Tatlısu kentsel dönüşüm

Tatlısu’da emsal ve dönüşüm hakkı

Emsal parsele göre değişir; fizibilite ile netleşir.

Tatlısu'da dönüşüm mahalle geneli tek bir ilanla değil, riskli yapı tespiti alan bina ve siteler üzerinden nokta bazlı ilerliyor; Gökçekent Sitesi gibi somut projelerle süreç fiilen başlamış durumda. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

Tatlısu’da dönüşüm resmî olarak nerede?

Tatlısu'da mahallenin tümünü kapsayan, ilan edilmiş bir riskli alan/rezerv yapı alanı ya da mahalleye özgü bir plan askısı bulunmuyor; dönüşüm ağırlıkla 6306 sayılı Kanun kapsamında bina/site bazlı riskli yapı tespiti ile ilerliyor. Mahalle, Ümraniye ilçesinde İBB'nin riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliğinin kapsadığı 38 mahalle arasında yer alıyor ve Tatlısu'daki Gökçekent Sitesi (2 blok, 51 bağımsız bölüm) Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın 'Yapım için Yardım' desteğiyle yıkılıp 74 bağımsız bölümlü yeni yapı olarak yenileniyor.

Bina bazlı süreçte yol şöyle işler: malikler binaları için lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırır; tespit kesinleşince bina 6306 kapsamına girer, yıkım için süre verilir ve malikler arsa payı salt çoğunluğuyla (yarıdan fazla / P+1) müteahhit ve proje kararı alır. Karara katılmayan hissedarların payı Bakanlık eliyle satışa (SPK lisanslı değerleme üzerinden) çıkarılabilir. Yani Tatlısu'da dönüşümü başlatan resmi eşik, mahalleye özel bir kamu ilanı değil, kendi binanız için aldıracağınız riskli yapı tespitidir.

Tatlısu, Ümraniye'nin kuzeydoğu kesiminde yer alan, büyük ölçüde 2000'li yıllar öncesinde gelişmiş çok katlı betonarme apartman dokusunun baskın olduğu bir konut mahallesidir; Ümraniye genelinde olduğu gibi yapı stokunun önemli bir bölümü güncel deprem yönetmelikleri yürürlüğe girmeden önce üretilmiş 'orta yaş ve üzeri' binalardan oluşur. Mahallede eski site ve blokların yenilenmeye başlaması bu yaşlanan stoku gösterir: örneğin Tatlısu'daki 2 bloklu, 51 bağımsız bölümlü Gökçekent Sitesi riskli yapı kapsamında yıkılıp yeniden yapılmaktadır. Binanızın özel deprem kırılganlığı ancak zemin/yapı etüdü ve 6306 kapsamındaki riskli yapı tespiti ile netleşir; mahalle geneli bir yüzde tek başına bina riskini göstermez.

Tatlısu, TEM ve Kuzey Marmara (Çevre) otoyolu bağlantılarına yakın konumu sayesinde Anadolu yakası ana arterlerine erişimi kolaydır; ilçeden geçen M5 Üsküdar-Çekmeköy (güncel adıyla Üsküdar-Sultanbeyli) metro hattı da Ümraniye'nin toplu ulaşım cazibesini yükseltir. Otoyol ve metro erişiminin birlikte sunduğu bu avantaj, arsa değerini destekleyerek dönüşüm sonrası konut talebini ve müteahhit ilgisini artıran etkenlerden biridir.

Tatlısu’da dönüşüm malike ne kazandırır?