazım imar planlarına işlenmiştir (resmî İBB kaynağıyla teyitli). Ancak plan notu değişikliğinin meclis kabul/İBB onay tarihleri ile 'askıda/itiraz nedeniyle yürürlükte değil' türü süreç iddiaları resmî kaynaklarda teyit edilemediğinden bu metne alınmamıştır. Fiili dönüşüm, mahalle çapında toplu bir ilana değil, her binanın kendi 6306 riskli yapı tespiti sürecine bağlı ilerler.

1. 22.03.1994 ve 09.03.2005 İBB Kentsel Dönüşüm'ün 'Kadıköy riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği' — Suadiye dâhil 19 mahalleyi kapsar — bu tarihlerde tasdikli Kadıköy nazım imar planlarına işlenmiştir. (Not: bu tarihler, plan notunun eklendiği nazım imar planlarının tasdik tarihleridir; plan notu değişikliğinin meclis kabul/İBB onay milestone tarihleri resmî kaynakta teyit edilemediğinden verilmemiştir.)

Malik açısından pratik anlamı: Suadiye'de dönüşüm, mahalle çapında toplu bir kamu ilanına değil, her bina/parselin kendi 6306 riskli yapı tespitine ve arsa payı salt çoğunluğu (P+1, yani yarıdan fazlası) kararına bağlıdır. Bugün için mevcut imar planı ile ada-parsel koşulları geçerlidir; kesin yapılaşma hakkı ancak parsel bazında fizibiliteyle belirlenir. Not: Kadıköy plan notu düzenlemesi genel olarak mevcut yapılaşma hakkını koruyan bir çerçevedir; otomatik emsal/kat artışı sağladığı varsayılmamalıdır.

Suadiye, Bağdat Caddesi koridorunun bir parçası olarak ağırlıklı biçimde orta katlı betonarme apartman dokusundan oluşur ve bu stok büyük ölçüde 2000 (ve 1999 deprem yönetmeliği) öncesi döneme dayanır; bu nedenle 6306 kapsamında yenilenmeye açıktır ve koridordaki yoğun yıkım-yapımın temel nedenidir. Genel zemin/jeoloji değerlendirmelerinde Suadiye, sahildeki alüvyon-dolgu kuşağı ve Kurbağalıdere vadisi gibi zayıf zeminlere kıyasla görece daha iyi zeminli kabul edilir; ancak sağlam zemin, üzerindeki eski binanın deprem güvenliğini garanti etmez. İBB'nin olası deprem kayıp tahminleri Mw 7.5 senaryosuna dayanır; bu kitapçıklar ilçe/mahalle düzeyinde senaryoya dayalı hasar TAHMİNİ sunsa da bunlar model tahminidir, kesin/güncel bina envanteri değildir. Bu yüzden Suadiye'ye özgü kesin bina-adedi veya yüzde vermek yerine risk, her bina için ayrı riskli yapı tespitiyle belirlenmelidir.

Suadiye'nin kendi Marmaray istasyonu vardır (hat üzerinde Bostancı ile Erenköy arasında) ve istasyon çıkışı Bağdat Caddesi'ne yürüme mesafesindedir; komşu Bostancı'daki M4 metrosu (Kadıköy–Sabiha Gökçen Havalimanı), kuzeydeki D-100 (E-5) otoyolu, güneydeki sahil yolu ve yoğun İETT/minibüs ağı erişimi tamamlar. Bu çok modlu ve merkezî ulaşım, Bağdat Caddesi prestijiyle birleşince Suadiye'de arsa ve daire değerlerini yüksek tutar; yüksek değer malike kat karşılığı/hasılat paylaşımı görüşmelerinde pazarlık gücü verirken, nitelikli-az katlı parsellerde dönüşümü daha seçici hâle getirir.

Bağdat Caddesi koridorundaki yoğun dönüşüm; bir yılda ticari dükkân sayısının azalması (yaklaşık 70 dükkânın eksildiği bildirildi) ve Suadiye'de yıllık konut fiyat artışının yüksek seyretmesi (bir dönem yaklaşık %54 olarak haberleştirildi) gibi piyasa etkileriyle gündeme geldi.

Suadiye’de dönüşüm malike ne kazandırır?