Çamlık kentsel dönüşüm

Çamlık’ta emsal ve dönüşüm hakkı

Sabit emsal yoktur; KAKS ada-parsel imar durumuna göre değişir. Kesin değer fizibilite ile.

Çamlık'ta dönüşüm ağırlıkla parsel/ada bazlı 6306 riskli yapı yenilemeleriyle ilerliyor; mahalle, belediyenin tamamladığı veya ayrı ilan ettiği alan-bazlı projeler (Topağacı, Hekimbaşı, Dumlupınar vb.) listesinde yer almaz. Merkeze, M5 metrosuna ve Ataşehir Finans Merkezi'ne yakınlık dönüşüm ilgisini canlı tutar. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

Çamlık’ta dönüşüm resmî olarak nerede?

Çamlık mahallesine ÖZGÜ ilan edilmiş bir riskli alan/rezerv yapı alanı ilanı veya mahalle ölçekli askıya çıkmış bir imar uygulaması resmî kaynaklarda görülmüyor; mahalle, İBB'nin Ümraniye ilçesi genelini kapsayan 'riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği' kapsamındaki 38 mahalleden biri olarak yer alır ve dönüşüm bina bazlı 6306 süreciyle yürür. İBB deprem-zemin çalışmaları Ümraniye'yi yapı stokunun yaşı nedeniyle dikkat gerektiren ilçeler arasında değerlendirir; binaya özel risk ancak riskli yapı tespiti ve zemin etüdü ile belirlenir.

Bina bazlı süreçte malik(ler) lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırır; rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca onaylanınca bina 'riskli yapı' olarak tescillenir ve tahliye/yıkım süreci başlar. Yenileme kararı ve müteahhit/proje seçimi arsa payı salt çoğunluğu (paydaşların yarıdan fazlası, P+1) ile alınır; süreç boyunca hak sahipleri belediyenin kira yardımı gibi desteklerinden yararlanabilir. Kesin emsal (KAKS) ada-parsel imar durumuna göre değişir ve fizibilite ile netleşir.

Çamlık, Ümraniye'nin yerleşik ve yoğun konut dokusuna sahip mahallelerinden; nüfusu 2008'de ~13.786 iken 2024'te ~24.233'e çıkmış (yaklaşık %76 artış) ve 1,2 km²'lik alanda kilometrekareye ~20.000 kişiyi aşan yoğunlukla hızlı bir dikey yapılaşmayı yansıtır. Baskın yapı stoku 1980–2005 arası betonarme apartmanlardan oluşur; ilçe genelinde İBB envanterine göre binaların yaklaşık yarıdan fazlası (1980–2000 arası ~%54) bu dönemin ürünüdür ve deprem kırılganlığı açısından öncelikli sayılır. Çamlık, İBB'nin Ümraniye ilçesi riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliğinde adı geçen 38 mahalleden biridir; binanıza özel risk ancak riskli yapı tespiti ve zemin etüdü ile belirlenir. (Kesin bina yaşı/oranı yalnız resmî bina envanteri ve tespit raporuyla netleşir.)

Çamlık, Ümraniye merkezi ile Ataşehir arasında, Çakmak Mahallesi'nin güneyinde konumlanır; M5 Üsküdar–Çekmeköy/Samandıra metro hattının Çakmak ve Yamanevler istasyonlarına, ayrıca Ataşehir Finans Merkezi ile TEM ve D-100 (E-5) koridorlarına yakınlığıyla güçlü bir erişim avantajı taşır. Bu konum, hem işe ulaşımı kolaylaştırdığı hem de Finans Merkezi çeperindeki değer artışını beslediği için arsa değerini ve dönüşüm cazibesini yükseltir. Metro ve ana arter yakınlığı, yenilenen projelerde talep ve fizibilite açısından mahalleyi Anadolu yakasının hareketli dönüşüm bölgelerinden biri yapar.

Merkeze ve ulaşım aksına yakın yerleşik konut mahallesi.

Çamlık’ta dönüşüm malike ne kazandırır?