İstiklal kentsel dönüşüm

İstiklal’da emsal ve dönüşüm hakkı

Rezerv alan ve plan değişikliği parsel emsalini etkiler; kesin değer onaylı plandan ve fizibiliteden okunur.

İstiklal (Atatürk) Mahallesi Sondurak Mevkii'nde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca onaylı, yaklaşık 1,84 hektarlık bir rezerv yapı alanı bulunuyor ve bu alan için imar planı değişiklikleri onaylanıp askıya çıkarıldı. Alan dışındaki parsellerde dönüşüm ise ağırlıkla bina bazlı 6306 süreciyle ilerliyor. Alana ilişkin 1/5000 ölçekli NİP-341045315 ve 1/1000 ölçekli UİP-34105312 sayılı plan değişiklikleri, 6306 sayılı Kanun ile 7471 sayılı Kanun'un 10. maddesi (375 sayılı KHK değişikliği) uyarınca Bakanlığın 15.02.2024 tarih ve 8797565 sayılı yazısıyla onaylanmış ve 23.02.2024'ten itibaren on beş gün süreyle askıya çıkarılmıştır. Planları Ümraniye Belediye Başkanlığı hazırlamıştır. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

İstiklal’da dönüşüm resmî olarak nerede?

İstiklal (Atatürk) Mahallesi Sondurak Mevkii'ndeki yaklaşık 1,84 hektarlık rezerv yapı alanı için hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği (NİP-341045315) ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği (UİP-34105312), 6306 sayılı Kanun kapsamında Bakanlıkça onaylanıp resmî askıya çıkarıldı. Ümraniye ayrıca, 38 mahalleyi (Atatürk ve İstiklal dahil) kapsayan 'Riskli Yapılara İlişkin Plan Notu Değişikliği' revizyonuna da tabidir.

1. 15.02.2024 İstiklal (Atatürk) Mahallesi Sondurak Mevkii rezerv yapı alanına ilişkin 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı değişiklikleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca onaylandı
2. 23.02.2024 Onaylı planlar, istanbul.csb.gov.tr üzerinden 15 gün süreyle askıya çıkarıldı

Rezerv yapı alanı ilanı, bu alandaki parsellerin planlı ve toplu bir dönüşüme dahil edilebileceği anlamına gelir; malik için pratik sonuç, dönüşümün tek tek bina yerine ada/proje bütününde kurgulanabilmesi, emsal ve yapılaşma haklarının onaylı plandan okunmasıdır. Askı döneminde plana yasal süresi içinde itiraz edilebilir; kesin emsal ve haklar ancak onaylı imar planı ve parsele özel fizibilite ile netleşir. Rezerv alan dışındaki parsellerde ise süreç, riskli yapı tespiti ile başlayan bina bazlı 6306 yolundan yürür.

İstiklal, Ümraniye'nin çarşı-merkez kesimine yakın, yoğun konut dokusuna sahip bir mahalledir; yapı stoku ağırlıkla güncel deprem yönetmeliği (2007/2018) öncesinde üretilmiş, genellikle orta katlı betonarme apartmanlardan oluşur. Bu dönemin yapıları, deprem kırılganlığı açısından tespit ve güçlendirme/yenileme gerektiren bina sınıfına girebilir. İBB'nin Kandilli ile hazırladığı büyük deprem senaryo çalışmasında Ümraniye, yapı stokunun yaşı nedeniyle dikkat gerektiren ilçeler arasında değerlendirilir; ancak binanıza özel risk yalnızca yapı/zemin etüdü ve 6306 kapsamında riskli yapı tespitiyle belirlenir. (İBB Deprem Zemin — depremzemin.ibb.istanbul)

İstiklal, Ümraniye çarşı-merkez aksına yakın konumu sayesinde M5 (Üsküdar–Çekmeköy/Sultanbeyli yönü) metro hattının merkeze yakın istasyonlarından (Ümraniye, Çarşı) ve yoğun otobüs/minibüs güzergâhlarından faydalanır. İlçe genelinde TEM ve D-100 (E-5) karayolu koridorlarına erişim, mahalleyi hem Anadolu yakası içi hem de köprü/otoyol bağlantıları açısından ulaşılabilir kılar. Bu erişilebilirlik, merkezî konumla birleşince dönüşüm sonrası talep beklentisini genel olarak destekler.

İstiklal’da dönüşüm malike ne kazandırır?