Altınşehir kentsel dönüşüm

Altınşehir’de emsal ve dönüşüm hakkı

İlçe-geneli emsal yoktur; KAKS parselin imar planı fonksiyonuna göre değişir. Net değer fizibilite ile.

Altınşehir'de dönüşüm ağırlıkla tekil parsel/bina bazlı 6306 yenilemeleriyle ilerler; İBB'nin ilçe genelinde 38 mahalleyi (Altınşehir dahil) kapsayan 'Riskli Yapılara İlişkin Plan Notu Değişikliği' riskli yapıların yıkılıp yeniden yapımını kolaylaştırır. Mahalleye özgü ilan edilmiş bir riskli alan/kentsel dönüşüm alanı bulunmuyor. 💧 İÇME SUYU HAVZASI KISITI — Ümraniye’nin Elmalı içme suyu havzasında kalan kısımlarında imar planları, ortalama yoğunluk tavanı olan 80/140 kişi/hektar değerini (sırasıyla orta ve uzun mesafeli koruma alanı) AŞAMAZ. Bu tavan İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nden gelir ve imar planının kendisini bağlar. ⛔ Mutlak koruma alanında (su kıyısından yatay 300 metre) İdarenin arıtma tesisleri dışında, hangi maksatla olursa olsun HİÇBİR YAPILAŞMAYA İZİN VERİLMEZ — orada kentsel dönüşüm de yapılamaz. İmar planı bulunmayan havza alanlarında ise plan onaylanana kadar yapılaşma yasaktır. Koruma kuşakları: mutlak 0-300 m, kısa mesafeli 300-1000 m, orta mesafeli 1000-2000 m, uzun mesafeli 2000 m'den havza sınırına kadar. Konut dışı yapılaşmada KAKS 0,25 (özel sağlık, özel eğitim ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında 0,40) aşılamaz. ⚠ Bunun sizin için anlamı: bu tavan parselinizin emsali DEĞİLDİR, imar planının bağlı olduğu ortalama yoğunluktur — ama bölgenin ne kadar yoğunlaşabileceğini belirlediği için dönüşüm beklentinizi doğrudan etkiler. Parselinizin havzada olup olmadığını ve hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den veya belediyenizin imar müdürlüğünden YAZILI olarak sorun. 🏗 RİSKLİ YAPINIZI YIKIP YENİDEN YAPARSANIZ NE ALIRSINIZ — BU MAHALLE İSTANBUL GENELİ İLAVE PLAN NOTU KAPSAMINDA. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu", binasını dönüştürmek isteyen ama yapım tarihindeki yapılaşma hakları meri imar planlarıyla KORUNMAYAN malikler için hazırlanmıştır: ruhsat tarihindeki hakları korur. İBB, Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notunun geçtiğini bildirmektedir ve bu mahalle, İBB'nin ilçe kaydındaki kapsam listesinde yer alır. 📋 DOKUZ İLKE: (1) Yararlanacak yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre RUHSAT ve/veya YAPI KULLANMA İZNİNİN bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. (2) TOPLAM İNŞAAT ALANI, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. (3) ✅ Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave OTOPARK alanları, TAMAMI GÖMÜLÜ olmak kaydıyla bu hesaba DAHİL DEĞİLDİR. (4) Meri imar planındaki yol ve donatı alanı TERKLERİ yapılmadan uygulama yapılamaz. (5) Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa SİLUET kararlarına uygun olarak idarece onaylanacak mimari projede belirlenir. (6) ⚠ Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen KAT YÜKSEKLİKLERİ AŞILAMAZ. (7) ⚠ Ruhsat onayı tarihinden SONRA parsel İFRAZ EDİLMİŞSE bu plan notuna göre uygulama YAPILAMAZ. (8) ⛔ 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre (imar barışı) YAPI KAYIT BELGESİNE konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve KAZANILMIŞ HAK OLUŞTURMAZ. (9) ⛔ Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen YENİLEME ALANLARI, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar. ⚠ Plan notunun parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir; belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin.

Altınşehir’de dönüşüm resmî olarak nerede?

Altınşehir'de yalnız bu mahalleye özgü ilan edilmiş bir riskli alan/kentsel dönüşüm alanı, rezerv yapı alanı veya 3194 md.18 imar uygulaması bulunmuyor; dönüşüm bina bazlı 6306 süreciyle yürür. İBB'nin Ümraniye genelinde 38 mahalleyi (Altınşehir dahil) kapsayan 'Riskli Yapılara İlişkin Plan Notu Değişikliği', ruhsat tarihindeki yapılaşma hakkı planla korunmayan riskli yapı maliklerinin dönüşümünü kolaylaştırmak için hazırlanmış olup mahalleye özgü bir imar planı askısı değildir.

Pratikte süreç maliğin kendi binası için başlar: Bakanlıkça lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılır, rapor müdürlüğe/Bakanlığa işlenir, itiraz süresi sonrası bina 'riskli yapı' olarak tapuya şerh edilir ve tahliye/yıkım ile yeniden yapım aşamasına geçilir. İlçe geneli plan notu değişikliği, yeni yapının ruhsat tarihindeki (mevcut) yapılaşma hakkı üzerinden projelendirilmesine imkân tanır; net kat/emsal hakkı ancak parselin imar planı fonksiyonu ve fizibilite ile belirlenir.

Altınşehir, yaklaşık 0,84 km²'lik alanda yoğun apartman dokusuna sahip, TÜİK (ADNKS) 2024 nüfusu ~28.476 olan kalabalık bir konut mahallesidir. Yapı stoku ağırlıkla önceki on yılların hızlı yapılaşma döneminde inşa edilmiş betonarme apartmanlardan oluşur; eski konut siteleri ile deprem yönetmeliğine uygun yeni bina yenilemeleri bir arada bulunur. İBB Deprem-Zemin verilerine göre Ümraniye ilçesindeki yapı stokunun önemli bir bölümü 2000 öncesi dönemden geldiğinden, bu dönem yapılarının yoğun olduğu Altınşehir gibi mahallelerde dönüşüm talebi yüksektir; binaya özel risk ancak yapı/zemin etüdü ve riskli yapı tespiti ile belirlenir.

Altınşehir; Alemdağ, NATO Yolu ve Tavukçu Yolu caddelerinin kesişimine yakın konumdadır ve M5 (Üsküdar-Çekmeköy/Samandıra) metrosunun 21 Ekim 2018'de (Yamanevler-Çekmeköy etabıyla) açılan Altınşehir istasyonu mahalleye doğrudan raylı erişim sağlar. M5 ile Üsküdar-Marmaray aktarmasına bağlantı, TEM ve D-100 (E-5) koridorlarına yakınlık ulaşım avantajını yükseltir. Bu erişilebilirlik arsa değerini ve dönüşüm sonrası projelerin cazibesini artıran temel etkenlerden biridir.

Yoğun nüfuslu yerleşik konut mahallesi.

Altınşehir’de dönüşüm malike ne kazandırır?