Emsal parsele göre değişir; fizibilite ile netleşir.
Esenevler'de dönüşüm ağırlıkla 6306 kapsamında riskli yapı tespiti ve parsel bazlı yenilemeyle ilerliyor; merkezî konum ve onaylı imar planı talebi canlı tutuyor. Mahalleye özgü ada/riskli alan ilanı bulunmadığından süreç toplu proje değil, bina bazında yürüyor. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Esenevler, İBB tarafından 17.04.2012'de tasdik edilen 1/5000 ölçekli Ümraniye İlçesi (Site ve Esenevler Mahalleleri) Nazım İmar Planı kapsamındadır ve bu plana uygun 1/1000 uygulama imar planları üretilmiştir. Ayrıca Esenevler, İBB'nin Ümraniye genelinde onayladığı 'Riskli Yapılara İlişkin Plan Notu Değişikliği' kapsamındaki mahalleler arasında yer alır. Buna karşılık Esenevler'e özgü, ilan edilmiş bir riskli alan / rezerv yapı alanı ya da ada bazlı toplu dönüşüm ilanı resmî kaynaklarda bulunmuyor; ilçe belediyesinin yürüttüğü ada bazlı proje alanları arasında Esenevler geçmiyor. Dolayısıyla dönüşüm büyük ölçüde bina/parsel bazlı 6306 süreciyle ilerler.
Malik için pratik anlam: Esenevler'de dönüşüm mahalle çapında bir devlet ilanı beklemeden, kendi binanız için başlatılabilir. Riskli yapı tespiti (Bakanlıkça lisanslı kuruluşa e-Devlet üzerinden başvuru), tespit kesinleşince maliklerin arsa payı salt çoğunluğuyla (yarıdan fazlası, P+1) alınan kararla ilerler. Ümraniye Riskli Yapı Plan Notu, riskli yapısını yıkıp yenileyen malikin mevcut imar/kat hakkını koruyabilmesini kolaylaştırır; parselin güncel imar durumunu Ümraniye Belediyesi E-İmar sorgusundan ada/parsel ile öğrenebilir, kesin inşaat hakkını fizibiliteyle netleştirebilirsiniz.
Esenevler, Ümraniye merkezine yakın, yoğun konut ve ticaret dokulu bir mahalledir; yapı stoku ağırlıkla 2000 öncesi dönemde, hızlı ve kısmen gecekondu kökenli yapılaşmayla oluşmuş orta katlı betonarme binalardan oluşur. Bu dönem yapıları güncel deprem yönetmeliği öncesi tekniklerle üretildiğinden riskli yapı tespiti öne çıkan mahallelerdendir. İlçe genelinde Ümraniye yapı stokunun önemli bir bölümü 2000 öncesi binalardan oluşur; binanıza özel deprem riski ancak zemin/yapı etüdü ve riskli yapı tespitiyle belirlenir. (Kaynak: İBB Deprem Zemin — depremzemin.ibb.istanbul)
Esenevler, Ümraniye merkezine ve Alemdağ Caddesi aksına yakınlığıyla M5 Üsküdar–Çekmeköy metro hattının Ümraniye çevresindeki istasyonlarına, çok sayıda otobüs ve minibüs hattına erişebilir konumdadır; TEM ve D-100 (E-5) koridorlarına yakınlık ilçe genelinde ulaşımı güçlendirir. Merkezî konum ve raylı sisteme erişim arsa değerini yükselterek dönüşüm cazibesini artırır. Mahalle Anadolu yakasında iç kesimde olduğundan Marmaray ve metrobüs gibi hatlar doğrudan mahalle içinden geçmez; erişim ilçe içi aktarmalarla sağlanır.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Ümraniye geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Ümraniye’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Esenevler imar durumu sorgula