19 Mayıs kentsel dönüşüm

19 Mayıs’ta emsal ve dönüşüm hakkı

19 Mayıs Mahallesi'ne özel doğrulanmış bir emsal (KAKS) sayısı güvenilir resmî kaynakta tespit edilemedi. Emsal değeri parsele, adaya ve geçerli 1/1000 uygulama imar planına göre değişir; kesin yapılaşma hakkı ancak ada/parsel bazında imar durumu belgesi ve fizibilite ile belirlenir. (Onaylı 1/5000 nazım imar planının bazı plan notlarında belirli parseller için TAKS üst sınırı tanımlanmış olsa da bu, mahalle geneli için emsal/KAKS değeri değildir; bu nedenle spesifik bir emsal sayısı verilmemiştir.) Güncel imar durumu Kadıköy Belediyesi E-İmar sisteminden (webgis.kadikoy.bel.tr/imardurumu) ada-parsel sorgusuyla öğrenilebilir.

19 Mayıs'ta dönüşüm, ilan edilmiş bir riskli alan üzerinden değil, tek tek binaların 6306 riskli yapı tespitiyle bina/ada ölçeğinde ilerler; mahallede tek tek yenilenmiş binalar görülmektedir. Mahalle İBB'nin 1/5000 nazım imar planı onaylı mahalleler listesinde ve Kadıköy 'Riskli Yapılara İlişkin Plan Notu Değişikliği' kapsamındadır, ancak Fikirtepe gibi tek bir büyük alan projesi bulunmaz. 🏗 RİSKLİ YAPI MÜKTESEP HAK PLAN NOTU — BU MAHALLE KAPSAMDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Kentsel Dönüşüm Planlama Şube Müdürlüğü'nün "Kadıköy İlçesi, Riskli Yapılara İlişkin Plan Notu Değişikliği" kaydına göre değişiklik iki nazım imar planına işlenmiştir: 22.03.1994 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Kadıköy Merkez Nazım İmar Planı ve 09.03.2005 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Kadıköy Merkez ve E5 Otoyolu Ara Bölgesi Nazım İmar Planı. Kapsamdaki 19 mahalle: Bostancı, Caddebostan, Caferağa, Dumlupınar, Eğitim, Erenköy, Fenerbahçe, Feneryolu, Fikirtepe, Göztepe, Hasanpaşa, Kozyatağı, Merdivenköy, Osmanağa, Rasimpaşa, Sahrayıcedit, Suadiye, Zühtüpaşa ve 19 Mayıs — bu mahalle o listededir. ⚠ Bunun sizin için anlamı: müktesep hak plan notu, riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken binanın RUHSAT VE İSKÂN BELGESİNDEN GELEN haklarının korunmasını düzenleyen çerçevedir; meri imar planı daha fazla hak veriyorsa plan geçerli olur. Yani teklifi değerlendirirken tek başına emsale bakmayın, mevcut ruhsat/iskân alanınızla da karşılaştırın — ücretsiz fizibilitemiz ikisini birlikte hesaplar. İBB kaydı plan notunun KAPSAMINI verir, madde metnini yayımlamaz; parselinize hangi koşulların uygulanacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir, Kadıköy Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

19 Mayıs’ta dönüşüm resmî olarak nerede?

19 Mayıs'a MAHALLEYE ÖZGÜ ilan edilmiş bir riskli alan, rezerv yapı alanı veya 3194/18 imar uygulaması bulunmaz; dönüşüm bina/ada ölçeğinde 6306 riskli yapı tespitiyle ilerler. Ancak mahalle, İBB'nin '1/5000 Nazım İmar Planı Onaylanan Mahalleler' listesinde ve Kadıköy 'Riskli Yapılara İlişkin Plan Notu Değişikliği' kapsamındadır; bu plan notu, riskli yapıların ruhsat tarihindeki yapılaşma haklarını (ruhsatta/iskânda belirlenen yükseklik aşılmamak kaydıyla) koruyarak yeniden yapılmasını mümkün kılar. Yapı hakları, 22.03.1994 ve 09.03.2005 tasdik tarihli nazım imar planları ile bu plan notuna göre ada/parsel bazında belirlenir.

