Emsal parsele göre değişir; sayı yalnız onaylı imar planı ve fizibilite ile doğrulanır.
Esenşehir'de dönüşüm ağırlıkla 6306 sayılı Kanun kapsamında bina ve ada bazlı yürüyor; metro erişimi ve sanayiyle iç içe konut dokusu, riskli yapıların yenilenmesine ivme kazandırıyor. Mahalleye özgü ilan edilmiş bir riskli alan/rezerv alan bulunmadığından süreç büyük ölçüde malik iradesiyle bina ölçeğinde ilerliyor. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun.
Esenşehir mahallesine özgü, resmî kaynakta ilan edilmiş bir riskli alan/rezerv yapı alanı ilanı veya mahalle ölçekli plan askısı doğrulanamamıştır; Ümraniye'de Cumhurbaşkanı kararıyla riskli alan ilan edilen bölge Elmalıkent Mahallesi'ndedir (Esenşehir değil). İBB'nin Ümraniye 'riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği' düzenlemesi ilçe genelindeki mahalleleri kapsayan genel nitelikte bir plan notudur; Esenşehir'e özgü bir dönüşüm ilanı anlamına gelmez. Bu nedenle Esenşehir'de dönüşüm, İBB'nin işaret ettiği yaygın 2000 öncesi yapı stoku riski bağlamında büyük ölçüde bina bazlı 6306 süreciyle ilerler.
Bina bazlı 6306 sürecinde yol şudur: önce Bakanlıkça lisanslı kuruluşa yaptırılan riskli yapı tespiti, itiraz süresinin ardından tapuya 'riskli yapı' şerhi, maliklerin arsa payı salt çoğunluğuyla (yarıdan bir fazla, P+1) aldığı karar, tahliye-yıkım ve yeni projenin ruhsatlandırılması. Mahalleye özgü bir ilan olmadığı için süreci başlatan irade maliklerdedir; kira yardımı ve harç/vergi istisnaları gibi devlet destekleri riskli yapı tespiti alan binalar için geçerlidir.
Esenşehir, ilçenin doğu ucunda İMES ve Dudullu Organize Sanayi Bölgesi'ne komşu, konut dokusunun sanayi/atölye kullanımıyla iç içe geçtiği yoğun bir mahalledir. Yapı stoku ağırlıkla 1980 sonrası hızlı kentleşme döneminde yükselen orta katlı betonarme apartmanlardan oluşur; genel olarak Ümraniye'de binaların önemli bir bölümü 2000 öncesi yönetmeliklerle inşa edilmiş yapılardan oluşur ve bu dönem yapıları güncel deprem yönetmeliği öncesine denk düştüğü için kırılganlık açısından öncelikli izlenir. Mahalleye özel deprem riski ancak binanıza ait yapı ve zemin etüdü ile riskli yapı tespiti sonucunda belirlenir; genel dağılım tek başına bir binanın durumunu göstermez. (İBB Deprem Zemin — depremzemin.ibb.istanbul)
Esenşehir, M8 Bostancı-Parseller metro hattının İMES istasyonuna doğrudan ev sahipliği yapar (6 Ocak 2023'te işletmeye açıldı); mahalle ayrıca M8 üzerindeki MODOKO-KEYAP ve M5 Üsküdar-Çekmeköy hattının Necip Fazıl istasyonuna yakındır. TEM otoyolu ve Dudullu-Bostancı aksı ile Kadıköy, Ataşehir ve Bostancı yönüne raylı erişim, mahalleyi hem konut hem sanayi lojistiği açısından değerli kılar. Metro erişiminin yakın dönemde tamamlanması, arsa değeri ve dönüşüm cazibesini olumlu etkileyen bir faktördür.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Ümraniye geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Ümraniye’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Esenşehir imar durumu sorgula