Elmalıkent kentsel dönüşüm

Elmalıkent’te emsal ve dönüşüm hakkı

Emsal parsele göre değişir; kesin değer onaylı imar planı ve fizibilite ile belirlenir.

Elmalıkent, Ümraniye Belediyesi'nin Karabekir bölgesi (Dumlupınar, Elmalıkent, Hekimbaşı, İnkılap, Kazım Karabekir, Topağacı olmak üzere 6 mahalle) kentsel dönüşüm ve yenileme çalışmalarına dahildir; bölge için 1/1000 uygulama imar planları hazırlanmış ve riskli yapılara yönelik plan notu düzenlemeleri yapılmıştır. Mahallede 2020'de ilan edilen dar kapsamlı riskli alan kararı ise yargı (Danıştay) tarafından iptal edildiğinden, bugünkü dönüşüm ağırlıkla bölge planı + bina bazlı 6306 üzerinden yürür. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

Elmalıkent’te dönüşüm resmî olarak nerede?

Elmalıkent'te iki katmanlı bir resmi geçmiş var: (1) 03.11.2020 tarihli, 3164 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile mahalle sınırları içindeki yaklaşık 62.500 m²'lik bir alan (104 yapı, 218 bağımsız birim) 6306 kapsamında riskli alan ilan edildi (Resmî Gazete: 04.11.2020, No. 31294), ancak bu karar Danıştay 6. Dairesi tarafından iptal edildi; (2) mahalle, Ümraniye Belediyesi'nin Karabekir bölgesi (Dumlupınar, Elmalıkent, Hekimbaşı, İnkılap, Kazım Karabekir, Topağacı) kentsel dönüşüm ve yenileme çalışmalarının parçası olup bölge genelinde 1/1000 uygulama imar planları hazırlanmış ve riskli yapılara ilişkin plan notu düzenlemeleri yapılmıştır.

1. 03.11.2020 Elmalıkent Mahallesi sınırları içindeki yaklaşık 62.500 m²'lik alan (104 yapı, 218 bağımsız birim), 3164 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan ilan edildi (Resmî Gazete: 04.11.2020, No. 31294).
2. 17.11.2021 Danıştay 6. Dairesi, Elmalıkent'i riskli alan ilan eden Cumhurbaşkanı Kararı'nı oy birliğiyle iptal etti; gerekçe, alandaki yapıların zemin/yapı bakımından risk taşıyıp taşımadığına dair mevzuatın gerektirdiği ayrıntılı teknik inceleme yapılmadan karar verilmiş olmasıydı.
3. 21.02.2024 Elmalıkent'in de içinde bulunduğu Karabekir bölgesinde, riskli yapılara ilişkin plan notu ilavesine yönelik 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği yapıldı.

Maliğe pratik anlamı: 2020'deki mahalle-ölçekli riskli alan ilanı iptal edildiği için, bugün Elmalıkent'te dönüşümü otomatik zorlayan mahalle-geneli bir riskli alan statüsü bulunmuyor; süreç bir yandan Karabekir bölge planı (1/1000 UİP + plan notları) üzerinden, bir yandan da bina bazlı 6306 ile ilerler. Malik, kendi binası için riskli yapı tespiti yaptırıp (Bakanlık lisanslı kuruluş) rapor Çevre-Şehircilik İl Müdürlüğü'nce kesinleştiğinde 6306 haklarından (kira yardımı/dönüşüm kredisi, harç-vergi muafiyetleri) yararlanabilir. Bölge planı ve emsal koşullarının binanıza yansımasını netleştirmek için Ümraniye Belediyesi Kentsel Dönüşüm birimine ve askıdaki plan/plan notlarına bakılmalıdır.

Elmalıkent, Ümraniye'nin kuzeyinde TEM/çevre yoluna yakın, ağırlıkla yaklaşık 1980'lerden 2000'lerin ortasına kadar süren hızlı yapılaşmayla gelişmiş; kısmen gecekondu/kaçak kökenli dokudan betonarme apartman dokusuna geçmiş bir konut mahallesidir. Bu dönem yapı stoku güncel deprem yönetmeliği (2018/1999 öncesi tasarım) ve zemin koşulları bakımından yenilenme ihtiyacı olan bir profil taşır; Ümraniye, İBB'nin Kandilli ile hazırladığı Mw=7,5 senaryo çalışmasında yapı yaşı nedeniyle dikkat gerektiren ilçeler arasında değerlendirilir. Elmalıkent'in de içinde bulunduğu Karabekir bölgesi, bu yaşlı/riskli yapı yoğunluğu nedeniyle Ümraniye Belediyesi'nin öncelikli dönüşüm alanlarındandır. Binanıza özel risk ancak riskli yapı tespiti ile yapı/zemin etüdü sonucu belirlenir; mahalle geneli için uydurma yüzde/bina-adedi verilemez.

Elmalıkent, TEM otoyolu ve çevre yolu bağlantılarına yakın konumuyla Anadolu yakası ve İstanbul geneline karayolu erişimi güçlü bir mahalledir. Raylı sistemde ilçeye M5 Üsküdar–Çekmeköy metro hattı hizmet eder; mahalleden istasyonlara erişim genelde aktarmalı/besleme hat üzerinden sağlanır. Otoyol yakınlığı ve ilçedeki Finans Merkezi/Ataşehir gelişim aksına komşuluk, arsa değerini ve dönüşüm cazibesini yukarı çeken temel etkenlerdir.

Elmalıkent’te dönüşüm malike ne kazandırır?