Madenler kentsel dönüşüm

Madenler’de emsal ve dönüşüm hakkı

Konut ve sanayi parsellerinde emsal farklıdır; değer parsel bazlı imar planından okunur.

Madenler'de dönüşüm mahalleye özgü tek bir ilan yerine bina ve ada bazlı 6306 yenilemeleriyle ilerliyor; artan nüfus ve yeni konut projeleri dokunun kademeli yenilendiğini gösteriyor. Konut ile komşu sanayi-depolama parselleri farklı imar süreçlerine tabidir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

Madenler’de dönüşüm resmî olarak nerede?

Madenler'de yalnızca bu mahalleye özgü, resmî olarak ilan edilmiş bir riskli alan/rezerv yapı alanı ilanı veya mahalle ölçekli plan askısı tespit edilemedi; dönüşüm ağırlıkla bina bazlı 6306 süreciyle yürüyor. İlçe genelinde ise İBB'nin 'Ümraniye İlçesi Riskli Yapılara İlişkin Plan Notu Değişikliği' yürürlüktedir ve Madenler dahil mahalleleri kapsayarak riskli yapıların hak kaybı olmadan yenilenmesini kolaylaştırır (kentseldonusum.ibb.istanbul).

Pratikte malik için süreç şöyle işler: lisanslı bir kuruluşa yapı için riskli yapı tespiti yaptırılır; rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne işlenir ve tebliğ edilir. Riskli çıkan binada malikler arsa payı salt çoğunluğuyla (yarıdan fazla, P+1) yıkım ve yeniden yapım kararı alabilir; emsal ve kat hakları parsele ait yürürlükteki uygulama imar planından okunur, mahalleye özel yeni bir plan beklemek zorunlu değildir. İlçe genelindeki plan notu, bu yenilemelerde riskli yapılar için hak kaybını önleyici bir çerçeve sağlar.

Madenler, Ümraniye'nin doğusunda Esenşehir çevresinde, Dudullu ve Dudullu OSB'ye komşu, yaklaşık 1 km²'lik dar bir alana sığmış yoğun bir mahalledir; nüfusun 2008'de ~8.000 iken son yıllarda ~15.900'e çıkması (TÜİK tabanlı mahalle verisi / Vikipedi) hem gecekondu kökenli dokunun bina bazlı yenilenmesini hem yeni konut yapımını gösterir. Yapı stoku ağırlıkla 1980–2005 arası hızlı ve kısmen ruhsatsız/kaçak yapılaşmayla oluşan orta katlı betonarme ile daha yeni yenilenmiş blokların karışımıdır; sanayi ve karma kullanımın kenarında geliştiği için parsel dokusu düzensizdir. İBB'nin Kandilli ile hazırladığı Mw=7,5 senaryo çalışmasında Ümraniye, yapı yaşı nedeniyle dikkat gerektiren ilçeler arasında sayılır ve ilçe genelinde bina stokunun önemli bölümü 2000 öncesidir; binanıza özel risk ancak yapı/zemin etüdü ve riskli yapı tespitiyle belirlenir. (İBB Deprem Zemin — depremzemin.ibb.istanbul)

Madenler doğrudan bir metro durağının yürüme mesafesinde olmasa da, M5 Üsküdar–Sultanbeyli (Samandıra) metrosunun Dudullu, İmam Hatip Lisesi ve Altınşehir gibi doğu Ümraniye istasyonlarına İETT besleme hatlarıyla bağlanır; ayrıca TEM otoyolu ve Dudullu sanayi-lojistik ekseni erişimi güçlendirir. Bu ulaşım ve istihdam yakınlığı arsa değerini ve dönüşüm cazibesini yukarı çeker, özellikle mahalledeki yeni konut projelerinin talebini besler. Metronun yürüme mesafesine yaklaşması (durak/besleme iyileştirmeleri) mahalle için orta vadeli bir değer katalizörüdür.

Madenler’de dönüşüm malike ne kazandırır?