Namık Kemal kentsel dönüşüm

Namık Kemal’da emsal ve dönüşüm hakkı

Emsal parsele göre değişir; net değer fizibilite ile belirlenir.

Namık Kemal'de dönüşüm, merkezî konumun tetiklediği yoğun talep nedeniyle parsel/bina bazlı olarak sürüyor; mahalle geneli tek bir ilan yerine tekil binaların 6306 kapsamında yenilenmesi ağırlıkta. Ticari katı olan binaların çokluğu, dönüşümü kat maliki + işyeri dengesi gerektiren pazarlıklı süreçlere dönüştürüyor. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

Namık Kemal’da dönüşüm resmî olarak nerede?

Namık Kemal Mahallesi'ne özgü, resmî kaynakta doğrulanmış (riskli alan / rezerv yapı alanı ilanı, mahalle bazlı plan askısı) bir kentsel dönüşüm ilanı bulunmamaktadır. Ümraniye'de Cumhurbaşkanlığı kararıyla 'riskli alan' ilan edilen bölge Elmalıkent Mahallesi olup, bunun Namık Kemal ile ilgisi yoktur; 'Namık Kemal Mahallesi riskli alan' başlıklı resmî kararlar ise Ankara/Çankaya'daki (Saraçoğlu) aynı adlı mahalleye aittir. Dolayısıyla Namık Kemal'de dönüşüm, İBB'nin ilçe geneli deprem/riskli yapı bağlamı içinde büyük ölçüde bina bazlı 6306 süreciyle ilerler.

Bina bazlı süreçte malik(ler), Çevre-Şehircilik Bakanlığı'nca lisanslı bir kuruluşa binanın riskli yapı tespitini yaptırır; rapor olumluysa yapı tapu kütüğüne 'riskli' şerhi ile işlenir ve maliklere tebliğ edilir. İtiraz süresi sonunda yıkım kararı kesinleşir, malikler arsa payı esasına göre kararlarını alır ve müteahhitle/kendi imkânlarıyla yeniden inşa aşamasına geçilir. Bu yol, mahalleye özel bir ilan beklemeden her bina için ayrı ayrı başlatılabilir.

Namık Kemal, Ümraniye'nin merkezî kesiminde yer alan, ağırlıkla 2000'li yıllar öncesi dönemde yapılaşmış betonarme yapı stokuna sahip bir mahalledir; alt katları dükkân/ticaret, üst katları konut olan orta katlı (yaklaşık 4-6 katlı) bitişik nizam bloklar dokunun belirgin karakteridir. Ümraniye genelinde yapı stokunun önemli bölümünün güncel deprem yönetmeliği (2018 TBDY) öncesi standartlarda üretilmiş olması, bu dönem binalarında deprem kırılganlığı açısından genel olarak dikkat gerektirir. Merkezî ve yoğun konum, bina bazlı yenileme talebinin yüksek olmasının başlıca nedenidir. Binanıza özgü risk ancak zemin/yapı etüdü ve 6306 kapsamındaki riskli yapı tespiti ile kesinleşir; mahalle ölçeğinde uydurma bir oran çıkarılamaz.

Namık Kemal, Ümraniye ilçe merkezine bitişik konumu sayesinde M5 Üsküdar–Çekmeköy/Samandıra sürücüsüz metro hattının Ümraniye merkez istasyonuna yürüme/kısa aktarma mesafesindedir; ayrıca 13, 14B, 522 gibi çok sayıda otobüs hattı ve dolmuş/minibüs güzergâhı mahalleden geçer. TEM ve D-100 (E-5) bağlantı yollarına yakınlık, hem özel araçla hem toplu taşımayla erişimi güçlendirir. Bu güçlü erişilebilirlik, arsa değerini ve merkezî konumla birleşen dönüşüm cazibesini belirgin biçimde yükseltir.

Namık Kemal’da dönüşüm malike ne kazandırır?