Necip Fazıl kentsel dönüşüm

Necip Fazıl’da emsal ve dönüşüm hakkı

Emsal parsele göre değişir; fizibilite ile netleşir.

Metro istasyonlu konumu ve canlı bölgesel talep nedeniyle dönüşüm hareketli; Ümraniye Belediyesi ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı işbirliğiyle riskli yapıların yıkılıp yeniden yapımı sürüyor. Süreç çoğunlukla bina bazlı ilerlemekle birlikte, çok birimli site/ada örneklerinde toplu dönüşüm gündemi de bulunabiliyor. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

Necip Fazıl’da dönüşüm resmî olarak nerede?

Necip Fazıl mahallesine ÖZGÜ ilan edilmiş resmi bir riskli alan, rezerv yapı alanı veya mahalle çapında plan askısı bulunmuyor; Ümraniye'de rezerv yapı alanı ilanları Site (Eski Çakmak) ve Atatürk (İstiklal) gibi başka mahallelerde yapılmıştır. Necip Fazıl'de dönüşüm, riskli yapı tespitine dayanan bina bazlı 6306 süreciyle ilerler ve mahalle, İBB'nin ilçe geneli için hazırladığı riskli yapılara ilişkin plan notu kapsamında değerlendirilir.

Bina bazlı süreçte önce lisanslı kuruluşça riskli yapı tespiti yapılır; itiraz süresi sonrası yapı Bakanlık sistemine işlenir ve tahliye/yıkım kararı verilir. Maliklerin dönüşüm kararı, hisse (arsa payı) çoğunluğuna göre alınır; bu süreçte kira yardımı ve düşük faizli kredi gibi devlet destekleri devreye girebilir. Mahalleye özel bir ilan gerekmediğinden malikler tek tek binaları için doğrudan başvuru yapabilir.

Necip Fazıl, Ümraniye'nin doğu kesiminde Alemdağ Caddesi aksında yer alan, tarihsel olarak Kemerdere yerleşimiyle anılan bir konut mahallesi. Yapı stoku ağırlıkla yaklaşık 1980'lerden 2000'lerin ortasına uzanan dönemde hızlı ve yer yer ruhsatsız gelişmiş, gecekondu kökeninden orta katlı betonarme apartmanlaşmaya geçmiş karışık bir dokudan oluşur; bu dönem yapılarının önemli bölümü güncel deprem yönetmeliği öncesi olduğundan dönüşüm ihtiyacı belirgindir. İBB'nin Kandilli ile hazırladığı senaryo depremi çalışmalarında Ümraniye, yapı stokunun yaşı nedeniyle dikkat gerektiren ilçeler arasında değerlendirilir; ancak binanıza özel risk yalnızca yapı ve zemin etüdü ile riskli yapı tespiti sonucunda belirlenebilir.

Mahalle, toplu ulaşım açısından Ümraniye'nin en avantajlı noktalarından biridir: M5 Üsküdar-Çekmeköy metro hattının "Necip Fazıl" istasyonu doğrudan mahalle içinde, Alemdağ Caddesi üzerinde bulunur (21 Ekim 2018'de hizmete girdi). M5 ile Üsküdar'a ve oradan Marmaray'a raylı bağlantı, ayrıca TEM ve D-100 (E-5) koridorlarına yakınlık, arsa değerini ve dönüşüm cazibesini yukarı çeken temel etkenlerdir. Metroya yürüme mesafesindeki parseller, yeni projelerde talep ve değerleme açısından öne çıkar.

Necip Fazıl’da dönüşüm malike ne kazandırır?