Emsal parsele göre değişir; ilgili plan notları belirleyicidir, sayı fizibilite ile doğrulanmalı.
Ihlamurkuyu, Çakmak ile birlikte İBB tarafından yeni bir nazım imar planı çalışması yürütülen mahallelerdendir; dönüşüm hem bina bazlı 6306 süreçleriyle hem de üst ölçek plan çalışmalarıyla ilerlemektedir. Bu yeni nazım imar planı teklifi İBB Meclisi'nce kesinleşmeyip yeniden değerlendirilmek üzere iade edildiği için, bölgeye ilişkin imar hakları henüz netleşme aşamasındadır. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Ihlamurkuyu, İBB'nin Ümraniye'de riskli yapılara ilişkin 1/5000 ölçekli Kısmi Revizyon Nazım İmar Planı kapsamındaki mahalleler arasında yer alır; ayrıca Çakmak ile birlikte mahallenin bir kısmına ilişkin yeni bir nazım imar planı çalışması (yaklaşık 160 hektarlık alan içinde ~40 hektarlık 2. etap sınırı) İBB tarafından yürütülmektedir. Bu yeni plan teklifi İBB Meclisi'ne sunulmuş, ancak kesinleşmeyip yeniden değerlendirilmek üzere ilgili müdürlüğe iade edilmiştir; dolayısıyla bu bölge için imar hakları henüz nihai değildir. Alanın bir kısmı Elmalı Havzası'nın Uzun Mesafe Koruma Kuşağı içinde kaldığı için plan hükümleri belirleyicidir.
Maliğin pratik açısından bakması gereken iki şey var: (1) Riskli yapı tespiti ve bina bazlı 6306 süreci, üst ölçek planın kesinleşmesini beklemeden Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne başvuruyla her zaman başlatılabilir. (2) Yeni nazım imar planı iade edildiği için bu bölgede emsal, kat, çekme mesafesi gibi imar haklarınız değişebilir; bu nedenle bir müteahhit sözleşmesi imzalamadan önce parselinize ait güncel imar durumunu Ümraniye Belediyesi imar/e-imar sorgulama üzerinden ve fizibilite ile doğrulamanız gerekir. Planın askı/kesinleşme takvimini Ümraniye Belediyesi ve İBB Şehir Planlama Müdürlüğü duyurularından takip edin.
Ihlamurkuyu, Ümraniye'nin doğu kesiminde Çakmak ve Dudullu akslarına komşu, gecekondu kökenli ve hızlı yapılaşmış orta-yoğun bir konut mahallesidir; yapı stoku ağırlıkla 1980'ler–2000'ler arası betonarme, genellikle orta katlı (yaklaşık 4–6 katlı) bitişik/ayrık dokudan oluşur. Ümraniye genelinde bina stokunun önemli bir bölümü 1980–2000 döneminde üretilmiştir ve Ihlamurkuyu da büyük ölçüde bu profile uyar; bu dönem yapıları güncel deprem yönetmeliği öncesinde inşa edildiği için deprem kırılganlığı bakımından öne çıkar. Mahalle, Çakmak ile birlikte İBB'nin hazırladığı yeni nazım imar planı çalışması kapsamına alındığı için dönüşüm baskısının belirgin olduğu bir alandır. Binanıza özel risk ancak yapı/zemin etüdü ve riskli yapı tespiti ile belirlenir; genel yaş profili tekil bina güvenliğinin yerini tutmaz.
Ihlamurkuyu'nun en güçlü ulaşım avantajı, mahallenin Alemdağ Caddesi üzerinde kendi adını taşıyan M5 (Üsküdar–Çekmeköy/Sultanbeyli) metro istasyonuna sahip olmasıdır; istasyon Çakmak ile Altınşehir durakları arasında yer alır ve Üsküdar'a raylı doğrudan bağlantı sağlar. Buna ek olarak TEM ve D-100 (E-5) karayolu koridorlarına yakınlık, mahalleyi hem Anadolu yakası içi hem şehirlerarası erişimde avantajlı kılar. Ayağında metro istasyonu bulunması genel olarak arsa değerini ve yeni yapı talebini destekleyen bir etken olduğundan, dönüşen binalarda birim değer ve müteahhit ilgisi görece yüksek olma eğilimindedir.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Ümraniye geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Ümraniye’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Ihlamurkuyu imar durumu sorgula