İnkılap kentsel dönüşüm

İnkılap’ta emsal ve dönüşüm hakkı

Proje alanında emsal onaylı plana göre belirlenir; genel mahalle için fizibilite gerekir.

İnkılap, Ümraniye Belediyesi'nin Kazım Karabekir bölgesi kentsel dönüşüm çalışmasındaki 6 proje alanından biridir (resmî belediye kaynağıyla teyitli); belediye eliyle yürütülen 'İnkılap 1. Etap' bu proje alanlarından biri olarak sayılır. Mahallenin geri kalanında dönüşüm ağırlıkla bina bazlı 6306 ile sürer. Binanızın hangi kapsama girdiği ada/parsel bazında onaylı imar planından teyit edilmelidir. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

İnkılap’ta dönüşüm resmî olarak nerede?

İnkılap, Ümraniye Belediyesi'nin Hekimbaşı, Topağacı, Dumlupınar, Kazım Karabekir, Elmalıkent ve İnkılap mahallelerini kapsayan yaklaşık 715 hektarlık kentsel dönüşüm/yenileme alanının bir parçasıdır; bu alan için 1/1000 ölçekli uygulama imar planları hazırlanıp belediye meclisince onaylanmıştır (umraniye.bel.tr resmî kaynağıyla teyitli). İnkılap, belediyenin bu bölgedeki 6 proje alanından biri olarak yer alır ('İnkılap 1. Etap'). Not: Komşu Elmalıkent'in bir kısmı riskli alan ilanına konu olmuştur; bu İnkılap'ı doğrudan kapsamaz — mahalleye özgü ada/parsel kapsamı onaylı imar planından teyit edilmelidir.

Malik için pratik anlamı: İnkılap resmen bir belediye kentsel dönüşüm proje alanı içindedir ve bölgenin 1/1000 uygulama imar planları onaylıdır; ancak tüm mahalleye tek seferde uygulanan zorunlu bir kamulaştırma/ilan değil, etap etap ilerleyen bir süreçtir. Binanız tamamlanan/planlanan bir belediye etabına girmiyorsa, dönüşüm bina bazlı 6306 yolu ile — riskli yapı tespiti + maliklerin arsa payı salt çoğunluğu kararı — yürütülür. Kesin ada/parsel kapsamını ve emsali belediyenin onaylı imar planından teyit ettirmek gerekir.

İnkılap, Ümraniye'nin kuzeyinde Kazım Karabekir aksına komşu, ağırlıkla 1980–2000 döneminin hızlı yapılaşması içinde oluşmuş, kısmen gecekondu kökenli bir konut mahallesidir; doku genellikle 3–6 katlı, düzensiz ada/parsel yapısına sahip betonarme yapılardan oluşur. İBB bina envanteri, Ümraniye genelinde yapı stokunun önemli bir bölümünün 2000 öncesinde inşa edildiğine işaret eder; bu dönem yapıları büyük ölçüde güncel deprem yönetmeliği öncesine denk geldiği için deprem kırılganlığı açısından öncelikli değerlendirilir. Belediyenin İnkılap'ı 6 proje alanından biri olarak kentsel dönüşüm kapsamına alması, yaşlı yapı stokunun yenilenmesi ihtiyacına işaret eder; binanıza özel risk ancak yapı/zemin etüdü ve riskli yapı tespiti ile belirlenir.

İnkılap'ın ulaşımı, Ümraniye ilçesinden geçen M5 Üsküdar–Çekmeköy metro hattına aktarmalı erişim ile TEM otoyolu ve D-100 (E-5) koridorlarına yakınlık ve otobüs/minibüs hatlarıyla sağlanır; M5 üzerinden Üsküdar'a, oradan Marmaray/deniz bağlantılarına ulaşılabilir. Önemli not: M5 hattının 'İnkılap Mahallesi' adını taşıyan bir istasyonu bulunmamaktadır; mahalleye metro erişimi Ümraniye ilçesindeki istasyonlar üzerinden aktarmalıdır. Yine de ana ulaşım koridorlarına ve metro ağına yakınlık, bölgenin dönüşüm cazibesini destekleyen bir etkendir.

İnkılap’ta dönüşüm malike ne kazandırır?