Finanskent kentsel dönüşüm

Finanskent’te emsal ve dönüşüm hakkı

İFM çevresi özel/onaylı planlara tabidir; emsal genel mahalle ortalamasından farklıdır, parsel bazlı plana bakılmalıdır.

Finanskent, riskli-yapı bina dönüşümünden çok İFM ile birlikte yürüyen büyük ölçekli, onaylı planlara dayalı yeni yapılaşmanın hakim olduğu bir bölgedir; yapı stoku büyük ölçüde yeni olduğundan 6306 kapsamındaki bina-bazlı riskli yapı yenilemesi çeper parseller dışında sınırlıdır. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

Finanskent’te dönüşüm resmî olarak nerede?

Finanskent, klasik bir mahalle-bazlı riskli alan ilanı değil, İstanbul Finans Merkezi çevresine özgü onaylı imar planlarıyla şekillenen bir bölgedir; parsel bazında güncel plan değişiklikleri sürmektedir. İBB'nin Ümraniye geneli 'riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği' kapsamı Finanskent'i de içerir, ancak bu genel bir yenileme kolaylığı notudur, mahalleye özgü bir dönüşüm ilanı değildir. Emsal ve haklar parsel bazlı onaylı plana göre belirlenir.

1. 18.05.2018 İBB'nin Ümraniye ilçesi riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliğinin tasdik tarihi; Finanskent dahil 38 mahalleyi kapsar
2. 17.04.2023 İstanbul Finans Merkezi resmi olarak açılışı yapılarak kullanıma açıldı
3. 01.07.2026 Finanskent Mahallesi 3317 ada 23 parsel ve 3325 ada 1 parsele ilişkin 1/5000 nazım ve 1/1000 uygulama imar planı değişikliğinin askıya çıkarıldığı tarih (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı duyurusu)

Malik açısından pratik anlam: Finanskent'te haklarınız (emsal, kat, kullanım) genel mahalle ortalamasına değil, parselinizin bağlı olduğu onaylı İFM plan ve plan notlarına göre belirlenir. Bu nedenle işleme başlamadan önce Ümraniye Belediyesi ve İBB Şehir Planlama'dan parselinize düşen güncel plan durumu (imar çapı) ve varsa parsel bazlı plan değişikliği askı bilgisi mutlaka alınmalıdır. Çeper/eski Yenişehir dokusundaki parseller için ise riskli yapı tespiti ve 6306 süreci ayrıca gündeme gelebilir.

Finanskent, Ümraniye'nin güneydoğusunda İstanbul Finans Merkezi (İFM) ile birlikte gelişen yeni statülü bir mahalle olduğundan yapı stoku ağırlıkla son on yılda (2010'lu yılların ikinci yarısından itibaren) inşa edilmiş, planlı ve yüksek katlı betonarme/çelik-karkas kule ve blok yapılardan oluşur; bu yapılar güncel deprem yönetmeliği (TBDY-2018) ölçeğinde projelendirilmiştir. Mahallenin nüfusu kuruluşundan bu yana kısa sürede hızla büyümüştür (birkaç yüz kişiden 2024 itibarıyla yaklaşık 8-9 bin kişiye). Bu profil, ilçe genelindeki daha eski (yaklaşık 1980-2005 arası) hızlı/kısmen kaçak yapı stokundan belirgin biçimde ayrılır; yine de mahallenin çeperindeki eski Yenişehir dokusundan gelen parseller varsa bunların risk profili İFM çekirdeğinden farklıdır ve parsel bazlı yapı/zemin etüdü gerektirir.

Finanskent, adını İFM'den alan yeni raylı sistem yatırımlarının içinde yer alır: mahalleye hizmet edecek M12 (60. Yıl Parkı–Kâzım Karabekir) hattının "Finans Merkezi" istasyonunun 2026 içinde hizmete girmesi planlanmaktadır. Ayrıca TEM ve D-100 (E-5) koridorlarına yakınlık ile planlama aşamasındaki HızRay (M34) hattının "Finans Merkezi" durağı, bölgenin erişilebilirliğini ve dolayısıyla arsa değerini üst segmentte tutan başlıca etkenler arasında gösterilir. Bu ulaşım yoğunluğu, mahalleyi klasik konut dönüşümünden çok kurumsal/ofis odaklı planlı gelişimin cazibe merkezi yapar.

Finanskent’te dönüşüm malike ne kazandırır?