Emsal parsele göre değişir; Tepeüstü plan notları etkili olabilir, sayı fizibilite ile doğrulanmalı.
Fatih Sultan Mehmet, İBB'nin yürüttüğü Ümraniye 'Fatih Sultan Mehmet, Ihlamurkuyu ve Çakmak Mahallelerinin Bir Kısmına İlişkin' nazım imar planı çalışmasının (2. etap) kısmen kapsadığı mahallelerdendir; ancak bu 2. etap plan henüz kesinleşmemiş, Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 17.10.2024 kararıyla revizyon için müdürlüğe iade edilmiştir. Çevrede yeni konut yatırımı sürerken dönüşüm hem plan alanı içinde hem plan dışı kesimlerde ağırlıkla bina bazlı 6306 ile ilerler. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Fatih Sultan Mehmet, İBB Şehir Planlama Müdürlüğü'nce yürütülen yaklaşık 160 hektarlık 'Tepeüstü ve çevresi' nazım imar planı çalışmasının kısmen kapsadığı mahallelerdendir. Birinci etap, 42 hektarlık Tepeüstü Mahallesi'dir ve 13.01.2023'te onaylanmıştır; Fatih Sultan Mehmet ise Çakmak ve Ihlamurkuyu ile birlikte ikinci etap ('bir kısmına ilişkin') plan kapsamındadır. Bu ikinci etap henüz kesinleşmemiş, 17.10.2024'te revizyon için müdürlüğe iade edilmiştir. Ayrıca Ümraniye'de riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliğinin geçtiği mahalleler listesinde 'F. Sultan Mehmet' de resmen yer alır.
Parseliniz plan kapsamındaysa yapılaşma koşulları (emsal, yükseklik, yol/yeşil alan terkleri) ilgili nazım plan ve buna bağlı 1/1000 uygulama imar planı ile belirlenir; dönüşümde 'ada/bölge bütününde' çözüm ve terk yükümlülükleri gündeme gelebilir. Parseliniz plan dışı kalan kesimdeyse süreç bina bazlı 6306 ile yürür. FSM'yi kapsayan 2. etap plan henüz kesinleşmediğinden, her durumda mahallenizi ve parselinizi gösteren güncel plan/askı durumunu İBB Şehir Planlama'dan teyit ettirmek, emsal ve terk oranını fizibiliteyle netleştirmek şarttır — plan notları ve emsal parsele göre değişir, sayı mutlaka doğrulanmalıdır.
Fatih Sultan Mehmet, Ümraniye'nin orta-doğu kesiminde, Tepeüstü ve Çakmak aksına komşu, ağırlıkla 1980 sonrası hızlı yapılaşmayla oluşmuş bir konut mahallesidir; doku, orta katlı betonarme apartmanların ağırlıkta olduğu, bazı eski ve düzensiz yapılaşma adalarını da içeren karma bir yapı gösterir. Ümraniye genelinde yapı stokunun büyük bölümü 2000 öncesinin, yani güncel deprem yönetmelikleri öncesinin ürünüdür; bu nedenle mahalledeki 2000 öncesi binalar deprem kırılganlığı açısından öncelikli izlenmesi gereken gruptadır. İBB–Kandilli deprem senaryo çalışmalarında Ümraniye, yapı yaşı nedeniyle dikkat gereken ilçeler arasında değerlendirilir; ancak binanıza özel risk yalnızca zemin etüdü ve riskli yapı tespiti ile belirlenir — mahalleye özgü doğrulanmış bir bina-adedi/yüzde verisi bulunmadığından ilçe geneli değerlendirmeler yalnızca yön göstericidir.
Mahalle, M5 Üsküdar–Çekmeköy (Samandıra) metro hattının Çakmak ve Ihlamurkuyu istasyonlarına Alemdağ Caddesi aksı üzerinden yakın konumdadır; M5, Üsküdar'da Marmaray ve deniz ulaşımına aktarma sağlayarak her iki yakaya raylı erişim sunar. TEM otoyoluna yakınlık ile Buyaka/Meydan İstanbul gibi çekim merkezlerinin varlığı, ana arterlere ve iş bölgelerine erişimi güçlendirir. Bu raylı ve otoyol erişimi, dönüşüm sonrası satış/kira beklentisini genel olarak olumlu etkileyen faktörlerdendir.
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Ümraniye geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Ümraniye’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Fatih Sultan Mehmet imar durumu sorgula