Tantavi kentsel dönüşüm

Tantavi’de emsal ve dönüşüm hakkı

Emsal parsele ve topoğrafyaya göre değişir; net değer fizibilite ile belirlenir.

Tantavi'de mahalle bütününü kapsayan ilan edilmiş bir dönüşüm alanı bulunmuyor; yenileme büyük ölçüde tek tek riskli yapı tespiti üzerinden bina bazlı 6306 süreciyle, metro erişiminin desteklediği talep sayesinde ilerliyor. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

Tantavi’de dönüşüm resmî olarak nerede?

Tantavi'ye özgü, mahalle bütününü kapsayan ilan edilmiş ayrı bir riskli alan/rezerv yapı alanı ilanı veya plan askısı tespit edilemedi. İBB Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'nün 'Ümraniye İlçesi Riskli Yapılara İlişkin Plan Notu Değişikliği' ilçe geneli riskli yapıları kapsayan bir plan notudur ve Tantavi de bu ilçe-geneli düzenlemenin mahalle listesinde yer alır; ancak bu, mahalleyi bütün olarak dönüştüren bir kamu ilanı değil, riskli yapılara ilişkin bir plan notudur. Uygulamada dönüşüm ağırlıkla tek tek riskli yapı tespiti üzerinden bina bazlı 6306 süreciyle ilerler.

Mahalleye özel bir kamu ilanı/kamulaştırma beklemeden malik, kendi binası için Bakanlıkça lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırıp süreci başlatabilir. Tespit riskli çıkarsa bina 6306 kapsamına girer; maliklerin arsa payı salt çoğunluğu (yarıdan fazlası, P+1) ile dönüşüm kararı alınır, karara katılmayan hisseler için yasal yollar işletilir. Kira yardımı ve kredi/faiz desteği gibi imkânlar bina bazlı süreçte de geçerlidir.

Tantavi, 2009'da Atatürk Mahallesi'nden ayrılarak kurulmuş, Ümraniye'nin merkezî kesiminde Alemdağ Caddesi hattı boyunca gelişmiş yoğun bir konut mahallesidir. Yapı dokusu ağırlıkla ilçe genelindeki eğilimle uyumlu biçimde 1980-2005 arası hızlı yapılaşma döneminin orta katlı betonarme apartmanlarından oluşur; ilçe genelinde yapı stokunun önemli bir bölümü 2000 öncesi döneme aittir ve bu yaş profili deprem kırılganlığı açısından yapı bazında incelemeyi gerektirir. Binaya özel risk ancak zemin/yapı etüdü ve riskli yapı tespiti ile belirlenir; mahalleye ait resmî bir bina-adedi/yüzde verisi bulunmadığından net sayılar fizibiliteyle çıkarılmalıdır.

Tantavi, M5 Üsküdar-Çekmeköy metro hattının Ümraniye istasyonuna doğrudan komşudur; istasyonun girişlerinden biri (2 nolu çıkış) Alemdağ Caddesi üzerinde bizzat Tantavi Mahallesi adını taşır, bu da mahalleye raylı sisteme yürüme mesafesinde erişim sağlar. M5 ile Üsküdar ve Marmaray bağlantısı, TEM ve D-100 (E-5) koridorlarına yakınlıkla birleşince mahalle arsa değerini ve dönüşüm cazibesini yukarı çeker. Metro istasyonuna bitişik konumu, yenilenen parsellerde konut talebini ve birim değeri destekleyen başlıca etkendir.

Tantavi’de dönüşüm malike ne kazandırır?