1. 22.03.1994 1/5000 ölçekli Kadıköy Merkez Nazım İmar Planı tasdik edildi; 19 Mayıs'ın yapılaşma haklarına esas nazım imar planı tasdik tarihlerinden biridir (İBB plan notu kaynağında bu tarih ve plan adı doğrulanmıştır).
2. 09.03.2005 1/5000 ölçekli Kadıköy Merkez ve E5 Otoyolu Ara Bölgesi Nazım İmar Planı tasdik edildi; 19 Mayıs'ın yapılaşma haklarına esas diğer nazım imar planı tasdik tarihidir (İBB plan notu kaynağında doğrulanmıştır).
3. Aralık 2020 İBB Meclisi, riskli yapıların ruhsat tarihindeki yapılaşma haklarını (ruhsattaki yükseklik aşılmadan) koruyarak yeniden yapımını sağlayan 'Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu'nu kabul etti; Kadıköy ve 19 Mayıs bu kapsamdadır.

Pratikte 19 Mayıs'ta bir malik, komşu binalardan bağımsız olarak kendi binası için 6306 riskli yapı tespiti yaptırır; tespit kesinleşince malikler arsa payı salt çoğunluğuyla (P+1) yıkım/yeniden yapım kararı alır. Kadıköy riskli yapılar plan notu sayesinde, güncel plan daha düşük hak verse bile ruhsat tarihindeki emsal/yükseklik hakları korunarak yenileme yapılabilir (ruhsatta/iskânda belirlenen yükseklik aşılmamak kaydıyla). Alan bazlı bir ilan olmadığından süreç bina bazlı yürür, toplu proje zorunluluğu yoktur; kesin yapılaşma hakkı için ada/parsel imar durumu belgesi (webgis.kadikoy.bel.tr/imardurumu) ve fizibilite şarttır.

19 Mayıs, Wikipedia'nın deyişiyle "büyük apartman bloklarıyla dolu, hızla gelişen" bir mahalle olup dokusuna ağırlıklı olarak orta katlı, büyük ölçüde 2000 öncesi betonarme apartman blokları hâkimdir. Bu stoğun önemli bölümü 2007 ve 2018 (TBDY) deprem yönetmeliklerinden önceki koşullarda üretilmiştir; ilçe genelinde binaların yaklaşık yarısı (Kadıköy'de ~%51) 1980 öncesi, dörtte üçe yakını 2000 öncesidir; aynı genel eğilime denk gelen 19 Mayıs stoğu da güncel yönetmeliğin gerisinde kalan tipik betonarme kırılganlığı taşır. 19 Mayıs zemin açısından Kadıköy'ün görece sağlam mahalleleri arasında sayılsa da (Göztepe, Kozyatağı, Suadiye, Fenerbahçe, Feneryolu ile birlikte), asıl deprem riski zeminden çok bu yaşlanan yapı stokunun kendisinden kaynaklanır; bina bazında gerçek risk ancak deprem performans analiziyle belirlenir. (İBB olası deprem kayıp tahminlerine göre ilçe geneli 7.5 senaryoda binaların ~%13'ünün orta ve üzeri hasar görmesi beklenir.)

19 Mayıs'ın raylı ulaşımı, M8 Bostancı-Parseller metro hattının 6 Ocak 2023'te işletmeye açılan kesimiyle belirgin biçimde güçlendi: hattın Ayşekadın istasyonu doğrudan mahalle içinde, Şemsettin Günaltay Caddesi altında yer alır (istasyonun bir çıkışı 19 Mayıs Mahallesi'ne açılır). Ayşekadın'dan bir durak sonra Kozyatağı'nda M4 (Kadıköy-Tavşantepe), iki durak sonra Bostancı'da Marmaray aktarması sağlanır; ayrıca kuzeydoğuda D-100 (E-5) otoyoluna komşuluk karayolu erişimini de güçlü kılar. Mahalle sınırları içinde bir metro istasyonu bulunması, 19 Mayıs'ı Kadıköy'ün raylı sisteme en iyi bağlı yerleşik konut mahalleleri arasına taşıyarak arsa değerini ve kat-karşılığı dönüşüm cazibesini yukarı çeker.

Mahalle sınırlarında ve yakın çevresinde Reşat Paşa ve Mühürdar Fuat Paşa köşkleri gibi Osmanlı dönemi köşkleri ile mahallenin en büyük yeşil alanı olan Kriton Curi Parkı bulunur. Sınır bölgesindeki Erenköy sağlık yerleşkesi 1932'de kurulan Erenköy Sanatoryumu'na dayanır; bu yerleşke 1970'lerden sonra ruh ve sinir hastalıkları (psikiyatri) hastanesine dönüşmüştür. D-100 otoyolu kenarı mahallenin önemli bir gelişim/ulaşım koridorudur.

19 Mayıs’ta dönüşüm malike ne kazandırır?