Fenerbahçe kentsel dönüşüm

Fenerbahçe’de emsal ve dönüşüm hakkı

Fenerbahçe, yürürlükteki Kadıköy uygulama imar planı ve riskli yapı plan notları çerçevesinde dönüşür; sahil/prestij koridorunda Bağdat Caddesi hattındaki gibi yükseklik ve yoğunluk sınırlamaları belirleyicidir. Mahalle geneli için tek bir sabit emsal değeri vermek doğru değildir; kesin yapılaşma hakkı (emsal/KAKS, yükseklik) parselin konumuna, cephesine ve güncel plan notlarına göre değişir ve parsel-bazlı fizibilite ile belirlenmelidir.

Fenerbahçe herhangi bir riskli alan veya kentsel dönüşüm alanı kapsamında değildir; dönüşüm, yüksek arsa değerli ve prestijli düşük yoğunluklu doku içinde parsel bazlı ve kat karşılığı modeliyle bina bina, nokta nokta ilerler. Görece sağlam zemin ile düşük yoğunluklu, yüksek arsa değerli sahil dokusu, hızlı ve toplu bir dönüşüm yerine seçici/yavaş bir seyre yol açar. 🏗 RİSKLİ YAPI MÜKTESEP HAK PLAN NOTU — BU MAHALLE KAPSAMDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Kentsel Dönüşüm Planlama Şube Müdürlüğü'nün "Kadıköy İlçesi, Riskli Yapılara İlişkin Plan Notu Değişikliği" kaydına göre değişiklik iki nazım imar planına işlenmiştir: 22.03.1994 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Kadıköy Merkez Nazım İmar Planı ve 09.03.2005 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Kadıköy Merkez ve E5 Otoyolu Ara Bölgesi Nazım İmar Planı. Kapsamdaki 19 mahalle: Bostancı, Caddebostan, Caferağa, Dumlupınar, Eğitim, Erenköy, Fenerbahçe, Feneryolu, Fikirtepe, Göztepe, Hasanpaşa, Kozyatağı, Merdivenköy, Osmanağa, Rasimpaşa, Sahrayıcedit, Suadiye, Zühtüpaşa ve 19 Mayıs — bu mahalle o listededir. ⚠ Bunun sizin için anlamı: müktesep hak plan notu, riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken binanın RUHSAT VE İSKÂN BELGESİNDEN GELEN haklarının korunmasını düzenleyen çerçevedir; meri imar planı daha fazla hak veriyorsa plan geçerli olur. Yani teklifi değerlendirirken tek başına emsale bakmayın, mevcut ruhsat/iskân alanınızla da karşılaştırın — ücretsiz fizibilitemiz ikisini birlikte hesaplar. İBB kaydı plan notunun KAPSAMINI verir, madde metnini yayımlamaz; parselinize hangi koşulların uygulanacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir, Kadıköy Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

Fenerbahçe’de dönüşüm resmî olarak nerede?

Fenerbahçe'de mahalleye özgü ilan edilmiş bir riskli alan, rezerv yapı alanı veya 3194 sayılı Kanun md.18 imar uygulaması bulunmuyor; dönüşüm bina bazlı 6306 sayılı Kanun ile ilerler. Kadıköy'de 6306 kapsamında riskli alan ilan edilen tek bölge Fikirtepe-Dumlupınar ile Eğitim ve Merdivenköy'ün bir kısmını içeren alandır (bu alanda md.18 imar uygulaması askı süreçleri yürütülmüştür); Fenerbahçe bu kapsam dışındadır. İlçe genelinde İBB'nin 'Kadıköy Riskli Yapılara İlişkin Plan Notu Değişikliği' (22 Mart 1994 ve 9 Mart 2005 tarihli nazım imar planları üzerinde) 19 mahalleyle birlikte Fenerbahçe'yi de kapsar ve riskli yapıların yenilenmesine dair plan notlarını düzenler. Fenerbahçe'ye özgü tek başına planlama gündemi ise, konut dönüşümünden ayrı bir konu olan Kalamış-Fenerbahçe Yat Limanı'nın özelleştirme/imar planı sürecidir; bu planlar defalarca yargıya taşınmıştır. Söz konusu mesele kıyı-marina özelinde olup parsel bazlı bina dönüşümünü doğrudan etkilemez.

Malik açısından süreç bina bazlı işler: Bakanlıkça lisanslı kuruluşa 'riskli yapı' tespiti yaptırılır, bina riskli çıkarsa tapuya şerh düşülür ve kat maliklerinin arsa payının salt çoğunluğu (yarıdan fazlası, P+1) ile kat karşılığı/yeniden yapım kararı alınır. Riskli alan olmadığı için toplu kamulaştırma veya rezerv alana taşınma söz konusu değildir; tespit-tahliye-yıkım-ruhsat-yapım tek parsel ölçeğinde yürür ve İstanbul'da kira (taşınma) yardımı ile faiz destekli kredi gibi 6306 destekleri geçerlidir.

Fenerbahçe'nin yapı stoku, 20. yüzyılın ikinci yarısında yükselen orta-düşük yoğunluklu betonarme apartmanlar ile Kalamış ve Fenerbahçe burnu çevresinde korunmuş bahçeli/az katlı köşk-villa dokusunun karışımıdır. Kadıköy Belediyesi'nin "Kadıköy 2030" Mevcut Durum Raporu'na göre ilçe genelinde binaların %51'i 1980 öncesi, %22'si 1980-2000 arası, yalnızca %27'si 2000 sonrası yapıdır; yani stokun yaklaşık dörtte üçü güncel deprem yönetmeliği öncesine dayanır ve Fenerbahçe'de de dönüşümün ana gerekçesi bu yaşlanan betonarme stoktur. Fenerbahçe burnu ve Kalamış çekirdeği ağırlıkla sağlam/kayalık zeminde olsa da, sahildeki dolgu/alüvyon şeridi ile Kurbağalıdere ağzına yakın kesimlerdeki sıvılaşma ve zemin büyütmesi riski, eski binaların deprem performansını daha kritik hâle getirir. (Bu oranlar ilçe geneli olup Kadıköy 2030 Mevcut Durum Raporu'na dayanır; Fenerbahçe mahallesine özel bina sayısı/yüzdesi bu metinde ayrıca verilmemiştir.)

Fenerbahçe, hemen kuzeyindeki Feneryolu ve Göztepe Marmaray istasyonlarıyla banliyö-raylı ağa, Ayrılıkçeşme aktarmasıyla M4 (Kadıköy-Sabiha Gökçen) metrosuna ve Kalamış ile Kadıköy iskeleleriyle de deniz ulaşımına bağlanır. Bağdat Caddesi-sahil yolu aksı ve D-100 (E-5) yakınlığı mahalleyi hem şehir merkezine hem otoyola taşır. Bu güçlü erişilebilirlik zaten yüksek olan arsa değerini besler ve kat karşılığı pazarlığında maliğe güç verir; ancak prestijli-yatay dokuda dönüşümü hızlandırmaktan çok değeri ve talebi yukarı çeker.

Kadıköy Belediyesi verilerine göre Kadıköy'ün sosyo-ekonomik göstergelerde ilk sırada ve en yüksek eğitim oranına sahip mahallesi; nüfus istatistik kaynaklarına göre nüfusu yaklaşık 20.500-21.400 (kaynak ve yıla göre değişir). Kalamış Yat Limanı yapılaşması ayrı bir tartışma konusu.

Fenerbahçe’de dönüşüm malike ne kazandırır?