Rezerv/plan değişikliği alanlarında koşullar plana özeldir; emsal parsel bazında değerlendirilir. Kesin değer fizibilite ile.
Mahalle sınırındaki rezerv yapı alanına ilişkin imar planı değişiklikleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nce askıya çıkarılmış olup bölgede aktif planlama sürüyor; mahallenin geri kalanında dönüşüm ağırlıkla bina bazlı 6306 kapsamında ilerler. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.
Ümraniye Atatürk (İstiklal) Mahallesi, Sondurak Mevkii'ndeki yaklaşık 1,84 hektar (18.400 m²) büyüklüğündeki rezerv yapı alanına ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği (NİP-341045315) ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği (UİP-34105312), Bakanlığın 15.02.2024 tarihli yazısına istinaden 23.02.2024'te 15 gün süreyle askıya çıkarılmıştır. Bu, mahalleye özgü, resmî kaynakta (CSB İstanbul İl Müdürlüğü duyurusu) doğrulanmış bir imar sürecidir; rezerv alan sınırı dışındaki parseller ise bina bazlı 6306 ile ilerler.
Maliğin pratik açısından anlamı: Parseliniz bu rezerv alanı sınırı içinde ise dönüşüm plan koşullarına (emsal, kat, yol/donatı) tabidir ve emsal parsel bazında plana özel değerlendirilir; kesin haklar askıdaki plana ve fizibiliteye bağlıdır. Askı süresi, plana itiraz edebileceğiniz yasal penceredir. Sınır dışındaysanız süreç riskli yapı tespiti + 6306 üzerinden bina bazlı yürür. Askı/plan güncel durumu ve parselinizin rezerv alanda olup olmadığı için İl Müdürlüğü e-plan sistemi ve Ümraniye Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'nden teyit alın; kesin emsal ve senaryo için fizibilite yaptırın.
Atatürk (İstiklal) Mahallesi, Ümraniye ilçe merkezine yakın yerleşik bir doku olup yapı stoku büyük ölçüde 1980-2000 arası hızlı yapılaşma döneminde üretilmiş orta katlı (genelde 4-6 kat) betonarme apartmanlardan oluşur; bir kısmı gecekondu/kaçak yapılaşma kökenlidir. İBB'nin Kandilli ile hazırladığı Mw=7.5 senaryo çalışmasında Ümraniye, yapı stokunun yaşı nedeniyle dikkat gerektiren ilçeler arasında değerlendirilir; İBB bina envanterine göre ilçe genelinde binaların yaklaşık %54'ü 1980-2000 arası, %10'u 1980 öncesi üretilmiştir. Bu dönem yapılarında deprem yönetmeliği ve malzeme kalitesi açısından kırılganlık öne çıkar; binaya özel risk ancak riskli yapı tespiti ve zemin etüdüyle belirlenir.
Mahalle, M5 Üsküdar-Çekmeköy (Sultanbeyli/Samandıra yönünde uzatılan) sürücüsüz metro hattının Ümraniye ilçe merkezinden (Ümraniye ve Çarşı istasyonları) geçen güzergâhına yakın konumdadır; bu hat Üsküdar'a ve Marmaray/M4 aktarmalarına raylı erişim sağlar. TEM ve D-100 (E-5) karayolu koridorlarına yakınlık, ilçe merkezindeki merkezî konumla birleşince arsa değerini ve dönüşüm cazibesini yükseltir. Güçlenen raylı erişim, yenilenmiş konutlarda hem satış hem kira potansiyelini destekler.
Atatürk (İstiklal) rezerv yapı alanı imar planı değişikliği (Bakanlık duyurusu).
6306 kapsamında, tespitten teslime tarafsız koordinasyon. 8 aşamanın tamamı →
6306 kapsamında riskli yapısını yenileyen malike, yapıyo komisyonu ₺0 olmakla birlikte devletin sunduğu başlıca destekler:
Not: Aynı kişi Yarısı Bizden ile Dünya Bankası kredisini AYNI ANDA kullanamaz — birini seçersiniz. Yarısı Bizden karşılıksız hibeyi içerir; Dünya Bankası daha büyük ama tamamı geri ödenen bir kredidir. Aynı binada farklı malikler farklı program seçebilir. Hangisinin size uygun olduğu resmî başvuruda netleşir. Tutarlar gösterge; güncel koşul ve başvuru için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü esastır. Kira yardımı rehberi →
Daha fazlası: Ümraniye geneli · tüm SSS. Bilgiler platform önerisidir; hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde işinize yarayacak yapıyo rehberleri.
Ümraniye’de başka bir mahallenin kentsel dönüşüm rehberine geçin. İlan edilmiş alan kararı bulunan mahalleler ● ile işaretlidir.
Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok — malike ₺0 komisyon.
Atatürk imar durumu sorgula