Merdivenköy'ün tamamı için tek bir emsal yoktur. Mahallenin Fikirtepe riskli alanına giren kısmında, 1/1000 ölçekli Fikirtepe ve Çevresi Uygulama İmar Planı'nda parsel büyüklüğüne göre kademeli (artan) emsal uygulanmıştır; Mimarlar Odası'nın aktardığına göre bu plandaki emsal değerleri yaklaşık 1,10 ile 4,14 arasında değişmekte olup parsel birleşimi ve büyüklüğüne bağlı olarak (örn. taban E:2,00 üzerine %15-%100 arası ilave emsal) artmaktadır (kaynak: Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi). Bu kademeli değerler Fikirtepe riskli alanına özeldir, mahallenin tümü için geçerli değildir; ayrıca bu planlar zaman içinde defalarca revize/iptal davalarına konu olmuştur. Fikirtepe alanı dışında kalan parsellerde yapılaşma hakkı parselin güncel imar durumuna göre değişir; kesin emsal parsele/adaya göre belirlenir ve nihai değer fizibilite ile netleşir.
Merdivenköy'ün Fikirtepe'ye komşu doğu kesimi, genel olarak 2013'te ilan edilen ~134 hektarlık Fikirtepe riskli alanının içindedir ve burada ada bazlı, planlı dönüşüm (2024'te askıya çıkan 18. madde imar uygulaması dahil) aktif olarak sürer. Riskli alan dışında kalan parseller ise yüksek arsa değerinin desteklediği kat karşılığı modeliyle, bina bazlı 6306 süreciyle dönüşür. 📋 18. MADDE İMAR UYGULAMASI YAPILDI. Fikirtepe ve Dumlupınar mahalleleri ile Eğitim ve Merdivenköy mahallelerinin BİR KISMINI kapsayan alanda, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi ile 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 6. fıkrası hükümlerince hazırlanan imar uygulaması, Bakanlık Makam Oluru ile 30.04.2024 tarih ve 9317528 sayı ile onaylanmış; askı tutanağı 13.05.2024'ten itibaren on beş gün süreyle yayımlanmıştır. ⚠ Bunun sizin için anlamı: 18. madde uygulaması ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİDİR — parselinizin şekli, yüzölçümü ve düzenleme ortaklık payı (DOP) değişebilir. Yani dönüşümden önce arsanızın kendisi yeniden tanımlanmış olabilir. Uygulamanın parselinize nasıl yansıdığını tapu ve imar müdürlüğünden yazılı olarak isteyin. 🏗 RİSKLİ YAPI MÜKTESEP HAK PLAN NOTU — BU MAHALLE KAPSAMDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Kentsel Dönüşüm Planlama Şube Müdürlüğü'nün "Kadıköy İlçesi, Riskli Yapılara İlişkin Plan Notu Değişikliği" kaydına göre değişiklik iki nazım imar planına işlenmiştir: 22.03.1994 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Kadıköy Merkez Nazım İmar Planı ve 09.03.2005 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Kadıköy Merkez ve E5 Otoyolu Ara Bölgesi Nazım İmar Planı. Kapsamdaki 19 mahalle: Bostancı, Caddebostan, Caferağa, Dumlupınar, Eğitim, Erenköy, Fenerbahçe, Feneryolu, Fikirtepe, Göztepe, Hasanpaşa, Kozyatağı, Merdivenköy, Osmanağa, Rasimpaşa, Sahrayıcedit, Suadiye, Zühtüpaşa ve 19 Mayıs — bu mahalle o listededir. ⚠ Bunun sizin için anlamı: müktesep hak plan notu, riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken binanın RUHSAT VE İSKÂN BELGESİNDEN GELEN haklarının korunmasını düzenleyen çerçevedir; meri imar planı daha fazla hak veriyorsa plan geçerli olur. Yani teklifi değerlendirirken tek başına emsale bakmayın, mevcut ruhsat/iskân alanınızla da karşılaştırın — ücretsiz fizibilitemiz ikisini birlikte hesaplar. İBB kaydı plan notunun KAPSAMINI verir, madde metnini yayımlamaz; parselinize hangi koşulların uygulanacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir, Kadıköy Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Merdivenköy'ün doğu bölümü, Türkiye'nin amiral kentsel dönüşüm sahalarından ~134 hektarlık Fikirtepe (Fikirtepe-Dumlupınar ile Eğitim ve Merdivenköy mahallelerinin bir kısmı) riskli alanına dahildir. Bu alan, kuzeyde D-100/E-5, güneyde Marmara Üniversitesi kampüsü, doğuda Merdivenköy Mahallesi ve batıda Kurbağalıdere ile sınırlıdır; yıllardır etaplı ilerleyen, defalarca plan revizyonu, rezerv yapı alanı ilanı ve mahkeme iptaline konu olmuş bir süreçtir. En güncel resmî adım, alanı kapsayan 3194 sayılı Kanun'un 18. maddesine göre yapılan imar (arazi-arsa) düzenlemesinin 2024'te onaylanıp askıya çıkmasıdır. Mahallenin riskli alan dışındaki bölümü için mahalleye özgü ayrı bir plan askısı/ilan bulunmaz; oralarda dönüşüm bina bazlı 6306 ile yürür.
