Yukarı Dudullu kentsel dönüşüm

Yukarı Dudullu’da emsal ve dönüşüm hakkı

Sanayi (OSB) ve konut parsellerinde emsal ve fonksiyon farklıdır; değer parsel bazlı imar planından okunmalıdır.

Yukarı Dudullu, Ümraniye'nin dönüşümde hareketli Dudullu bölgesi içinde yer alır; konut dokusunda riskli yapı tespitine dayalı bina ve ada bazlı yenileme sürerken, Dudullu OSB sanayi alanı ayrı planlama ve imar süreçleriyle ele alınır. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

Yukarı Dudullu’da dönüşüm resmî olarak nerede?

Yukarı Dudullu için mahalleye özgü, tekil ilan edilmiş bir riskli alan/rezerv yapı alanı veya askıya çıkmış bağımsız bir imar uygulaması resmî kaynakta doğrulanmamıştır. Mahalle, İBB Kentsel Dönüşüm Planlama Şube Müdürlüğü'nün Ümraniye ilçesi geneli 'Riskli Yapılara İlişkin Plan Notu Değişikliği' kapsamındaki mahallelerden biridir ve dönüşüm ağırlıkla bina bazlı 6306 sayılı kanun ile ilerler. İBB bina envanterine göre Ümraniye'de yapı stokunun büyük bölümü 1980–2000 arası olduğundan riskli yapı yoğunluğu dikkat gerektirir.

Bina bazlı süreçte malik, lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırır; rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nce onaylanınca bina 6306 kapsamına girer. Yıkım ve yeni proje kararı için maliklerin arsa payı salt çoğunluğu (yarıdan fazla, P+1) yeterlidir; sürece katılan maliklere kira yardımı ve düşük faizli kredi gibi devlet destekleri sağlanabilir. Emsal ve fonksiyon parsel bazlı imar planından okunur, konut ve OSB parselleri farklıdır.

Yukarı Dudullu, Ümraniye'nin doğusunda Dudullu OSB (İMES/DES) çevresinde gelişmiş, gecekondu kökenli konut dokusu ile sanayi/atölye yapılarının iç içe geçtiği karma bir mahalledir. Konut stoku ağırlıkla 1980–2000 arası hızlı yapılaşma döneminin betonarme, orta katlı (yaklaşık 4–6 kat) yapılarından oluşur; bu dönem yapıları güncel deprem yönetmeliği öncesi/geçiş dönemine denk düştüğü için deprem kırılganlığı açısından dikkat gerektirir. İBB bina envanterine göre Ümraniye genelinde yapı stokunun önemli bir bölümü 1980–2000 aralığında üretilmiştir; binaya özel risk ancak lisanslı kuruluşça yapılacak riskli yapı tespiti ve zemin etüdü ile belirlenir. (Kaynak: İBB Deprem Zemin — depremzemin.ibb.istanbul)

Yukarı Dudullu, 6 Ocak 2023'te işletmeye açılan M8 Bostancı–Dudullu (Parseller) metro hattının Dudullu istasyonuna yakın konumdadır; ayrıca İMES, Modoko-Keyap ve Huzur istasyonları da mahalle ve OSB çevresine erişim sağlar. Hat, Dudullu istasyonunda M5 Üsküdar–Çekmeköy hattına ve Kozyatağı'nda M4 hattına aktarmalı bağlanır. TEM otoyolu bağlantıları ve Dudullu OSB'nin istihdam çekim gücüyle birleşen bu raylı erişim, sanayi ağırlıklı geçmişine rağmen mahalledeki konut arsalarının değerini ve dönüşüm cazibesini yükselten bir etkendir. Metronun getirdiği ulaşım kolaylığı, yeni projelerde daha yüksek konut talebi ve satış değeri beklentisi yaratabilir.

İstanbul'un en büyük organize sanayi bölgelerinden Dudullu OSB bu mahallededir.

Yukarı Dudullu’da dönüşüm malike ne kazandırır?