Armağanevler kentsel dönüşüm

Armağanevler’de emsal ve dönüşüm hakkı

Sabit emsal yoktur; KAKS ada-parsel imar durumuna göre belirlenir. Kesin değer fizibilite ile.

Armağanevler'de dönüşüm ağırlıkla parsel/bina bazlı 6306 yenilemeleriyle ilerliyor; metro ve ana arter erişimi malik ile müteahhit ilgisini destekliyor, ancak mahalle bütününü kapsayan tekil bir alan ilanı yoktur. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

Armağanevler’de dönüşüm resmî olarak nerede?

Armağanevler'e özgü, mahalle bütününü kapsayan ayrı bir riskli alan/rezerv yapı alanı ilanı veya bağımsız plan askısı resmî kaynaklarda tespit edilmemiştir; mahalledeki dönüşüm bina bazlı 6306 süreciyle ilerler. Armağanevler, İBB'nin Ümraniye ilçesi riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliğinin kapsadığı mahalleler listesinde yer alır ve komşu mahallelerde (ör. Atatürk/İstiklal) rezerv yapı alanına ilişkin plan değişiklikleri askıya çıkmıştır; kesin durum daima güncel askı panosundan kontrol edilmelidir.

Bina bazlı süreçte malikler kendi binaları için lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırır; rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Müdürlüğü'ne işlenir, tebligat ve itiraz süresinin ardından bina 'riskli yapı' statüsü kazanır. Sonrasında arsa payı salt çoğunluğuyla (yarıdan bir fazla — P+1) alınan kararla yıkım ve yeniden yapım kararlaştırılır; emsal/KAKS ada-parsel imar durumuna göre belirlendiğinden yapılaşma hakkı ancak fizibilite ile netleşir.

Armağanevler, Ümraniye'nin ilçe merkezine yakın, yoğun ve kalabalık konut mahallelerinden biridir; yapı stoku ağırlıkla 1980–2000 arası hızlı yapılaşma döneminde üretilmiş, orta katlı (çoğunlukla 4–6 kat) betonarme apartman dokusundan oluşur. İBB bina envanterine göre Ümraniye genelinde binaların yaklaşık %64'ü 2000 öncesi yapımdır (1980 öncesi ~%10, 1980–2000 ~%54); bu yaş profili, dar parsel ve bitişik nizam dokuyla birleşince Mw=7.5 senaryo depreminde ilçeyi dikkat gerektiren alanlar arasına taşır. Binanıza özel kırılganlık ancak zemin/yapı etüdü ve 6306 kapsamında riskli yapı tespiti ile belirlenir; mahalle için ilan edilmiş sabit bir risk oranı yoktur.

Armağanevler, Alemdağ Caddesi aksı boyunca ilerleyen M5 (Üsküdar–Çekmeköy/Samandıra) metro hattının Çarşı ve Yamanevler istasyonlarına yürüme/kısa mesafededir; M5 ile Üsküdar'a yaklaşık 25 dakikada, oradan Marmaray ve deniz ulaşımına aktarma sağlanır. Ayrıca TEM ve D-100 (E-5) koridorlarına yakınlık ile çok sayıda İETT otobüs ve minibüs hattı erişimi güçlendirir. Bu raylı sistem ve ana arter erişimi arsa değerini olumlu etkiler ve mahalledeki kat karşılığı/6306 dönüşüm ilgisini artıran etkenlerdendir.

İlçenin en kalabalık mahalleleri arasında.

Armağanevler’de dönüşüm malike ne kazandırır?