Parseliniz Fikirtepe riskli alanı/18. madde sınırındaysa dönüşüm; ada-parsel bütünleştirmesi ve arsa düzenlemesi (kamu alanları için DOP kesintisi + yeniden hisselendirme) üzerinden ilerler. Böyle bir askı çıktığında, ilan süresi içinde (15 gün) parselinizin yeni imar durumunu ve size düşen hisseyi dağıtım cetvelinden kontrol edip gerekirse İl Müdürlüğü'ne itiraz etmelisiniz. Parseliniz sınır dışındaysa süreç kendi binanız için riskli yapı tespiti + arsa payı salt çoğunluğu (P+1) kararıyla bağımsız işler. Her iki halde de nihai emsal/kat parsele göre değişir ve bağlayıcı değeri ancak fizibilite ile belediyeden alınacak imar durumu belgesi belirler.
Merdivenköy, Kadıköy'ün yoğun ve yerleşik konut mahallelerinden biri olup baskın yapı stoku ağırlıklı olarak 2000 öncesi (1999 deprem yönetmelikleri öncesi) dönemde inşa edilmiş orta katlı betonarme apartmanlardan oluşur. Kadıköy genelinde olduğu gibi stokun önemli bir bölümü eski yönetmeliklere göre yapılmıştır ve deprem risk önceliklendirmesi bu daha eski yapılara odaklanır; ancak mahalleye ya da parsele özgü kesin bina-yaşı dağılımı, genel oranlarla değil, parsel bazında İBB bina tespiti (binatespiti.ibb.istanbul) sorgusuyla belirlenmelidir. Merdivenköy'ün D-100 hattına ve Fikirtepe riskli alanına komşu doğu kesimindeki eski yapılar 6306 dönüşümünün çekirdeğini oluştururken, mahallenin iç/batı kesimleri görece daha planlı ve oturmuş bir dokuya sahiptir.
Merdivenköy, M4 metro hattının Göztepe istasyonuna ev sahipliği yapar; istasyonun resmî konumu "Göztepe Kavşağı, Merdivenköy Mah."dır (2012'de açıldı) ve hat Kadıköy'e kısa sürede ulaşıp Ayrılık Çeşmesi durağında Marmaray'a, uçta Sabiha Gökçen Havalimanı'na bağlanır. Mahallenin kuzey sınırı boyunca D-100 (E-5) karayolu ve metrobüs koridoru uzanır; metro + D-100 + Kadıköy merkezine yakınlık bileşimi, mahallenin arsa değerini ve kat karşılığı dönüşüm cazibesini belirgin biçimde yükseltir.
Mahallenin bir kısmı Fikirtepe-Dumlupınar-Eğitim-Merdivenköy kentsel dönüşüm alanı (~134 ha) içinde; bu alandaki imar planında parsel büyüklüğüne göre kademeli emsal (yaklaşık 1,10-4,14 aralığı) uygulanmıştır. Değerler plan revizyonlarına ve davalara konu olduğundan parsel-özel ve güncel plan ile teyit edilmelidir.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Kadıköy geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Kadıköy’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Merdivenköy imar durumu sorgula