Proje alanında emsal onaylı plana göre belirlenir; genel mahalle için fizibilite gerekir.
Hekimbaşı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile Ümraniye Belediyesi iş birliğinde yürütülen alan bazlı bir dönüşüm projesine sahiptir; proje son aşamaya gelmiş, hak sahibi kurası Nisan 2026'da (3 Nisan 2026) çekilmiştir. Proje alanı dışında kalan binalar için dönüşüm bina bazlı 6306 süreciyle ayrıca yürütülür. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Hekimbaşı'nda dönüşüm, ilan edilmiş bir Rezerv Yapı Alanı ve buna ilişkin resmî imar planı değişiklikleri üzerinden yürütülmüştür. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca onaylanan 1/5000 Nazım (NİP-34568704) ve 1/1000 Uygulama İmar Planı (UİP-34166823) değişiklikleri askıya çıkarılmış; 101 parseldeki 111 riskli yapı, Bakanlık Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve Ümraniye Belediyesi iş birliğiyle yıkılıp 18 blokta toplam 619 bağımsız bölüm (591 konut + 28 ticari) olarak yeniden yapılmıştır.
Rezerv yapı alanı + onaylı imar planı, maliğe pratikte şu anlama gelir: dönüşüm kişisel/bina bazlı anlaşmaya bırakılmadan Bakanlık–Belediye eliyle bütün ada/parsel için planlı yürütülür; emsal, kat ve donatı (park, okul, otopark) onaylı plana göre belirlenir ve hak sahiplerine konut kurayla tahsis edilir. Proje SINIRI DIŞINDA kalan bir parseliniz varsa bu resmî ilan sizi kapsamaz; o bina için ayrıca riskli yapı tespiti yaptırıp 6306 bina bazlı sürecini başlatmanız gerekir. Parselinizin proje alanı içinde olup olmadığını Ümraniye Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'nden ada/parsel ile teyit ettirin.
Hekimbaşı, Ümraniye'nin kuzeyinde Alemdağ/Karabekir aksına yakın, ağırlıkla 1980–2000 arası hızlı ve kısmen kaçak/gecekondu kökenli yapılaşmayla gelişmiş bir konut mahallesidir; doku çoğunlukla az–orta katlı betonarme yapılardan oluşur. Mahalledeki riskin düzeyi, resmî dönüşüm projesine konu alanda 101 parselde tespit edilen 111 riskli yapıdan görülebilir. Genel olarak bu dönemde (1980–2000) inşa edilen yapı stokunun önemli bir bölümü deprem yönetmeliği öncesi/geçiş dönemine ait olduğundan yapısal kırılganlığa işaret eder; binanıza özel risk ancak riskli yapı tespiti ve zemin etüdüyle belirlenir.
Hekimbaşı, Üsküdar–Çekmeköy M5 metro hattının Ümraniye içinden geçen istasyonlarına (Yamanevler, Çakmak, Ihlamurkuyu hattı) ve TEM otoyolu bağlantılarına makul erişime sahiptir; ilçe genelinde D-100 (E-5) koridoru da ulaşımı besler. Raylı sistem ve otoyol yakınlığı, kuzey Ümraniye'de arsa değerini ve dönüşüm sonrası konut talebini yükselten temel etkenlerden biridir. Bu erişim avantajı, mahalledeki alan bazlı dönüşümün finansal olarak da cazip kalmasını destekler.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Ümraniye geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Ümraniye’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Hekimbaşı imar durumu sorgula