Huzur kentsel dönüşüm

Huzur’da emsal ve dönüşüm hakkı

Emsal parsele ve onaylı plana göre değişir; fizibilite ile netleşir.

Huzur, Ümraniye Belediyesi'nin Dudullu bölgesi kentsel dönüşüm programındaki 6 mahalleden biridir (Adem Yavuz, Aşağı Dudullu, Yukarı Dudullu, Huzur, Cemil Meriç, Ihlamurkuyu). Dönüşüm büyük ölçüde bina bazlı 6306 süreciyle, deprem odaklı ve etaplı biçimde ilerlemektedir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

Huzur’da dönüşüm resmî olarak nerede?

Huzur'de yalnızca bu mahalleye özgü, ilan edilmiş bir riskli alan/rezerv yapı alanı kararı (Cumhurbaşkanı/Bakanlar Kurulu kararı) doğrulanmamıştır; dönüşüm ağırlıkla bina bazlı 6306 süreciyle yürür. Mahalle, Ümraniye Belediyesi'nin Dudullu bölgesi dönüşüm programı kapsamındadır ve İBB'nin riskli yapıların yeniden yapımını kolaylaştıran ilçe geneli 'riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği' Huzur dahil 38 mahalleyi kapsar. Binanıza özel risk ve emsal, ancak riskli yapı tespiti ve onaylı plana göre netleşir.

Bina bazlı süreçte malikler bir yapı denetim/lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırır; rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Müdürlüğü'ne bildirilir ve yapı riskli çıkarsa tapuya 'riskli yapı' şerhi işlenir. Sonrasında yıkım ve yeniden yapım kararı, arsa payı üzerinden salt çoğunlukla (yarıdan bir fazla / P+1) alınır; belediye kira yardımı, harç muafiyeti ve düşük faizli kredi gibi 6306 desteklerine başvuru için Ümraniye Belediyesi Kentsel Dönüşüm birimi ve Marmara AKDM Ümraniye irtibat bürosu yönlendirir.

Huzur, Ümraniye'nin doğusunda Dudullu aksına komşu, ağırlıkla konut ağırlıklı bir mahalledir; yapı stokunun önemli bir bölümü 1980–2000 arası hızlı yapılaşma döneminin orta yükseklikli betonarme apartmanlarından oluşur. Bu dönem yapıları büyük ölçüde güncel deprem yönetmeliği öncesine denk geldiği için deprem kırılganlığı açısından öne çıkar. İBB'nin Kandilli ile hazırladığı büyük deprem senaryo çalışmalarında Ümraniye, yapı stokunun yaşı nedeniyle dikkat gerektiren ilçeler arasında değerlendirilir; ancak binanıza özgü risk yalnızca zemin/yapı etüdü ve riskli yapı tespiti ile belirlenir.

Huzur, M5 Üsküdar–Çekmeköy metro hattının Dudullu aksındaki istasyonlarına (İmam Hatip Lisesi, Altınşehir, Dudullu) yakın konumda olup Alemdağ Caddesi ve TEM otoyolu bağlantılarıyla Anadolu yakası içi ulaşımı güçlüdür. İETT otobüs hatları (ör. 14B) mahalleye doğrudan hizmet verir. Raylı sistem ve otoyol erişiminin bu kadar yakın olması arsa değerini ve dönüşüm sonrası konut talebini yükselterek mahalleyi müteahhit açısından cazip kılar.

Huzur’da dönüşüm malike ne kazandırır?