Şerifali kentsel dönüşüm

Şerifali’de emsal ve dönüşüm hakkı

Sanayi/depo ve konut parsellerinde emsal belirgin biçimde farklıdır; değer parsel bazlı plandan okunmalıdır.

Şerifali'de dönüşüm mahalle geneline ilan edilmiş tek bir süreçle değil, konut binalarında bina bazlı 6306 yenilemesi ve sanayi/depo parsellerinde plan değişikliği tartışmalarıyla parça parça ilerliyor. Konut ve sanayi parsellerinde emsal ve dönüşüm mantığı belirgin biçimde farklı olduğundan değer parsel bazlı plandan okunmalıdır. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

Şerifali’de dönüşüm resmî olarak nerede?

Şerifali mahallesine özgü ilan edilmiş resmi bir riskli alan/rezerv yapı alanı ilanı, mahalle ölçekli imar uygulaması ya da güncel plan askısı resmi kaynaklarda (Ümraniye Belediyesi, İBB Şehir Planlama/Kentsel Dönüşüm, Çevre-Şehircilik İl Müdürlüğü) tespit edilmemiştir; dönüşüm ağırlıkla bina bazlı 6306 süreci ile ilerler. Ümraniye'de 2020'de Elmalıkent mahallesinde bir bölge Cumhurbaşkanı kararıyla riskli alan ilan edilmiş (bu karar sonradan 2021'de Danıştay tarafından iptal edilmiştir), ancak bu ilan Şerifali'yi kapsamaz; ilçe genelindeki riskli yapılara ilişkin 1/5000 plan notu düzenlemesi de Şerifali'yi özel bir alan olarak saymaz. İBB senaryo deprem çalışmasında ilçenin yapı yaşı riski öne çıkar, ancak binanıza özel risk yalnızca riskli yapı tespiti ile belirlenir.

Mahalleye özgü bir ilan olmadığından süreç malikin kendi inisiyatifiyle başlar: lisanslı kuruluşa yaptırılan riskli yapı tespiti Çevre-Şehircilik İl Müdürlüğü'ne bildirilir, itiraz süresi sonrası tapuya 'riskli yapı' şerhi işlenir ve maliklerin arsa payı salt çoğunluğu (P+1) ile alınan kararla yıkım-yeniden yapım/müteahhit süreci yürür. Sanayi-depo parselinizde ise dönüşüm çoğunlukla yürürlükteki uygulama imar planı ve olası plan değişikliğine bağlı olduğundan, adım atmadan önce parselin güncel imar durumunu Ümraniye Belediyesi e-imar/plan askı panosundan doğrulamak gerekir.

Şerifali, Ümraniye'nin güneydoğusunda konut ile depo-lojistik ve küçük sanayi/imalat dokusunun iç içe geçtiği karma bir mahalledir (Dudullu Organize Sanayi Bölgesi çevresinde yer alır); konut parsellerinde ağırlıklı olarak 2000 öncesi orta katlı betonarme apartman stoku, sanayi/ticaret parsellerinde ise tek-iki katlı atölye ve depo yapıları bulunur. İBB'nin Kandilli ile hazırladığı olası deprem kayıp tahminleri kitapçığına göre Ümraniye genelinde yapı stokunun yaklaşık %54'ü 1980-2000, %10'u 1980 öncesi dönemden olup, bu dönem yapıları deprem kırılganlığı açısından öne çıkar. Aynı Mw=7.5 senaryo çalışmasında Ümraniye yapı yaşı nedeniyle dikkat gerektiren ilçeler arasındadır; binanıza özel risk ancak yapı/zemin etüdü ve riskli yapı tespiti ile belirlenir. (Uydurma bina-adedi/yüzde verilmemiştir; ilçe rakamları İBB deprem-zemin kaynağına dayanır.)

Şerifali, Yukarı Dudullu'ya komşu konumu sayesinde M8 (Bostancı-Parseller/Dudullu) metro hattının Dudullu bölgesindeki istasyonlarına ve M5 (Üsküdar-Samandıra) koridoruna erişim mesafesindedir; TEM otoyolu ve D-100 (E-5) bağlantıları ile İMES/organize sanayi çevresi de yakındır. Bu raylı ve karayolu erişimi hem depo-lojistik kullanımının değerini hem de karma-kullanıma dönüşüm cazibesini yükseltir. Metro istasyonlarına ve ana arterlere yakınlık, parsel bazında arsa değerini ve müteahhit ilgisini artıran en belirgin etkendir.

Şerifali’de dönüşüm malike ne kazandırır?